Sức mua suy yếu, giá nhà neo cao, chi phí vốn gia tăng và áp lực nguồn cung mới là những nguyên nhân chính buộc nhiều chủ đầu tư phải thận trọng hơn với từng giỏ hàng. Diễn biến thực tế khiến nhiều người lo ngại thị trường đối diện nguy cơ “khủng hoảng thừa”.

Áp lực gia tăng

Báo cáo của DKRA Consulting ghi nhận tại TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 10.500 căn hộ được mở bán trong tháng 7, nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm tới 67% theo tháng.

Với nhà phố và biệt thự, bức tranh còn ảm đạm hơn khi khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng chỉ có 137 căn giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 2%, giảm 70%.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa thoát khỏi vòng xoáy thanh khoản thấp. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ bán được 25 căn, giảm 76% so với tháng 6.

Nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng gần như không phát sinh giao dịch dù nguồn cung sơ cấp lên tới khoảng 3.500 căn. Condotel có 105 căn được tiêu thụ nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ quanh mức 2%.

Khi hàng hóa tiếp tục hiện diện trên thị trường nhưng dòng tiền của người mua chưa quay trở lại tương xứng, áp lực tồn kho và chi phí vốn bắt đầu trở thành bài toán khó hơn đối với doanh nghiệp địa ốc.

Theo giới chuyên môn, sự thận trọng của khách hàng hiện nay xuất phát từ nhiều áp lực cùng lúc. Trước hết là mặt bằng giá bất động sản đã lên mức quá cao so với khả năng chi trả của một bộ phận lớn người dân.

DKRA Consulting cho biết, giá căn hộ mở bán mới tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 80-100 triệu đồng mỗi m2. Tại Tây Ninh, giá dao động 38-68 triệu đồng mỗi m2, trong khi Đồng Nai ở mức 37-66 triệu đồng mỗi m2. Với mức giá này, một căn hộ diện tích trung bình đã là khoản đầu tư nhiều tỷ đồng, khiến nhu cầu ở thực phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ.

Áp lực thứ hai đến từ chi phí vốn. Trong giai đoạn trước, nhà đầu tư có thể chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá bất động sản tăng nhanh. Nhưng khi chi phí vay cao hơn và triển vọng tăng giá ngắn hạn không còn quá rõ ràng, tâm lý đầu cơ bắt đầu suy giảm.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đang thay đổi cách ra hàng. Thay vì tổ chức những đợt mở bán quy mô lớn và đặt cược vào sức nóng của thị trường như trước, chủ đầu tư có xu hướng chia nhỏ giỏ hàng, vừa bán vừa thăm dò sức cầu.

Một số dự án thậm chí lùi kế hoạch sang cuối năm để tích lũy lượng khách hàng quan tâm, củng cố booking và xây dựng chính sách bán hàng phù hợp hơn.

Có “khủng hoảng thừa”?

Bên cạnh áp lực về giá và chi phí vốn, nguồn cung mới tăng mạnh cũng là một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư lùi kế hoạch tung rổ hàng mới. Khảo sát cho thấy trong thời gian qua, hàng loạt đại dự án hoàn tất thủ tục bán hàng.

Tại Đồng Nai, gần 3.800 căn nhà thuộc các phân khu của Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng đã được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là một phần của cụm dự án Aqua City có quy mô khoảng 1.000 ha do Novaland phát triển.

Cụ thể, phân khu 2 có 1.568 căn, phân khu 3 có 916 căn và phân khu 5 có 1.310 căn. Việc hàng nghìn sản phẩm được gỡ vướng pháp lý là tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp và thị trường.

Tuy nhiên, từ góc độ cung - cầu, câu hỏi đặt ra là lượng hàng mới tung ra sẽ được thị trường hấp thụ trong bao lâu khi sức mua hiện vẫn ở mức thấp.

Aqua City chỉ là một trong nhiều đại dự án đang chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Tại TP.HCM, Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn có 3.549 căn thấp tầng được đưa vào kinh doanh. Dự án có quy mô 880 ha, tổng mức đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng.

Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise - cũng có hơn 2.000 căn thấp tầng được mở bán, trong dự án quy mô 2.870 ha với tổng vốn khoảng 9 tỷ USD.

7 siêu cầu vượt sông Hồng mở dư địa kinh tế mới cho Thủ đô Hà Nội

Chật vật bán hàng, đại gia bất động sản 'xoay tiền' ở đâu để làm dự án?

Bên cạnh đó là hàng loạt nguồn cung từ Nam Long như 817 căn hộ tại Trellia Cove thuộc Mizuki Park, hơn 1.200 sản phẩm ở giai đoạn 3 của Akari City, các phân khu mới tại Izumi City, Waterpoint Southgate hay 671 căn EHomeS tại Cần Thơ.

Khi đặt những con số này cạnh tỷ lệ hấp thụ chỉ trên dưới 2% của phân khúc thấp tầng trong tháng 7, nỗi lo về áp lực dư cung không phải không có cơ sở.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sẽ là quá sớm nếu gọi đây là “khủng hoảng thừa” của toàn bộ thị trường bất động sản. Vấn đề lớn hơn nằm ở sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả.

Thị trường không thiếu nhu cầu nhà ở, nhưng lại thiếu những sản phẩm phù hợp với thu nhập của số đông. Trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các đại đô thị, căn hộ cao cấp, thấp tầng có giá trị lớn, thì người mua ở thực vẫn phải vật lộn với bài toán giá nhà và chi phí tài chính.

Giới chuyên gia cho rằng lực cầu chính trong giai đoạn tới vẫn là người mua ở thực và nhóm khách hàng tích sản dài hạn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt, mức giá hợp lý và chính sách tài chính phù hợp vẫn có khả năng tạo thanh khoản.

Ngược lại, những sản phẩm giá quá cao, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy hoặc đặt kỳ vọng vào tăng giá ngắn hạn sẽ tiếp tục đối diện khó khăn.

Việc nhiều doanh nghiệp lùi lịch ra hàng vì thế có thể được xem là bước đi thận trọng cần thiết. Nhưng về dài hạn, thị trường không thể chỉ giải quyết bài toán thanh khoản bằng cách trì hoãn mở bán. Điều quan trọng hơn là tái cân bằng cung - cầu, đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực và sức mua thực.

Hưng Nguyên