Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 của 10 ngân hàng (bao gồm Techcombank, VPBank, SHB, MB, HDBank, TPBank, MSB, BVBank, VIB, LPBank) cho thấy dòng tiền đang tập trung mạnh vào bất động sản.

Dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản

Cụ thể, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này của nhóm khảo sát đạt mức 930.566 tỷ đồng, tăng trưởng tới 33% so với cuối năm 2024. Con số này cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, phản ánh "khẩu vị" rủi ro của các nhà băng vẫn nghiêng hẳn về phía địa ốc.

Trong cuộc đua này, một sự "đổi ngôi" ngoạn mục đã diễn ra. VPBank chính thức vượt qua Techcombank để trở thành ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hệ thống. Tính đến 31/12/2025, mảng này tại VPBank đạt hơn 207.400 tỷ đồng. Dù tỷ trọng có giảm nhẹ so với năm trước, nhưng xét về số tuyệt đối, VPBank vẫn đang dẫn đầu thị trường.

Ở nhóm bám đuổi, có tới 7/10 ngân hàng được thống kê ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng chung của ngân hàng, bao gồm SHB, MB, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank. Cá biệt, SHB và BVBank là hai cái tên có tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm trên 30% tổng dư nợ - một tỷ lệ cho thấy sự tập trung vốn cao độ vào lĩnh vực này.

Không chỉ là kênh giải ngân chính, bất động sản còn củng cố vị thế "độc tôn" trong danh mục tài sản thế chấp tại các nhà băng. Xu hướng năm 2025 cho thấy giá trị bất động sản được các ngân hàng nắm giữ làm tài sản đảm bảo (TSĐB) gia tăng mạnh mẽ cả về số lượng lẫn tỷ trọng.

Minh chứng rõ nét nhất nằm ở nhóm "Big 4". Tại Vietcombank, báo cáo tài chính quý IV/2025 ghi nhận ngân hàng đang nắm giữ lượng tài sản thế chấp kỷ lục lên tới 2,63 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo gần 72%, tương đương giá trị hơn 1,89 triệu tỷ đồng. So với đầu năm 2024, giá trị bất động sản thế chấp tại "ông lớn" này đã tăng thêm gần 9,4%.

Tại Agribank, dù chưa có báo cáo tài chính quý IV/2025, nhưng tại báo cáo tài chính bán niên trước đó cho thấy tính đến giữa năm 2025, giá trị bất động sản thế chấp cũng đã vượt mốc 3,17 triệu tỷ đồng, chiếm phần lớn trong tổng số 3,53 triệu tỷ đồng tài sản đảm bảo.

Trong khối ngân hàng tư nhân, Techcombank ghi nhận giá trị bất động sản thế chấp tăng vọt 28% chỉ sau một năm, đạt mức gần 687.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2025. Với tổng giá trị tài sản đảm bảo hơn 1,45 triệu tỷ đồng, bất động sản chiếm tới 47,2%, bỏ xa các loại tài sản khác như giấy tờ có giá, hay máy móc thiết bị.

 Hàng loạt ngân hàng khác như ACB, MB, Sacombank, HDBank… cũng duy trì tỷ trọng tài sản thế chấp là nhà đất ở mức rất cao.

Lý giải cho hiện tượng các ngân hàng "chuộng" bất động sản làm tài sản đảm bảo, các chuyên gia nhận định: So với hàng tồn kho hay máy móc, bất động sản có tính ổn định cao hơn, khó bị tẩu tán, dễ định giá và có cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong bối cảnh kinh tế biến động, việc nắm giữ bất động sản tạo ra biên an toàn lớn hơn cho các khoản vay.

Hệ lụy từ sự tập trung quá mức và rủi ro thanh khoản

Mặc dù bất động sản là tài sản an toàn về mặt định giá dài hạn, nhưng việc tập trung quá nhiều vốn vào lĩnh vực này đang tạo ra áp lực lên thanh khoản hệ thống.

Đặc thù của các khoản vay bất động sản là kỳ hạn dài (10-20 năm), trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Việc tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 30% – vượt xa trung bình ngành đang làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn. Đây chính là lý do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phải phát đi công văn yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro ngay từ đầu năm.

Hệ quả nhãn tiền của việc siết chặt quản lý là sự biến động mạnh về lãi suất. Nhóm Big 4 - vốn dồi dào thanh khoản, đã tiên phong điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm đối với các khoản giải ngân mới, chấm dứt thời kỳ lãi suất ưu đãi 5,5-7,5%. Động thái này ngay lập tức tạo hiệu ứng domino lan sang khối ngân hàng tư nhân, đẩy chi phí vốn của thị trường địa ốc lên cao.

Kiểm soát tín dụng bất động sản, mục tiêu lợi nhuận vẫn "bay cao"

Tín dụng bất động sản vượt mốc 2 triệu tỷ đồng

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự can thiệp bằng lãi suất cần hết sức thận trọng. Nếu duy trì lãi suất quá cao để hạn chế dòng vốn, hệ lụy sẽ là sự tắc nghẽn nguồn cung và giấc mơ an cư của người dân trở nên xa vời. Ngược lại, nếu nới lỏng quá mức, dòng tiền dễ chảy vào đầu cơ, thổi giá tài sản thế chấp vượt xa giá trị thực, gây rủi ro cho chính hệ thống ngân hàng khi bong bóng vỡ.

Các chuyên gia kinh tế khuyến nghị, thay vì các biện pháp hành chính cứng nhắc hay siết tín dụng đồng loạt, cơ quan quản lý cần có chính sách phân loại tín dụng rõ ràng. Dòng vốn nên được ưu tiên cho các dự án nhà ở thực, pháp lý hoàn chỉnh và người mua nhà lần đầu. Việc kiểm soát chặt chẽ cần tập trung vào các hoạt động đầu cơ và các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Huyền Anh