Tín hiệu điều chỉnh không còn chỉ xuất hiện ở một vài khu vực hay phân khúc riêng lẻ. Theo dữ liệu của Savills, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước.

Áp lực giảm giá đã hiện hữu

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², giảm theo quý ở tất cả các phân khúc, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, đây là quý thứ ba liên tiếp, giá căn hộ thứ cấp có chiều hướng đi xuống.

Báo cáo quý III của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận giá bán sơ cấp giảm ở hầu hết các loại hình và vùng thị trường, với mức điều chỉnh phổ biến 5-20%.

Những con số cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn kiểm nghiệm lại mặt bằng giá sau thời kỳ tăng nóng, khi khả năng chi trả của người mua ngày càng trở thành giới hạn đối với thanh khoản.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định giá bất động sản đang và sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh theo quy luật cung cầu và những yếu tố bên trong lẫn bên ngoài thị trường.

Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến gia tăng mạnh trong những năm tới, với khả năng bổ sung hàng triệu sản phẩm trong vòng 15 năm. Nếu nguồn cung tập trung vào một số giai đoạn, tình trạng dư thừa cục bộ có thể xuất hiện, nhất là tại những khu vực phát triển dự án với tốc độ nhanh nhưng nhu cầu ở thực chưa theo kịp.

Nguồn cung tăng là điều kiện cần để thị trường giảm bớt tình trạng khan hiếm, nhưng chưa đủ để kéo giá xuống nếu sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng xu hướng giảm giá khó tránh khỏi khi nguồn cung gia tăng trong bối cảnh giá nhà đã bị đẩy lên cao sau thời kỳ khan hiếm hàng.

Theo ông Toản, giá bất động sản thứ cấp tại một số vị trí, phân khúc đã giảm khoảng 20-30% so với năm 2025, trong khi giá sơ cấp chưa giảm nhiều do chủ đầu tư còn phải cân đối chi phí và chiến lược kinh doanh.

Điều này lý giải vì sao thị trường có thể xuất hiện những thương vụ giảm giá đáng kể nhưng mặt bằng chung vẫn chưa hạ tương ứng. Chủ đầu tư thường khó giảm trực tiếp giá niêm yết khi phải tính toán chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và nghĩa vụ với khách hàng đã mua trước đó.

Thay vào đó, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán hoặc ưu đãi lãi suất có thể được sử dụng để kích cầu. Áp lực giảm giá vì thế sẽ thể hiện trước hết ở những sản phẩm khó bán, nhà đầu tư cần thoát hàng và dự án có mức giá vượt xa giá trị khai thác thực tế.

Giá tiếp tục điều chỉnh về cuối năm?

Cuối năm, thị trường có thể phục hồi giao dịch nhưng bài toán thanh khoản vẫn là dấu hỏi lớn. Dự báo thị trường quý IV/2026, DXS-FERI xây dựng 3 kịch bản dựa trên tỷ lệ hấp thụ 20-25% ghi nhận trong quý III.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, lãi suất thả nổi giảm về 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.

Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất dao động 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%.

Ngược lại, trong kịch bản thách thức, nếu lãi suất tăng lên 14-16%, giá bán có thể giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%, kéo theo áp lực điều chỉnh đối với một số tài sản trên thị trường thứ cấp.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng, giấc mơ an cư đã gần hơn?

Giá nhà giảm đến mức nào là ‘vừa túi tiền’?

Sự khác biệt giữa các kịch bản cho thấy diễn biến giá nhà cuối năm phụ thuộc đáng kể vào mặt bằng lãi suất và tốc độ cải thiện thanh khoản.

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đẩy mạnh bán hàng trong quý cuối năm để hoàn thành kế hoạch doanh số và thu hồi dòng tiền.

Dù vậy, thanh khoản nhiều khả năng phân hóa, khó phục hồi đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Việc tăng khuyến mại hoặc mở bán dự án mới có thể giúp cải thiện lượng giao dịch, nhưng chưa đủ để khẳng định sức mua đã trở lại mạnh mẽ.

Ở góc nhìn tích cực hơn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo nhu cầu nhà ở trong quý IV có thể tăng nhờ yếu tố mùa vụ. Giao dịch thậm chí có khả năng gấp đôi quý trước, tập trung vào các dự án đầy đủ pháp lý, quy hoạch hoàn chỉnh, hạ tầng và tiện ích đã được hoàn thiện.

VARS cũng nhận định giao dịch nhà ở xã hội có thể đạt mức cao nhất từ trước đến nay, góp phần đáp ứng nhu cầu của đông đảo người lao động.

Đáng chú ý, theo VARS, giá sơ cấp vẫn có thể tiếp tục tăng dù nguồn cung nhà mới gia tăng, do tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu và nhân công tiếp tục gây sức ép lên chi phí phát triển dự án.

Nhìn tổng thể, câu trả lời cho câu hỏi “giá nhà cuối năm có tiếp tục giảm hay không” là có khả năng giảm ở những phân khúc chịu áp lực lớn, nhưng khó giảm đồng loạt trên toàn thị trường.

Giá sơ cấp có thể đi ngang hoặc tăng do chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp tiếp tục điều chỉnh tại những khu vực dư cung, sản phẩm đầu cơ và tài sản cần bán gấp. Mức độ giảm sâu hay nhẹ sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung mới và sức ép dòng tiền của người nắm giữ tài sản.

Với người mua nhà, việc giá giảm cục bộ không nên được hiểu là tín hiệu để vội vàng xuống tiền. Giá trị thực của bất động sản cần được đánh giá trên cơ sở giá giao dịch, pháp lý, nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác và sức chịu đựng tài chính của người mua.

Hưng Nguyên