Gần 6 tháng qua, chị Hà Thu, chủ lô đất rộng 60m2 tại phường Long Trường (TP.HCM), vẫn chật vật chưa thể thoát hàng dù đã 2 lần giảm giá kỳ vọng. Chỉ hơn 1 năm trước, lô đất này từng được chị rao bán với mức giá 3,9 tỷ đồng và đã có khách hàng ngỏ ý muốn mua, nhưng chị “tiếc” chưa bán.

Bên bán khó gặp bên mua

Đầu tháng 8 vừa qua, mức giá chị Thu sẵn sàng chấp nhận chỉ còn khoảng 3,3 tỷ đồng, tương đương mức giảm hơn nửa tỷ đồng so với kỳ vọng ban đầu. Dẫu vậy, sau nhiều lần nhờ “cò” hỗ trợ, thậm chí bỏ thêm chi phí để quảng bá, chị  vẫn chưa thể thoát hàng, thu hồi vốn.

Anh Đông, một nhà đầu tư gần 10 năm gắn bó với nhà thổ cư, cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Căn nhà cấp 4 rộng 35m2 tại phường Đức Nhuận được anh mua với giá hơn 2,7 tỷ đồng. Sau đó, anh tiếp tục đầu tư thêm khoảng 400 triệu đồng để cải tạo với kỳ vọng sẽ dễ dàng bán lại nếu cần.

Thế nhưng, thực tế lại hoàn toàn trái ngược. Khi gia đình phát sinh công việc đột xuất và cần tiền, anh rao bán căn nhà với giá 3,2 tỷ đồng, đồng thời chấp nhận giảm thêm 100 triệu đồng nếu gặp khách hàng thiện chí.

Sau hơn 2 tháng, số lượng người gọi điện hỏi thông tin khá nhiều nhưng số khách thực sự đến xem nhà chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thậm chí, có những người từng khẳng định sẽ đặt cọc nhưng sau đó lại "lặn tăm".

"Tôi nghĩ giá bán như vậy là hợp lý vì căn nhà nằm gần chợ, gần siêu thị. Tôi cũng chấp nhận giảm giá để bán nhanh nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua", anh Đông chia sẻ.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh về thanh khoản. Nếu như trước đây, người mua chủ động tìm kiếm sản phẩm thì nay, nhiều chủ nhà lại trở thành bên phải liên tục gọi điện cho môi giới để nhờ tìm khách.

Khảo sát từ nhiều đơn vị môi giới tại TP.HCM chỉ ra lượng khách tìm mua nhà hiện giảm khoảng 70% so với giai đoạn sau Tết năm ngoái. Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường đang suy giảm đáng kể.

Đáng chú ý, việc giảm giá không đồng nghĩa với khả năng giao dịch sẽ được cải thiện. Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn là rào cản lớn nhất.

Các số liệu thống kê cũng đang phản ánh rõ xu hướng này. Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ bình quân của toàn thị trường chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Riêng khu vực miền Nam, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25-30%, thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ và giảm tới 35 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm 2025.

Qua thời “mua là thắng”

Trong khi đó, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2026, giá rao bán nhà mặt phố giảm 3%, nhà riêng và biệt thự cùng giảm 6%, còn đất nền giảm 2% so với quý trước. Phân khúc căn hộ vẫn giữ mức giá trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2, nhưng tốc độ tăng giá cũng đã chậm lại đáng kể.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản suy giảm là áp lực lãi suất. Theo MBS Research, thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện vẫn ở mức trên 12%/năm đối với các khoản vay trung và dài hạn.

Chi phí tài chính gia tăng không chỉ gây áp lực đối với người mua nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ đầu tư và những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh gửi tiết kiệm vẫn mang lại mức sinh lời tương đối hấp dẫn, nhiều người lựa chọn tiếp tục giữ tiền trong ngân hàng thay vì đầu tư vào bất động sản.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, vấn đề pháp lý cũng đang trở thành rào cản lớn. Nhiều giao dịch bị trì hoãn do người mua phát hiện các vấn đề liên quan đến hồ sơ pháp lý, quy hoạch hoặc chất lượng tài sản sau quá trình kiểm tra. Không ít trường hợp đã thương lượng xong giá mua bán nhưng cuối cùng vẫn quyết định dừng giao dịch.

Theo dữ liệu từ JLL, trong nửa đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn. Việc nguồn cung gia tăng đã kéo giá sơ cấp bình quân giảm xuống còn khoảng 195 triệu đồng/m2 đất.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để kích thích nhu cầu mua nhà, bởi mặt bằng giá vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Nhà đầu tư tính “thoát” căn hộ khi lãi ngày càng mỏng

Thanh khoản ì ạch, vì sao dự án chung cư vẫn đua khởi công, giá leo thang?

Trong khi đó, CBRE nhận định thị trường căn hộ thứ cấp đang giảm nhiệt rõ rệt. Giá bán vẫn tiếp tục tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Giá trên thị trường thứ cấp hiện thấp hơn nhiều so với thị trường sơ cấp, phản ánh áp lực phải điều chỉnh kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư.

Một xu hướng đáng chú ý khác là nhu cầu trên thị trường đang chuyển dịch mạnh sang nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đến chung cư đã tăng từ 38% vào tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.

Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, chiếm 34-36% tổng nhu cầu, cao hơn đáng kể so với đất nền chỉ ở mức 13-14%.

Khảo sát trong quý II/2026, 66% người mua chung cư có mục đích để ở, tăng so với mức 64% của cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ lệ mua để đầu tư chỉ còn 34%. Đặc biệt, có tới 53% môi giới đánh giá chung cư sẽ là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, vượt xa nhà riêng, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng.

Những con số cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ. Tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang dần suy giảm, nhường chỗ cho nhu cầu sử dụng thực tế. Bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, giai đoạn "mua là thắng" dường như đã qua.

Hưng Nguyên