Nhà đầu tư quốc tế thời gian qua không còn tìm kiếm một mảnh đất rẻ để xây nhà máy, mà cần một hệ sinh thái đủ hiện đại để vận hành hiệu quả, phát triển bền vững và đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của thị trường toàn cầu.

Cạnh tranh bằng chất lượng thay vì giá cả

Thực tế cho thấy, sức hút của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn rất tích cực. Dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung kho xưởng xây sẵn tại khu vực phía Bắc tiếp tục gia tăng, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp đạt hơn 217 ha - mức cao nhất kể từ quý I/2024.

Giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 phía Bắc cũng đạt khoảng 143 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%.

Động lực chính đến từ làn sóng mở rộng đầu tư của các tập đoàn lớn như Samsung, LG và Foxconn, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, AI và trung tâm dữ liệu. Những con số cho thấy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, nhưng nguyên nhân không còn đơn thuần đến từ chi phí thấp như trước.

Nếu nhìn sâu hơn vào yêu cầu của các nhà đầu tư mới sẽ thấy một sự thay đổi rất rõ. Trước đây, doanh nghiệp thường ưu tiên giá thuê đất, ưu đãi thuế hay chi phí nhân công.

Hiện nay, doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến khả năng đưa dự án vào vận hành nhanh, nguồn điện ổn định, hệ thống logistics đồng bộ, hạ tầng giao thông kết nối, nhà xưởng xây sẵn, dịch vụ pháp lý minh bạch và nguồn lao động kỹ thuật cao. Chính những yếu tố này mới quyết định khả năng cạnh tranh của một khu công nghiệp trong giai đoạn mới.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết sau những thay đổi trong chính sách thương mại toàn cầu, đặc biệt từ thị trường Mỹ, nhu cầu mở rộng đầu tư của nhiều doanh nghiệp đã có sự điều chỉnh.

Theo bà An, các "Queen Bee" - những doanh nghiệp đầu chuỗi - sẽ thuê diện tích lớn và kéo theo cả hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng, làm gia tăng nhu cầu đối với nhà kho, nhà xưởng và đất công nghiệp.

Đáng chú ý, từ năm 2026, dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực liên quan đến AI và cơ sở dữ liệu ngày càng rõ nét hơn. Tuy nhiên, điều mà các tập đoàn này quan tâm không chỉ là diện tích đất, mà còn là lao động kỹ thuật cao cùng hệ thống điện, logistics và giao thông đồng bộ.

Điều đó cũng đồng nghĩa, lợi thế cạnh tranh truyền thống của các khu công nghiệp đang dần mất đi tính khác biệt. Khi nhiều quốc gia trong khu vực đều có thể cung cấp quỹ đất và các ưu đãi tương tự, yếu tố quyết định sẽ nằm ở chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành.

Các chuyên gia cho rằng cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn xoay quanh giá thuê đất hay chính sách ưu đãi, mà chuyển sang khả năng cung cấp một môi trường sản xuất toàn diện, giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả trong nhiều năm.

Chuyển đổi xanh là xu hướng tất yếu

Bà Trần Hà Uyên Phương, Phó Giám đốc Ban Hoạch định Chiến lược Tổng công ty IDICO, đánh giá Việt Nam hiện vẫn có sức cạnh tranh cao về chi phí đất đai, lao động và vận hành.

Tuy nhiên, nếu xét trên các yếu tố phi tài chính như môi trường đầu tư, chất lượng hạ tầng, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp hay hệ sinh thái công nghiệp thì vẫn còn khoảng cách đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Trong bối cảnh ấy, chuyển đổi xanh là yêu cầu bắt buộc. Các khu công nghiệp hiện đại phải hướng đến sử dụng hiệu quả tài nguyên, giảm phát thải và thúc đẩy hợp tác giữa các doanh nghiệp trong cùng khu công nghiệp.

Việc tối ưu hóa năng lượng, nước và nguyên liệu không chỉ giúp doanh nghiệp tiết giảm chi phí mà còn đáp ứng những yêu cầu ngày càng khắt khe từ các thị trường xuất khẩu.

Quan điểm này cũng được bà Sinem Demir Duru, chuyên gia của IFC, chia sẻ khi cho rằng chuyển đổi xanh không chỉ là vấn đề môi trường mà còn quyết định khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế.

Việc các quỹ đầu tư và tổ chức tài chính ngày càng ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, những khu công nghiệp phát triển bền vững sẽ có cơ hội huy động vốn với chi phí thấp hơn, đồng thời trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các tập đoàn đa quốc gia.

Chuyện gì đang xảy ra với đất nền Đà Nẵng?

Giá chung cư cũ giảm cả tỷ, người mua ‘án binh bất động’, người bán có lo?

Không chỉ dừng lại ở hạ tầng xanh, bài toán nhân lực cũng đang trở thành yếu tố quyết định. Các khu công nghiệp cần thay đổi vai trò, từ đơn vị cho thuê đất trở thành nhà kiến tạo hệ sinh thái, kết nối với các cơ sở đào tạo nghề, phát triển nhà ở công nhân, bổ sung tiện ích xã hội và nâng cao chất lượng sống cho người lao động.

Một xu hướng khác đang định hình tương lai của bất động sản công nghiệp là chuyển đổi năng lượng. Theo ông Đỗ Trung Việt, Quản lý giải pháp nguồn điện kỹ thuật số của Huawei, chi phí điện trên thực tế chỉ chiếm khoảng 1-3% doanh thu của doanh nghiệp sản xuất.

Điều doanh nghiệp thực sự quan tâm hiện nay là khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn về năng lượng sạch, phát thải carbon và truy xuất nguồn gốc năng lượng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn này, doanh nghiệp có nguy cơ mất đơn hàng hoặc bị loại khỏi chuỗi cung ứng của các tập đoàn đa quốc gia.

Vì vậy, khu công nghiệp thế hệ mới cần được xây dựng trên nền tảng thông minh và phát thải thấp, với điện mặt trời, hệ thống lưu trữ năng lượng, lưới điện thông minh và nền tảng quản lý năng lượng bằng AI trở thành những hạ tầng thiết yếu như điện, nước hay giao thông.

Có thể thấy, trong bối cảnh mới, giá thuê đất vẫn là một lợi thế, nhưng không còn là yếu tố quyết định. Giữa kỷ nguyên ESG, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh, chiến thắng sẽ thuộc về những khu công nghiệp biết tạo ra giá trị gia tăng thay vì chỉ bán diện tích đất.

Hưng Nguyên