Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

Giá có thể lên 40 triệu đồng/m2

Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở đã đúng khi bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án.

Nguyên nhân là vì không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Nếu cố xây, giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Con số này sẽ vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và sau này thì người mua nhà tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp.

Cùng quan điểm với HoREA, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) chia sẻ với VnBusiness rằng, với giá đất cao tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, dù doanh nghiệp có chấp nhận bán hòa vốn, giá nhà ở xã hội vẫn cao hơn cả chục lần thu nhập của người dân.

Có một thực tế, theo ông Quốc, là nhiều chủ đầu tư đang chấp nhận dạt ra vùng ven để giảm chi phí, tiếp cận với đa dạng đối tượng khách hàng hơn. Nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội vẫn là “bài toán” nan giải.

Đơn cử, một miếng đất 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch, chi phí xây dựng sẽ tiêu tốn thêm khoảng 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây rõ ràng là mức giá rất “khó chịu” nếu hình thành nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, khi có đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, ông Quốc đặt nhiều kỳ vọng, bởi theo ông, quy định này lâu nay như 'sợi dây thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở của doanh nghiệp bất động sản.

Cần nói thêm, chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong những năm qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. 

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, đánh giá đề xuất trong trường hợp không thể bỏ, cần có quy định linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, Nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Cởi “trói” cho doanh nghiệp

Bên cạnh tháo "nút thắt" về quy định quỹ đất 20%, theo chuyên gia, cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp để giảm giá nhà ở dành cho công nhân, người thu nhập thấp.

Mới đây, tại hội nghị tổng kết của Sở Xây dựng TP.HCM, trước câu hỏi về chương trình 18 nhà ở xã hội, lưu trú công nhân; 16 chung cư nguy hiểm cấp D (nguy hiểm, hư hỏng nặng)… khởi công khí thế nhưng kết quả như thế nào? Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, thốt lên rằng: “Bị vướng rất nhiều”. Theo đó, ông Cường kiến nghị Sở Xây dựng đánh giá lại các hạn chế, vướng mắc để giải quyết dứt điểm, có trọng tâm, trọng điểm các nhiệm vụ, chỉ tiêu năm 2023.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một công ty chuyên làm nhà ở xã hội, cũng cảnh báo đề án làm 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ khó về đích nếu thủ tục hành chính vẫn tắc, vẫn không được sửa đổi.

Hiện trong số những vấn đề gặp phải khi triển khai một dự án nhà ở xã hội thì những vướng mắc, khó khăn liên quan đến thủ tục hành chính chiếm đến 70%.

“100% các dự án nhà ở xã hội đều không còn phù hợp quy hoạch 1/2000. Nếu không còn phù hợp quy hoạch thì chính quyền, trong đó ở cả cấp quận huyện và Sở Quy hoạch - Kiến trúc có nhiệm vụ phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500. Nhưng giờ mọi thứ "đổ đầu" doanh nghiệp, thủ tục kéo dài lê thê, cơ quan chức năng bắt bẻ”, ông Nghĩa bức xúc.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, cho biết đơn vị đang có quỹ đất gần 9.000m2, muốn xây khoảng 1.700 căn hộ giá bình quân 12-18 triệu đồng/m2, nhưng đã qua hơn 300 ngày mà chưa được địa phương duyệt chủ trương.

"Chúng tôi bỏ ra hơn 2.400 tỷ đồng đầu tư cho dự án này, đất thì đã có sổ đỏ, chỉ mong muốn xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhưng gặp muôn vàn khó khăn ngay ở khâu thủ tục. Đếm từng ngày chờ cơ quan chức năng", ông Đường nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị thay vì yêu cầu doanh nghiệp dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định trách nhiệm thuộc về các địa phương. Trong đó có việc trích 10% tiền sử dụng đất để làm nhà ở xã hội cho thuê.

Đồng thời, Nhà nước cũng cần nghiên cứu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách Nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để làm nhà ở xã hội cho thuê...

Hưng Nguyên