Chi tiết loạt vấn đề
sửa đổi, bổ sung quy định về
Nhà ở xã hội

Cụ thể và chi tiết việc sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở xã hội

Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, trong đó có các quy định về nhà ở xã hội.

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi 4 nghị định sau:

• Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.
• Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
• Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP).

Ngoài ra, sửa đổi 2 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP và 144/2025/NĐ-CP về phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Quy định chi tiết về điều kiện chưa có nhà ở

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP theo hướng mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở.

Trường hợp chưa có nhà ở được xác định khi:

Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.

Thời hạn và thẩm quyền xác nhận:

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (Văn phòng đăng ký đất đai) có trách nhiệm xác nhận theo quy định.

Cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm về thu nhập

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP chuyển thẩm quyền xác nhận từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã và bổ sung cơ chế tự kê khai.

Quy trình xác nhận:

Đối với đối tượng chưa có HĐLĐ, cần đảm bảo điều kiện về thu nhập và được cơ quan công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú xác nhận.

Trong thời hạn 7 ngày, công an cấp xã xác nhận các thông tin nhân thân (Họ tên, ngày sinh, số định danh, nơi cư trú...).

Trách nhiệm của công dân:

Công dân có trách nhiệm tự kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hằng tháng.

Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập khi cần thiết.

Lưu ý: Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách.

Quy định chi tiết về trình tự, thủ tục

Nghị định sửa đổi Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP về trình tự bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án (không dùng vốn đầu tư công).

Điểm mới nổi bật:

• Mở rộng và chuẩn hóa hình thức công khai thông tin trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
• Đa dạng hóa cách nộp hồ sơ: Trực tiếp, Trực tuyến, Qua bưu chính, hoặc thông qua Cơ quan/Đơn vị nơi làm việc.
• Quy định rõ thời hạn xử lý hồ sơ để tránh tình trạng kéo dài.
• Quy định rõ thứ tự ưu tiên và cách xử lý khi số lượng hồ sơ đăng ký vượt quá chỉ tiêu (bốc thăm, chấm điểm).

Chuyển tiếp đối với bán nhà ở xã hội đang cho thuê

Nghị định sửa đổi khoản 12 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Quyền ưu tiên mua:

Chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà ở cho người đang thuê nếu người thuê có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm (quy định cũ là 5 năm) và đảm bảo đúng đối tượng, điều kiện.

Ngoài ra, có thể bán lại nhà ở này cho Quỹ Nhà ở quốc gia.

Công thức tính giá bán cụ thể:

Giá bán = Giá thẩm định + Lãi vay - Khấu hao

• Giá thẩm định: Xác định tại thời điểm thẩm định giá thuê.
• Lãi vay: Bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng thời gian thuê.
• Khấu hao: (Giá bán thẩm định × Thời gian đã thuê) / Số năm thu hồi vốn đầu tư.