Sau thời gian chịu ảnh hưởng bởi biến động thuế quan và bối cảnh kinh tế toàn cầu, năm 2025 đánh dấu sự phục hồi của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN).

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi

Trong đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) nổi bật với mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội so với mặt bằng chung ngành, dù vẫn chưa hoàn thành kế hoạch kinh doanh.

Riêng trong quý IV/2025, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần 1.648 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp đạt 603 tỷ đồng, tăng 56,6%. Doanh thu hoạt động tài chính tăng 85% lên 293 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp ghi nhận thu nhập khác 323 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ 239 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm 2025, Kinh Bắc đạt doanh thu thuần 6.687 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 2.226,8 tỷ đồng, tăng lần lượt 141% và 426% so với năm 2024, qua đó hoàn thành khoảng 70% kế hoạch năm.

“Anh cả” của ngành BĐS KCN - Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (BCM) không có mức tăng đột biến trong quý IV nhưng tiếp tục dẫn đầu toàn ngành về quy mô lợi nhuận.

Theo đó, Becamex ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý IV hơn 1.247 tỷ đồng. Lũy kế năm 2025, doanh nghiệp đạt doanh thu 6.951 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.516 tỷ đồng, tăng tương ứng 33% và 46,8% so với năm trước, hoàn thành 89% kế hoạch doanh thu và vượt 90,6% chỉ tiêu lợi nhuận.

Các doanh nghiệp đầu ngành khác như Tổng công ty Viglacera (1.595 tỷ đồng, tăng 34%), Tổng công ty Sonadezi (2.132 tỷ đồng, tăng 32%) hay SIP (1.502 tỷ đồng, tăng 17%) ghi nhận lợi nhuận sau thuế năm 2025 tương đối ổn định so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng phục hồi chung của toàn ngành.

Ở nhóm quy mô nhỏ hơn như Long Hậu (292 tỷ đồng, tăng 56%), Nam Tân Uyên (360 tỷ đồng, tăng 23%) hay Tín Nghĩa (16,6%), lợi nhuận đều tăng hai chữ số, chủ yếu nhờ sự cải thiện trong hoạt động cho thuê.

Một điểm chung đáng chú ý trong mùa báo cáo tài chính năm nay là các doanh nghiệp BĐS KCN không còn phụ thuộc hoàn toàn vào doanh thu cho thuê đất, mà đã có thêm đóng góp từ các mảng tiện ích hạ tầng như điện, nước và hoạt động tài chính.

Kỳ vọng “sóng” tăng bao trùm ngành

Trên thị trường, tính từ đầu năm nay, hàng loạt cổ phiếu BĐS KCN đều đạt mức tăng trưởng 2 chữ số. Chẳng hạn, GVR đã tăng hơn 66%; IDC tăng gần 44%; tiếp theo là các mã VGC (+35,18%), SIP (+24,04%), BCM (+21,11%), SZC (+20,45%)... KBC (+9,22%) và TIP (+13,69%) tăng chậm hơn chút song vẫn vượt hiệu suất của VN-Index (+1,4%).

Dù vậy, vẫn còn nhiều cổ phiếu vẫn chưa trở lại vùng giá trước sự kiện thuế quan hồi tháng 4/2025. SZC và SIP vẫn thấp hơn vùng giá tháng 4/2025 hơn 20%. Ngoài ra, còn có các cổ phiếu khác như VGC, TIP, BCM, LHG.

Triển vọng tích cực của ngành được kỳ vọng sẽ giúp nối dài mạch tăng điểm của các cổ phiếu nhóm BĐS KCN.

Giai đoạn 2024 - 2025 đánh dấu một bước chuyển quan trọng của thị trường BĐS KCN khi hàng loạt dự án mới được phê duyệt và khởi công sau thời gian dài “nén” nguồn cung. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bước sang giai đoạn phục hồi từ đầu năm 2026, cả về quy mô nguồn cung lẫn khả năng hấp thụ.

Số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính cho thấy, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 38,42 tỷ USD, tăng nhẹ 0,5% so với cùng kỳ, trong khi vốn giải ngân đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9%. Cơ cấu FDI tiếp tục dịch chuyển sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao như AI, bán dẫn, pin xe điện và điện tử. Điều này phản ánh niềm tin của cộng đồng nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường đầu tư, kinh doanh, sự ổn định chính trị – xã hội và triển vọng tăng trưởng trung và dài hạn của nền kinh tế Việt Nam. Từ đó tạo tiền đề cho một chu kỳ đầu tư mới mang tính chọn lọc và bền vững hơn từ năm 2026.

Một lợi thế mang tính cấu trúc khác là mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng khắp. Tính đến năm 2025, Việt Nam đã ký kết 19 FTA và thiết lập quan hệ đối tác chiến lược với 21 quốc gia, trong đó có 13 đối tác chiến lược toàn diện. Các hiệp định này bao phủ gần 90% GDP toàn cầu và chiếm khoảng 70% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam, giúp thuế quan trung bình đối với hàng công nghiệp giảm mạnh từ 16,6% xuống còn 1,1%.

“BĐS KCN đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự trở lại của dòng vốn FDI. Mặt bằng định giá hiện thấp hơn đáng kể so với trung bình 5 năm, mở ra dư địa tăng giá hấp dẫn, đặc biệt tại các KCN phía Bắc, nơi hội tụ lợi thế về vị trí, kết nối chuỗi cung ứng khu vực và chi phí thuê cạnh tranh, qua đó củng cố triển vọng tăng trưởng trung hạn của ngành”, bà Nguyễn Thị Thu Hiền, Tổng giám đốc CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) đánh giá.

Tuy vậy, rủi ro không phải không có. Thứ nhất là tiến độ pháp lý – yếu tố có thể làm chậm kế hoạch cho thuê dù nhu cầu thị trường vẫn hiện hữu. Thứ hai là tốc độ giải ngân FDI có thể chịu tác động nếu kinh tế toàn cầu suy yếu. Thứ ba là áp lực chi phí đầu tư hạ tầng, đền bù đất tăng lên, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận các dự án mới.

Một điểm đáng lưu ý khác là không phải doanh nghiệp nào cũng có “điểm rơi” lợi nhuận trong năm 2026. Trong đó có doanh nghiệp đã cho thuê gần hết quỹ đất hiện hữu và đang trong giai đoạn chuẩn bị dự án mới, dẫn tới lợi nhuận ngắn hạn có thể đi ngang. Ngược lại, có doanh nghiệp bước vào chu kỳ ghi nhận doanh thu mạnh nhờ quỹ đất sẵn sàng khai thác.

Vì vậy, chiến lược với cổ phiếu BĐS KCN năm nay không còn là “mua cả ngành”, mà là chọn đúng doanh nghiệp có quỹ đất sạch, vị trí tốt và thời điểm ghi nhận lợi nhuận thuận lợi.

Hải Giang