Tuy nhiên, tình thế hiện tại dường như đã đảo chiều. Không còn cảnh người mua chen chân đặt cọc, cũng không còn những cuộc "sang tay" trong vài tuần để hưởng chênh lệch, thị trường đang chứng kiến một giai đoạn điều chỉnh sâu cả về giá lẫn thanh khoản.

Khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ dàng

Nếu như giai đoạn 2020-2022, nhiều nhà đầu tư coi đất nền là kênh tích lũy tài sản gần như không có rủi ro thì hiện nay, bài toán đã đảo chiều. Ông Thịnh, đại diện một sàn môi giới tại Hòa Xuân (Đà Nẵng) tiết lộ thị trường đất nền đang khá trầm lắng.

So với đầu năm, mặt bằng giá đã giảm khoảng 7-15%, trong khi lượng giao dịch rất ít. Nguyên nhân lớn nhất đến từ chi phí vốn vẫn ở mức cao.

“Người có tiền nhàn rỗi ưu tiên gửi tiết kiệm khi lãi suất còn hấp dẫn thay vì xuống tiền mua bất động sản. Ngược lại, những người cần bán tài sản lại gặp khó vì rất ít người mua chấp nhận xuống tiền trong bối cảnh thị trường thiếu động lực tăng giá”, ông Thịnh cho hay.

Một ví dụ điển hình là lô đất hai mặt tiền tại Hòa Xuân từng được chào bán khoảng 10 tỷ đồng cách đây bốn tháng. Đến nay, chủ sở hữu phải giảm xuống còn 8,5 tỷ đồng mới hy vọng tìm được khách. Khoảng giảm 1,5 tỷ đồng không chỉ phản ánh sự đi xuống của giá mà còn cho thấy sức ép tài chính ngày càng lớn đối với nhiều nhà đầu tư.

Thực tế, tại Thanh Khê, Đông Hải, Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân hay Nam Việt Á, nhiều lô đất từng được rao bán khoảng 6 tỷ đồng hiện chỉ còn khoảng 5 tỷ đồng. Ở khu vực biển Xuân Thiều (Liên Chiểu), những lô đất trước Tết giao dịch trên 4 tỷ đồng nay giảm còn khoảng 3,7 tỷ đồng; một số vị trí từ 4,3 tỷ đồng xuống khoảng 3,6 tỷ đồng.

Thanh khoản thị trường chững lại cũng đẩy các nhà đầu tư vào thế khó. Đầu năm 2025, anh Trần Minh, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, quyết định vay ngân hàng gần 1 tỷ đồng để mua lô đất rộng hơn 120 m² tại Nam Hòa Xuân giá hơn 3 tỷ đồng.

Khi đó, môi giới khẳng định khu vực sẽ hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mới, giá đất có thể tăng 20-30% chỉ sau một năm. Tin tưởng vào triển vọng ấy, anh dùng phần lớn vốn tự có kết hợp với khoản vay dài hạn để xuống tiền với kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời.

Thế nhưng thị trường diễn biến ngược dự tính. Thanh khoản liên tục suy giảm, số người hỏi mua thưa dần, trong khi khoản lãi vay hàng tháng vẫn phải thanh toán đúng hạn. Sau hơn một năm, giá lô đất gần như không thể nâng mặt bằng lên, anh Minh rơi vào thế kẹt.

Để giảm áp lực tài chính, vào cuối quý I/2026, anh Minh chấp nhận rao bán thấp hơn 150 triệu đồng so với giá mua để “thoát hàng”, nhưng đã vài tháng vẫn chưa tìm được khách. Cuối cùng, anh phải tái cơ cấu khoản vay, cắt giảm nhiều kế hoạch kinh doanh khác để duy trì dòng tiền.

"Tôi nhận ra sai lầm lớn nhất không phải là mua đất, mà là quá tin thị trường sẽ chỉ đi lên và sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn", anh Minh chia sẻ.

Áp lực kép từ lãi suất và chính sách

Không chỉ thị trường thứ cấp gặp khó, thị trường sơ cấp cũng ghi nhận diễn biến kém tích cực.

Theo DKRA Consulting, trong quý II/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng chỉ còn khoảng 1.470 sản phẩm, giảm 13% so với quý trước. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung đều đến từ các dự án đã mở bán trước đó, gần như không có dự án mới tạo thêm sức hút cho thị trường.

Đáng lo ngại hơn là sức cầu. Lượng giao dịch chỉ tương đương khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm tới 71% so với quý trước và giảm 57% so với cùng kỳ năm 2025.

Thanh khoản thấp cho thấy người mua không còn bị cuốn theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như trước. Thay vào đó, họ cân nhắc kỹ hơn về giá trị thực, khả năng khai thác, pháp lý cũng như triển vọng tăng giá của từng sản phẩm.

Sở hữu trí tuệ - 'Vốn mới' của HTX, doanh nghiệp trong đổi mới sáng tạo

So găng VinFast Kinet và Honda CUV e trong tầm giá 40 triệu đồng

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ đất không còn giữ được tâm lý "găm hàng". Khi áp lực trả nợ và chi phí tài chính tăng lên, việc giảm giá để thu hồi vốn trở thành lựa chọn bắt buộc đối với không ít trường hợp.

Theo ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản SPE.R, tín dụng thời gian tới vẫn được duy trì nhưng sẽ ưu tiên cho doanh nghiệp lớn và các dự án trọng điểm quốc gia. Điều này đồng nghĩa dòng vốn dành cho nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nhỏ sẽ không còn dồi dào như trước.

Không chỉ chịu áp lực tài chính, thị trường còn đối mặt với những thay đổi về chính sách đất đai. Việc Đà Nẵng điều chỉnh tăng hệ số K được đánh giá là phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường.

Khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng, chi phí đầu vào của các dự án sẽ cao hơn. Điều đó có thể khiến giá bán sản phẩm mới trong tương lai khó giảm, dù thị trường hiện tại vẫn đang trong xu hướng điều chỉnh.

Ở góc độ dài hạn, việc đưa giá đất về sát giá trị thị trường là bước đi cần thiết nhằm xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch hơn. Song trong ngắn hạn, sự thay đổi chính sách cùng với chi phí vốn cao chắc chắn sẽ khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm hơn.

Dù bức tranh hiện tại còn nhiều gam màu xám, điều đó không đồng nghĩa thị trường đất nền Đà Nẵng mất đi sức hấp dẫn. Thành phố vẫn sở hữu lợi thế về du lịch, dịch vụ, hạ tầng và vị trí chiến lược của khu vực miền Trung. Những nền tảng này tiếp tục tạo dư địa tăng trưởng trong dài hạn.

Tuy nhiên, chu kỳ mới sẽ khác với giai đoạn tăng nóng trước đây. Thị trường sẽ không còn dành cho những khoản đầu tư chạy theo tin đồn hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Nhà đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro hơn là tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Việc hạn chế sử dụng vốn vay, đánh giá kỹ dòng tiền và lựa chọn tài sản có giá trị khai thác thực sẽ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.

Giang Ninh