Theo các chuyên gia, cơn sốt đất vùng ven đô tại Hà Nội xảy ra theo chu kỳ chứ không liên tục tiếp diễn. Sở dĩ vậy là do khi có một thông tin quy hoạch nào thì đất khu vực đó bị “cò” thổi giá, đẩy giá. Câu chuyện này đã xảy ra tại Đông Anh, Mê Linh, Ba Vì… hàng chục năm trước, thậm chí cơn sốt đất tại Đông Anh theo chu kỳ này cũng vừa quay lại đầu năm 2019.

Xu hướng phát triển vùng ven

Trước đó, đầu những năm 2010, khi cây cầu Nhật Tân bắt đầu được xây dựng, giá đất Đông Anh đột ngột tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư (NĐT) đổ xô vào khu vực này. Thôn Ngọc Chi, xã Vĩnh Ngọc, giá đất chỉ trong vòng vài tháng đã tăng tới 60-70%, lên đến 70-80 triệu đồng/m2. Một số thôn ở xa hơn như làng Vĩnh Thanh, Phương Trạch, giá tầm 40 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi cầu xây xong, hạ tầng cơ bản ổn định nhưng không có dự án bất động sản (BĐS) nhà ở nào triển khai, giá đất lại xuống thê thảm. Nhiều NĐT đến sau không có lối thoát, đành bán ra giảm giá.

Mới đây, khi Hà Nội công bố sẽ xây dựng thành phố thông minh tại Đông Anh và hàng loạt dự án khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại… của Thủ đô sẽ dịch chuyển sang đây, một lần nữa đất Đông Anh lại sốt “sình sịch”. Đất nền các khu vực gần các dự án BĐS sắp triển khai leo thang từng ngày. Thế nhưng, đến cuối năm 2019, khi nhiều chuyên gia cảnh báo về tình trạng mua bán đất nền với giá bị đẩy lên quá cao, nhiều NĐT đã “chùn tay”, lập tức giá đất lại hạ nhiệt.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL thị trường Hà Nội, tâm lý của NĐT cá nhân cũng như điều kiện của Việt Nam trong thời gian qua vẫn ảnh hưởng đến các xu hướng, đó là có cơn sốt đất vùng ven như ở Hà Nội. Bởi quỹ đất nội đô Hà Nội đã chật, buộc phải mở rộng ra thị trường vùng ven, tâm lý đó khiến cho đất bị sốt.

Tuy nhiên, xu hướng mở rộng ra vùng ven chưa diễn ra ngay mà cần khoảng 10 – 20 năm, nhưng hiện nay nhiều người đã đi tắt đón đầu, mua đất và tự tạo ra các cơn sốt ảo.

“Vấn đề khi đầu tư BĐS là câu chuyện mua vào và thanh khoản. Có người mua đầu tư nhưng bán cho ai, lại bán cho NĐT nữa? Các NĐT càng đi sau sẽ không trả mức giá cao như ban đầu vì họ biết giá trị thật của mảnh đất đó là bao nhiêu. Như vậy, cơn sốt đất diễn ra hiện nay hơi sớm, vì người mua nhu cầu thực có thể chưa chạm đến những vùng này, nhưng NĐT đã mua rồi”, bà Vân nhấn mạnh.

Không thể đầu cơ lướt sóng

Bà Vân cho biết trong những năm trước, giá đất quận Hà Đông tăng phản ánh rất đúng thị trường. Trong tương lai, giá đất các quận như Đông Anh còn tăng giá, là xu hướng phát triển tự nhiên của thị trường. Tuy nhiên, mức tăng giá có thể không đạt được như những năm trước, bởi NĐT hiện đã dè dặt và tỉnh táo hơn trong việc phân bổ các quỹ đầu tư của mình. Hơn nữa, với việc siết chặt tín dụng, các NĐT hiện nay cũng không có quá nhiều vốn để có thể mua một mảnh đất trong thời gian ngắn với mong muốn có thể sinh lời.

Do đó, bà Vân cho rằng đất vùng ven sẽ là “cuộc chơi” tương đối dài hơi, không thể hy vọng mua đầu tư trong vòng 5-6 tháng có thể sinh lời từ 20 – 40%.

“Vùng ven luôn là một khu vực tiềm năng đối với các NĐT muốn giảm quỹ đầu tư xuống nhưng vẫn mong mức sinh lời cao so với đầu tư trong nội đô. Trong thời gian tới, các NĐT cũng nên bình tĩnh hơn vì thực chất giá đất Đông Anh đang bị đẩy lên khá cao”, bà Vân nói.

Về tiềm năng, khi hạ tầng khu vực ven đô hoàn thiện, các dự án đã và đang triển khai xây dựng thì giá vẫn có tiềm năng tăng. Tuy nhiên, không thể đầu cơ lướt sóng mà cần có chiến lược đầu tư dài hạn mới sinh lời được.

Với các tỉnh lân cận, BĐS có thể có sự gia tăng tương đối về nhà ở và sự tăng trưởng nóng về BĐS khu công nghiệp, nên các NĐT cá nhân vẫn mong muốn mua, đầu tư, tìm kiếm sinh lời.

Các NĐT là tổ chức, quỹ nước ngoài vẫn đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư ở phía Bắc, nhưng không phải là Hà Nội, bởi họ nhìn thấy tiềm năng các thành phố này có thể phát triển thành các thành phố vệ tinh trên nền BĐS khu công nghiệp đang rất phát triển.

Trước đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh miền Bắc và miền Trung, Savills Việt Nam, chia sẻ với báo Thời báo Kinh Doanh: việc đầu tư đất nền, đặc biệt là đất vùng ven đô không thể lướt sóng, kiếm lời, mà các NĐT cần phải xác định là khoản đầu tư dài hạn, để 5-10 năm, hoặc lâu hơn nữa, đến lúc quay lại sẽ giá trị gấp đôi, gấp ba. Do vậy, đầu tư đất nền không nên dùng đòn bẩy tài chính mà chỉ sử dụng nguồn vốn có sẵn của mình.

Phạm Minh