Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, động thái một số ngân hàng thông báo giảm tới 2 điểm phần trăm lãi suất cho vay mỗi năm đang tạo ra những kỳ vọng nhất định cho thị trường bất động sản khi bước vào quý cuối cùng của năm.

Sức mua khó bứt tốc

Trong bối cảnh chi phí vốn cao kéo dài, bất kỳ tín hiệu nới lỏng nào về vốn cũng có thể tác động đến tâm lý người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

Tuy nhiên, từ một thông báo điều chỉnh đến việc khơi thông dòng tiền cho thị trường địa ốc vẫn là khoảng cách đáng kể. Còn nhớ, sau đợt chỉ đạo hồi tháng 5, lãi suất không giảm như kỳ vọng, thậm chí lãi suất huy động và cho vay sau đó còn tăng đáng kể.

Với bất động sản, “độ trễ” của chính sách càng đáng lưu ý. Người mua nhà thường phải tính toán nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm, còn doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để triển khai dự án, hoàn thiện pháp lý và xây dựng.

Một đợt giảm lãi suất ngắn hạn chưa chắc đủ để thay đổi quyết định đầu tư nếu khách hàng vẫn lo ngại chi phí vay tăng trở lại sau thời gian ưu đãi. Do đó, điều thị trường cần không chỉ là mức lãi suất thấp hơn trên thông báo, mà còn là khả năng tiếp cận vốn thực tế.

Những số liệu quý III/2026 của CBRE cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua giai đoạn tái cân bằng rõ rệt sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Giá bán và lượng giao dịch đồng thời điều chỉnh, phản ánh sức mua suy yếu trong bối cảnh mặt bằng giá cao và chi phí vốn gia tăng.

Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý III đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu, giảm 9% theo quý và 6% theo năm. Riêng các dự án căn hộ tại khu vực nội đô, giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m², giảm 6% so với quý II và 3% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới cũng có dấu hiệu chững lại. Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ mở bán trong quý III, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm 2025. Dù vậy, tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung vẫn đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự chênh lệch giữa nguồn cung và sức mua thể hiện rõ hơn qua lượng giao dịch. Trong quý III, Hà Nội bán được hơn 3.900 căn hộ, giảm 33% theo quý và 66% theo năm, đồng thời là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định lãi suất thả nổi 13-15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đang tạo rào cản đáng kể với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi khoản trả nợ hàng tháng tăng lên, người mua phải cân nhắc lại kế hoạch sở hữu nhà, kể cả khi nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Giá nhà phải giảm cùng lãi suất

Một phép thử đáng chú ý đối với hiệu quả giảm lãi suất là phân khúc nhà ở xã hội, nơi nhu cầu ở thực lớn và được kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.

Tuy nhiên, theo khảo sát của VnBusiness, từ tháng 8 đến nay, người mua gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, trong khi vay thương mại cũng không dễ dàng. Thực tế này cho thấy nhu cầu lớn không tự động chuyển thành sức mua nếu thiếu nguồn tài chính phù hợp.

Với người thu nhập trung bình và thấp, khả năng trả nợ thường là giới hạn cứng. Chỉ cần lãi vay cao hơn dự kiến hoặc điều kiện tín dụng không đáp ứng được, kế hoạch mua nhà có thể phải trì hoãn, bất kể mức độ cần thiết của chỗ ở.

Bất động sản nghỉ dưỡng ‘đi ngược chiều’?

Đại gia bất động sản vẫn 'đặt cược' vào trái phiếu

Ở góc độ thị trường, ông Quân, quản lý một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, nhận định lãi suất hạ nhiệt có thể cải thiện tâm lý người mua nhưng chưa đủ tạo ra làn sóng giao dịch mới nếu chi phí vay thực tế vẫn cao và giá nhà vượt xa khả năng tài chính của phần đông khách hàng.

Quyết định xuống tiền hiện phụ thuộc đồng thời vào thu nhập, khả năng trả nợ và kỳ vọng về giá trong tương lai. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, bất kỳ biến động bất lợi nào về lãi suất hoặc thanh khoản cũng có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền.

Như vậy, giảm lãi suất là điều kiện hỗ trợ cần thiết, nhưng không thể thay thế việc điều chỉnh mặt bằng giá và cơ cấu sản phẩm.

Ngay cả khi vốn vay rẻ hơn, thị trường cũng khó phục hồi bền vững nếu sản phẩm không phù hợp nhu cầu, pháp lý dự án chưa hoàn thiện hoặc người mua không đủ năng lực tài chính để duy trì khoản vay dài hạn.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý IV có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư đưa ra thị trường những giỏ hàng đã trì hoãn từ quý III.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt, nguồn cung cả quý được dự báo đạt khoảng 30.000-32.000 căn hộ, tương đương 83-88% so với năm 2025.

Các chủ đầu tư nhiều khả năng tiếp tục sử dụng chính sách hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để duy trì giao dịch, nhưng hiệu quả còn phụ thuộc khả năng chi trả thực tế của khách hàng.

Về dài hạn, các công trình như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và những cây cầu vượt sông Hồng được kỳ vọng cải thiện kết nối, mở rộng không gian phát triển đô thị. Nhưng hạ tầng cần thời gian để chuyển hóa thành giá trị sử dụng và nhu cầu ở thực, không bảo đảm cho thanh khoản hay mức tăng giá bất động sản.

Có thể thấy, áp lực lãi suất cũng đang đẩy nhanh quá trình sàng lọc giữa các chủ đầu tư có năng lực thực thi, nguồn lực tài chính vững và những doanh nghiệp hạn chế khả năng xoay xở dòng tiền.

Tựu trung lại, sắp tới, nếu chi phí vốn thực tế hạ xuống, nguồn cung phù hợp hơn với thu nhập và giá bán tiếp tục điều chỉnh, thanh khoản có cơ hội cải thiện. Ngược lại, nếu chỉ có tín hiệu giảm lãi suất trên danh nghĩa trong khi sức mua còn yếu và giá nhà vẫn cao, thị trường nhiều khả năng tiếp tục thận trọng, kéo dài quá trình tái cân bằng sang năm 2027.

Hưng Nguyên