Bỏ quy định quỹ đất 20%, cung nhà giá rẻ có khá hơn?

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, với giá đất “cắt cổ” tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, dù doanh nghiệp có chấp nhận bán hòa vốn, giá nhà ở xã hội vẫn sẽ vượt tầm với của người dân.

“Cởi trói” cho doanh nghiệp

Có một thực tế, theo ông Quốc, là nhiều chủ đầu tư đang chấp nhận dạt ra vùng ven để giảm chi phí. Nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội vẫn là “bài toán” vô cùng khó.

Đơn cử, một miếng đất 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch, chi phí xây dựng sẽ tiêu tốn thêm khoảng 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây rõ ràng là mức giá rất “khó chịu” nếu hình thành nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, khi có đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, ông Quốc đặt nhiều kỳ vọng, bởi theo ông, quy định này lâu nay như 'sợi dây thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở của doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp đang rất chờ đợi quy định dành quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội được điều chỉnh.

Cần nói thêm, chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong những năm qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Thậm chí, có chủ đầu tư không làm và xin nộp bằng tiền.

Cũng đặt nhiều kỳ vọng vào đề xuất của Bộ Xây dựng, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, đánh giá đề xuất này nếu được thông qua sẽ giảm gánh nặng lớn cho doanh nghiệp.

Trong trường hợp không thể bỏ, cần có quy định linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, Nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.

Chờ trách nhiệm địa phương

“Cởi trói” cho doanh nghiệp cũng đồng nghĩa trách nhiệm điều hành của địa phương sẽ được nâng lên. Trong các phương án đề xuất của Bộ Xây dựng vừa qua cũng bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND tỉnh.

Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Theo Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM, việc giao trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội về các địa phương là đúng, không thể “ép” doanh nghiệp dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội vì như vậy rất manh mún.

Giao về địa phương, khi lập quy hoạch đô thị phải quy hoạch quỹ đất để xây các khu nhà ở xã hội có quy mô lớn ở khu vực ngoại thành, gồm cả những dự án nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên... Các khu này cần được xây dựng gần những khu trường học, khu công nghiệp tập trung để thuận lợi cho việc đi lại và quản lý.

Việc giao trách nhiệm cho địa phương có thể là một thay đổi mang tính quyết định, tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc này nếu được thông qua cần phải quy định rõ ràng, bởi thực tế cho thấy sự quan tâm của địa phương thời gian qua với nhà ở xã hội là rất mờ nhạt.

Mới đây, trong một hội nghị, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, cho biết đơn vị đang có quỹ đất gần 9.000m2, muốn xây khoảng 1.700 căn hộ giá bình quân 12-18 triệu đồng/m2, nhưng đã qua hơn 300 ngày mà chưa được địa phương duyệt chủ trương.

"Chúng tôi bỏ ra hơn 2.400 tỷ đồng đầu tư cho dự án này, đất thì đã có sổ đỏ, chỉ mong muốn xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhưng gặp muôn vàn khó khăn ngay ở khâu thủ tục. Đếm từng ngày chờ cơ quan chức năng", ông Đường nói.

Không chỉ doanh nghiệp “than thở”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị từng cho biết: "Nhiều địa phương, đặc biệt người đứng đầu là chủ tịch UBND cấp tỉnh chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp”.

Có thể thấy, khi một quy định không mang lại hiệu quả cao trong thời gian dài, việc điều chỉnh là cần thiết. Và, đề xuất thay vì đổ gánh nặng lên vai doanh nghiệp thì giao quyền về cho địa phương của Bộ Xây dựng là một phương án điều chỉnh đáng để kỳ vọng. Tuy nhiên, phải thực thi thế nào để biến kỳ vọng thành thực tế, mang lại nguồn cung nhà giá rẻ nhiều hơn cho người dân, là việc không dễ.

Hưng Nguyên