Đầu quý III/2026, anh Minh, một nhà đầu tư tại TP.HCM, bắt đầu “bật đèn xanh” cho môi giới tìm đất nền vùng ven. Sau gần 2 năm đứng ngoài thị trường, anh chuẩn bị khoảng 8 tỷ đồng tiền mặt và hướng đến những sản phẩm cần bán gấp vì áp lực tài chính.

“Cá mập” rục rịch trở lại

Gần 1 tuần qua, anh Minh đang thương thảo mua 1 nền đất từng được rao 3 tỷ đồng, nay chủ chấp nhận bán nhanh 2,4 tỷ đồng. Dù rất “kết”, tuy nhiên, vì nhiều lý do, anh Minh chưa xuống tiền mà tiếp tục thương lượng.

“Tôi đang cố gắng thương lượng để giảm xuống còn 2,1-2,2 tỷ đồng nếu pháp lý sạch, vị trí tốt và không vướng quy hoạch. “Thực tế mức giá 2,4 tỷ đồng mà chủ đất đưa ra mới chỉ là mức “cắt lãi”, lô này khi mua vào chỉ rơi vào khoảng 1,9-2 tỷ đồng”, anh Minh phân tích.

Một điểm khác biệt trong cách xuống tiền của nhà đầu tư Sài Thành này là không vay ngân hàng, không chạy theo kỳ vọng tăng giá và không mua chỉ vì tài sản đang được quảng cáo là “cắt lỗ”. Với anh, cơ hội lúc này nằm ở những người buộc phải bán.

“Khi bên bán chịu áp lực trả nợ, quyền thương lượng sẽ chuyển dần sang phía người có tiền mặt”, anh Minh nói thêm.

Những câu chuyện từ thực tế đang phản ánh một chuyển động đáng chú ý trên thị trường bất động sản phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính bắt đầu rục rịch gom hàng, trong khi những người chịu áp lực dòng tiền phải chấp nhận giảm giá để "thoát" tài sản.

Nếu ở những giai đoạn sốt nóng, người mua thường phải chạy theo người bán, thì nay cán cân đang có dấu hiệu đảo chiều. Người bán không còn dễ dàng giữ tâm thế “được giá thì bán, không thì thôi”, nhất là khi phía sau tài sản là khoản vay ngân hàng, tiền lãi phải trả hàng tháng hoặc khoản nợ sắp đến hạn.

Kết quả thăm dò tại nhiều văn phòng môi giới khu vực phía Nam cho thấy nhiều bất động sản đang được chào bán thấp hơn đáng kể so với cuối năm 2025, trong đó tập trung ở đất nền ven đô và nhà phố tại các dự án vùng ven như Long Thành, Nhơn Trạch. Đây chủ yếu là những sản phẩm được mua để đầu tư nhưng chưa đưa vào khai thác, sử dụng. Không tạo ra dòng tiền, trong khi chi phí vốn vẫn phát sinh, các chủ sở hữu ngày càng khó kéo dài thời gian nắm giữ.

Thị trường phân hóa mạnh

Ông Nguyễn Duy Hưng, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Điền Land, cho biết nhiều bất động sản đã giảm giá sâu nhưng vẫn khó bán. Nguyên nhân là sản phẩm không có khả năng sử dụng, khai thác hoặc tạo dòng tiền.

Giá nhà đất đang chịu sức ép giảm, tuy nhiên, mức giảm hiện tại không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đang lao dốc. Sự phân hóa ngày càng rõ giữa những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn chỉnh với những sản phẩm chỉ được mua để chờ tăng giá.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, khảo sát cho thấy nhà phố trung tâm nếu giảm khoảng 10-15% có thể nhanh chóng tìm được người mua. Lý do là nhu cầu đối với loại tài sản này vẫn lớn, trong khi nguồn cung “hàng ngộp” không nhiều.

Anh Đông, đại diện một văn phòng môi giới ở Tân Định, cho hay thời gian gần đây, công ty anh thường xuyên nhận được các cuộc gọi thăm dò từ người mua, chủ yếu tìm nhà phố. Các đội nhóm săn nhà đất cũng theo dõi rất sát giá giao dịch, quy hoạch và pháp lý. Một sản phẩm tốt được chào thấp hơn mặt bằng chung có thể nhanh chóng xuất hiện nhiều người hỏi mua.

Điều này tạo ra một thế giằng co mới. Người bán muốn thoát hàng nhanh nhưng không muốn chịu mức giảm quá sâu, trong khi người mua có tiền lại muốn ép giá xuống mức thấp nhất. Và khi giá chạm ngưỡng hấp dẫn, dòng tiền lập tức xuất hiện.

Giá đất nền, chung cư cùng chịu áp lực giảm giá

Đất bỏ hoang có thể bị đánh thuế, giới đầu cơ có lo?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng thị trường đã bắt đầu xuất hiện cơ hội mua được hàng rẻ. Với người không chịu áp lực dòng tiền, việc bán bất động sản ở mức giá thấp là điều khó xảy ra. Ngược lại, nhóm có tiền mặt, không sử dụng đòn bẩy có thể tận dụng thời điểm này để tích lũy tài sản.

Theo ông Quang, nếu mua được bất động sản vị trí tốt, pháp lý chuẩn chỉnh với mức chiết khấu 15-20% so với đỉnh sóng, nhà đầu tư sẽ có vùng an toàn tương đối lớn khi thị trường phục hồi.

Nhưng cũng chính tại đây, một cái bẫy đang được đặt ra với những người muốn trở thành “tay to” bằng tiền vay.

Mua một bất động sản giảm giá 20% chưa chắc đã là mua được giá rẻ nếu nhà đầu tư phải trả lãi ngân hàng trong thời gian dài. Nếu thị trường tiếp tục đi ngang, phần chiết khấu có thể bị bào mòn bởi tiền lãi, thuế phí và chi phí cơ hội. Nếu thu nhập suy giảm hoặc dòng tiền gặp vấn đề, người đi săn hôm nay hoàn toàn có thể trở thành người bị săn vào ngày mai.

“Mùa săn hàng chỉ thực sự mang lại chiến thắng cho những ai có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính nghiêm ngặt và năng lực quản trị rủi ro tốt”, ông Quang nhấn mạnh.

Tựu trung lại, cuộc chơi bất động sản đang chuyển từ cuộc đua xem ai trả giá cao hơn sang cuộc đua xem ai định giá chính xác hơn. Người thiếu tiền có thể phải bán, người có tiền bắt đầu mua, nhưng người thắng cuối cùng sẽ là người mua đúng tài sản, đúng giá và đủ sức chờ đến khi thị trường hồi phục.

Hưng Nguyên