Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, bất động sản đang hạ nhiệt có chọn lọc, khi giá trị tài sản chịu chi phối mạnh bởi dòng tiền thay vì kỳ vọng. Việc ngân hàng liên tục rao bán căn hộ thế chấp, đặc biệt ở phân khúc nghỉ dưỡng, phản ánh rõ áp lực xử lý nợ và tái cân bằng thị trường.

Từ tài sản sinh lời đến hàng chờ người mua

Ngân hàng TNHH Indovina - Chi nhánh Đà Nẵng (IVB Đà Nẵng) mới đây thông báo tổ chức đấu giá 20 căn hộ chung cư thuộc dự án Khu du lịch sinh thái thể thao biển Hội An, tọa lạc tại phường Hội An Tây, TP. Đà Nẵng. Đây là các tài sản được thế chấp bởi Công ty TNHH MTV Phát triển Nhà đất Quảng Nam trong quan hệ tín dụng với ngân hàng.

Theo thông tin công bố, 20 căn hộ này nằm trong dự án do Công ty Cổ phần Tri Việt Hội An làm chủ đầu tư, có tên thương mại là The Pearl Hoian - A Festa Hotel & Resort. Dự án đã hoàn thiện từ năm 2019, bao gồm 4 khối chung cư với tổng cộng 218 căn hộ, cùng hệ thống khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng.

Điểm đáng chú ý là mức giá khởi điểm lần này đã được điều chỉnh xuống khá thấp so với các đợt chào bán trước. Cụ thể, ngân hàng đưa ra mức giá từ 1,068 tỷ đồng cho căn hộ nhỏ nhất có diện tích 47,53 m², đến 1,604 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 75,57 m². Hai căn hộ có diện tích lớn nhất, khoảng 137,66 m², được phát giá khởi điểm hơn 3,02 tỷ đồng.

So với lần đấu giá quy mô lớn diễn ra vào tháng 8/2024, mức giá hiện tại đã giảm đáng kể. Khi đó, 90 căn hộ cùng dự án được đưa ra thị trường với giá khởi điểm thấp nhất 2,47 tỷ đồng và cao nhất lên tới 5,38 tỷ đồng mỗi căn. Tổng giá trị khởi điểm của lô tài sản khi ấy lên đến 289 tỷ đồng, song giao dịch không thành công.

Các căn hộ nói trên được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 200 tỷ đồng mà doanh nghiệp vay từ năm 2018. Sau nhiều năm, khoản nợ chưa được xử lý dứt điểm, buộc ngân hàng phải liên tục đưa tài sản ra đấu giá để thu hồi vốn.

Đáng chú ý, đây đã là lần thứ 15 IVB Đà Nẵng thông báo bán đấu giá riêng đối với nhóm 20 căn hộ này sau 14 lần trước đó không đạt kết quả. Việc kéo dài quá trình xử lý tài sản cho thấy thanh khoản của phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng đang ở mức thấp, ngay cả khi giá đã được điều chỉnh mạnh.

Ngân hàng cũng lưu ý rằng mức giá khởi điểm chưa bao gồm hàng loạt chi phí phát sinh như 5% giá trị hợp đồng mua bán phải thanh toán cho chủ đầu tư, lệ phí trước bạ, chi phí công chứng, thuế VAT (nếu có) và các nghĩa vụ tài chính khác. Toàn bộ các khoản này sẽ do người trúng đấu giá tự chịu trách nhiệm, qua đó làm tăng tổng chi phí thực tế khi sở hữu tài sản.

Tài sản được bán theo nguyên trạng, “có sao bán vậy”, bao gồm cả hiện trạng vật lý lẫn tình trạng pháp lý. Người tham gia đấu giá phải tự nghiên cứu hồ sơ và chấp nhận các rủi ro tiềm ẩn, một yếu tố không nhỏ khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng.

Ai chịu xuống tiền trong cuộc chơi mới?

Việc ngân hàng kiên trì đưa tài sản ra đấu giá nhiều lần cho thấy áp lực xử lý nợ xấu và nợ tiềm ẩn vẫn đang hiện hữu trong hệ thống tín dụng. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất giai đoạn trước tăng cao và dòng tiền bất động sản bị thu hẹp, các khoản vay từ chu kỳ tăng trưởng trước đang bước vào giai đoạn “kiểm tra sức chịu đựng”.

Ở góc độ thị trường, việc giá khởi điểm giảm mạnh so với quá khứ phản ánh quá trình tái định giá tài sản. Những mức giá từng được xem là “chuẩn mực” trong giai đoạn sốt nóng nay không còn phù hợp khi thanh khoản suy yếu và kỳ vọng lợi nhuận bị điều chỉnh xuống mức thực tế hơn.

Phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, từng được xem là điểm sáng nhờ kết hợp đầu tư - khai thác du lịch, đang bộc lộ nhiều hạn chế. Công suất khai thác chưa đạt kỳ vọng, mô hình vận hành phức tạp và khung pháp lý chưa hoàn thiện khiến dòng tiền không ổn định, làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư thứ cấp.

Từ phía ngân hàng, việc chấp nhận bán tài sản với giá thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước cho thấy ưu tiên hiện nay không còn là tối đa hóa giá trị danh nghĩa, mà là thu hồi vốn càng sớm càng tốt để giảm áp lực bảng cân đối và cải thiện chất lượng tài sản.

Trường hợp dự án tại Hội An - Đà Nẵng cũng phản ánh xu hướng chung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển: nguồn cung lớn, trong khi cầu đầu tư mang tính chọn lọc cao hơn. Nhà đầu tư không còn chạy theo số đông mà tập trung vào khả năng tạo dòng tiền thực, pháp lý rõ ràng và chi phí nắm giữ hợp lý.

Ở góc nhìn rộng hơn, các phiên đấu giá tài sản thế chấp đang trở thành một “kênh giá” mới của thị trường. Mức giá được hình thành từ đấu giá không chỉ phản ánh giá trị tài sản, mà còn cho thấy mức độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư trong bối cảnh tín dụng thận trọng.

Dù vậy, không thể phủ nhận rằng những tài sản đã hoàn thiện, nằm tại các khu vực du lịch trọng điểm, vẫn có sức hút nhất định đối với nhóm nhà đầu tư dài hạn, có sẵn nguồn vốn và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn giai đoạn trước. Đây có thể là nhóm khách hàng mục tiêu của các phiên đấu giá trong thời gian tới.

Nhìn tổng thể, việc ngân hàng liên tục rao bán căn hộ thế chấp không chỉ là câu chuyện xử lý nợ đơn lẻ, mà là một phần của quá trình tái cấu trúc sâu rộng thị trường bất động sản. Khi mặt bằng giá được “đặt lại”, dòng vốn nhiều khả năng sẽ quay trở lại theo hướng bền vững hơn, dựa trên hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy.

Tiến Anh