Tuy nhiên, mọi thứ bắt đầu đảo chiểu. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, dòng tiền đầu cơ suy giảm và tâm lý người mua trở nên thận trọng, phân khúc từng được xem là "ngôi sao" của thị trường lại đang đối diện nghịch lý giá neo cao nhưng thanh khoản ì ạch.

Giảm giá vẫn khó bán

Suốt gần nửa năm qua, ông Trần Phong, một doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu tại Hà Nội, gần như tuần nào cũng trao đổi với môi giới với hy vọng tìm được người mua căn biệt thự hơn 40 tỷ đồng tại khu đô thị phía Nam thành phố. Nhưng càng giảm giá, nhà càng khó bán.

Ba năm trước, ông Phong được xem là một nhà đầu tư "tay to". Danh mục tài sản gồm 2 căn biệt thự, 1 shophouse và 3 căn hộ hàng hiệu với tổng giá trị hơn 200 tỷ đồng. Phần lớn được mua trong giai đoạn thị trường tăng nóng cuối năm 2022-2023 bằng vốn tự có kết hợp vốn vay.

Khi ấy, mỗi tháng môi giới đều báo giá tăng thêm cả tỷ đồng. Việc nắm giữ bất động sản hạng sang gần như đồng nghĩa với lợi nhuận chắc chắn. Thế nhưng sang năm 2026, mọi thứ thay đổi.

Một căn biệt thự của ông Phong từng được định giá gần 48 tỷ đồng nay hạ xuống hơn 42 tỷ đồng vẫn chưa có người hỏi mua nghiêm túc. Trong khi đó, mỗi tháng ông vẫn phải chi gần 200 triệu đồng tiền lãi vay, phí quản lý và nhiều khoản chi phí khác.

"Tài sản vẫn tăng khoảng 20% so với lúc mua, nhưng giá trị trên giấy khác hoàn toàn với giá trị có thể chuyển thành tiền. Muốn chốt lời lúc này thực sự rất khó", ông Phong chia sẻ.

Các số liệu thăm dò thị trường cũng chỉ ra nhà đầu tư biệt thự, liền kề đang đối diện thách thức lớn về thanh khoản.

Theo báo cáo của CBRE, thị trường nhà thấp tầng Hà Nội và vùng phụ cận đang chứng kiến sự suy giảm rõ rệt. Trong nửa đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận gần 2.100 căn mở bán mới, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng quý II, thị trường Hà Nội và các tỉnh vùng ven có hơn 1.110 căn được tung ra, chủ yếu tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên). Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm trước.

Những con số cho thấy nguồn cung vẫn được bổ sung nhưng sức hấp thụ không còn theo kịp. Đáng chú ý, giá bán cũng bắt đầu điều chỉnh.

Giá sơ cấp trung bình nhà thấp tầng ở Hà Nội và vùng phụ cận còn khoảng 209 triệu đồng/m2 (đất), giảm khoảng 9% so với quý trước và cùng kỳ. Trên thị trường thứ cấp, mức giá bình quân khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm thêm 3%.

Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn “bốc hơi”

Theo chuyên gia CBRE, lãi suất duy trì ở mức cao khiến nhiều chủ nhà (chủ yếu là nhà đầu tư) phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận hoặc tạm dừng bán để chờ thời điểm phù hợp hơn.

Bên cạnh lãi suất, một trong những nguyên nhân quan trọng khác là mức giá quá cao. Phần lớn biệt thự, liền kề hiện có giá từ 15 đến 50 tỷ đồng mỗi căn, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay vốn tăng mạnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan thuộc PropertyGuru, sau nhiều năm tăng giá liên tục, mặt bằng giá biệt thự và liền kề đã vượt quá khả năng chi trả của số đông.

Trong khi đó, lãi suất vay tăng liên tục từ đầu năm khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng lớn. Khi chi phí vốn tăng, dòng tiền đầu cơ, lực lượng từng tạo nên những cơn sốt của phân khúc thấp tầng, gần như rút khỏi thị trường.

Nguồn cung tăng trong khi thanh khoản ì ạch, tiền đầu tư bất động sản đổ về đâu?

Môi giới địa ốc sống ra sao thời thanh khoản ‘lao dốc’?

Ở góc nhìn của đơn vị phân phối, ông Đăng, đồng sáng lập một sàn môi giới chuyên bất động sản cao cấp tại Hà Nội, cho biết hiện những giao dịch thành công chủ yếu đến từ nhóm khách mua ở thực hoặc các nhà đầu tư sở hữu lượng tiền mặt lớn.

Trong khi đó, nhóm khách vay ngân hàng hoặc đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất. "Nhiều chủ nhà đã giảm giá 10-20% nhưng giao dịch vẫn không nhiều vì đây là phân khúc rất kén người mua. Người có đủ năng lực tài chính hiện cũng cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền", ông Đăng phân tích.

Sự chững lại hiện nay phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước nhiều yếu tố bất định như biến động lãi suất và định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô. Đặc biệt, có thời điểm lãi suất cho vay bất động sản lên tới 15-16%/năm đã tạo áp lực rất lớn lên thanh khoản.

Nhiều phân khúc, trong đó có nhà liền thổ, đang bước vào quá trình thanh lọc sâu rộng. Đây không hẳn là tín hiệu tiêu cực mà là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, giảm phụ thuộc vào đầu cơ và hướng tới nhu cầu thực.

Theo dự báo của Avison Young, giai đoạn 2027-2029, Hà Nội có thể đón khoảng 14.000 căn nhà thấp tầng mới. Trong khi nguồn cung tiếp tục gia tăng, sức hấp thụ được dự báo sẽ chậm hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh năm 2025 bởi mặt bằng giá vẫn ở mức cao.

Điều đó đồng nghĩa thị trường biệt thự, liền kề sẽ còn phải trải qua một thời gian điều chỉnh trước khi tìm được trạng thái cân bằng mới.

Với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, thử thách lớn nhất lúc này không còn là giá tài sản tăng hay giảm, mà là khả năng tìm được người mua trong một thị trường ngày càng khắt khe và chọn lọc.

Hưng Nguyên