Diễn biến thực tế cho thấy một chu kỳ mới đang hình thành trên thị trường đất nền, nơi yếu tố đầu cơ dần nhường chỗ cho những tiêu chí giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Nghịch lý kéo dài

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là một tín hiệu đáng chú ý, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu phục hồi sau kỳ nghỉ Tết.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, dòng tiền đang trở nên thận trọng hơn và có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định.

Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền vì vậy mất dần sức hấp dẫn. “Các thông tin về quy hoạch hay phát triển hạ tầng có thể tạo sóng quan tâm trong ngắn hạn, nhưng khi xuất hiện yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, nhu cầu giao dịch sẽ suy giảm rất nhanh”, bà Ánh nhận định.

Nghịch lý thời gian qua là dù thanh khoản suy giảm mạnh, mặt bằng giá đất nền Hà Nội lại không điều chỉnh sâu. Trong quý I/2026, giá rao bán trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý trước, nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với mức 75 triệu đồng/m² của cùng kỳ năm 2025.

Thực tế khảo sát tại các “điểm nóng” trước đây như Đông Anh, Hoài Đức hay Gia Lâm (cũ) cho thấy giao dịch đã giảm mạnh so với giai đoạn cao điểm. Nhiều lô đất rao bán kéo dài hàng tháng nhưng vẫn không tìm được người mua, thời gian chào bán tăng lên rõ rệt.

Về giá, mức điều chỉnh được ghi nhận nhưng khá khiêm tốn. Tại Long Biên (cũ), giá dao động 70 – 130 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 – 4%. Gia Lâm (cũ) phổ biến 40 – 90 triệu đồng/m², giảm 3 – 5%. Đông Anh (cũ) ghi nhận mức 35 – 80 triệu đồng/m², giảm 4 – 7%, trong khi Hoài Đức (cũ) dao động 45 – 90 triệu đồng/m², giảm 3 – 6%.

Ở các khu vực xa trung tâm như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín (cũ), giá phổ biến 25 – 35 triệu đồng/m², giảm khoảng 5 – 8%. Tuy nhiên, theo các môi giới, mức giảm này chưa đủ để kích thích giao dịch.

Chị Trinh Trần, môi giới tại khu vực Đông Anh cho biết thanh khoản hiện đã giảm đáng kể. “Nhiều chủ đất đã hạ vài trăm triệu mỗi lô nhưng vẫn không có khách chốt. Người mua đi xem nhiều nhưng chủ yếu để tham khảo, so sánh và chờ thêm”, chị Trinh nói.

Cũng theo chị Trinh, lượng tin rao “cắt lỗ” tăng mạnh nhưng hiệu quả bán hàng không cải thiện. Người mua kỳ vọng giảm sâu hơn, trong khi người bán chưa sẵn sàng, nên rất khó gặp nhau.

Từ “sợ lỡ sóng” sang “sợ mua đỉnh”

Một trong những thay đổi căn bản nhất của thị trường hiện nay là sự đảo chiều trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu như trước đây, tâm lý chủ đạo là “sợ bỏ lỡ cơ hội”, thúc đẩy các quyết định xuống tiền nhanh, thì hiện tại lại là “sợ mua đỉnh”.

Sự thay đổi này khiến bên mua trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và gia tăng áp lực lên thanh khoản thị trường. Đây cũng là nguyên nhân khiến dù nguồn cung không thiếu, giao dịch vẫn rơi vào trạng thái đình trệ.

Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng là yếu tố then chốt tác động đến thị trường. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản tạo ra áp lực kép, chủ đầu tư thận trọng triển khai dự án, còn người mua sử dụng đòn bẩy tài chính cũng dè dặt hơn.

Trong bối cảnh giao dịch lao dốc, phần lớn người nắm giữ đất nền hiện nay là các nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường trong giai đoạn sốt đất 2021 – 2022. Theo các môi giới, tại Hoài Đức, Thanh Oai hay Đan Phượng (cũ), khoảng 60 – 70% chủ đất vẫn lựa chọn giữ tài sản thay vì bán ra.

Anh Hà Tuấn Đức, một nhà đầu tư sở hữu lô đất tại xã Hoài Đức (thuộc thị trấn Trạm Trôi cũ), cho biết đã mua từ năm 2022 với mức giá cao. “Nếu bán bây giờ chắc chắn lỗ vài trăm triệu nên tôi chấp nhận giữ. Đất Hà Nội về dài hạn vẫn tăng, chỉ là phải chờ”, anh Đức nói.

Tâm lý “ôm hàng” này phần nào được củng cố bởi việc giá đất không giảm sâu trong thời gian qua, cũng như kỳ vọng vào các dự án hạ tầng lớn đang được triển khai. Tuy nhiên, điều này đồng thời tạo ra thế giằng co trên thị trường, nguồn cung không thiếu nhưng không sẵn sàng bán rẻ, trong khi người mua lại chờ đợi mức giá hấp dẫn hơn.

Một bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn, song mức điều chỉnh chủ yếu chỉ 5 – 10%. Những trường hợp “cắt lỗ sâu” từ 15 – 25% chủ yếu mang tính cục bộ, thường rơi vào nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền. Số lượng này chưa đủ lớn để tạo thành làn sóng bán tháo.

Nhiều doanh nghiệp chìm trong thua lỗ, bất động sản quý II rẽ hướng nào?

Giá leo thang, căn hộ ở Đà Nẵng có thực sự ‘ngon ăn’?

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong dài hạn, nhưng sẽ không còn tăng nóng mà bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với nhu cầu thực mới duy trì được thanh khoản.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi các quy định pháp lý mới được áp dụng đồng bộ.

Các yếu tố như mã định danh bất động sản, bảng giá đất sát thực tế hay quy định hạn chế phân lô bán nền sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, đồng thời loại bỏ các yếu tố đầu cơ thiếu bền vững.

Với bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư sẽ buộc phải thay đổi chiến lược, từ chạy theo sóng ngắn hạn sang lựa chọn kỹ lưỡng, dài hạn và có cơ sở. Đây không chỉ là sự điều chỉnh của thị trường, mà còn là quá trình tái cấu trúc cần thiết để bất động sản phát triển lành mạnh hơn trong những năm tới.

Hưng Nguyên