Sau chuỗi ngày tăng nóng, thị trường chung cư đang có xu hướng đảo chiều, bên bán đang “ngồi trên đống lửa” khi mặt bằng giá căn hộ cũ giảm từ 5-15%, thậm chí có những căn hộ mất gần 1 tỷ đồng giá trị chỉ sau chưa đầy 12 tháng.

Bên bán "xuống thang"

Cuối năm 2025, anh Minh quyết định chưa bán căn hộ tại khu đô thị Linh Đàm dù đã có nhiều khách hỏi mua với mức giá khoảng 75 triệu đồng/m2. Anh tin rằng mốc 100 triệu đồng/m2 chỉ còn là vấn đề thời gian.

Thế nhưng, đến giữa năm nay, do cần tiền để giải quyết công việc gia đình, anh buộc phải rao bán lại căn hộ. Giá được điều chỉnh xuống còn khoảng 70 triệu đồng/m2, thấp hơn 5 triệu đồng/m2 so với trước đó.

Tính trên diện tích căn hộ, khoản chênh lệch lên tới gần nửa tỷ đồng. Điều khiến anh Minh bất ngờ không chỉ là giá giảm, mà còn là sự im ắng của thị trường. Tin rao đăng nhiều tuần nhưng rất ít người gọi điện. Những khách hiếm hoi liên hệ đều “kì kèo” hạ giá xuống mức không thể chấp nhận.

Câu chuyện của anh Minh không còn là trường hợp cá biệt. Khảo sát tại hàng loạt dự án đã vận hành hơn 10 năm như HUD3 Linh Đàm, HH Linh Đàm, Rice City, Rose Town, Nam Đô Complex hay Sky Central đều cho thấy mặt bằng giá đã giảm đáng kể so với cuối năm 2025.

Có nơi giảm khoảng 5%, nhưng cũng có dự án điều chỉnh tới 15-20% nếu chủ nhà cần bán gấp. Quan trọng hơn, thanh khoản suy giảm rõ rệt khi lượng căn hộ rao bán tăng lên nhưng lượng giao dịch không tương xứng.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa thị trường hiện nay và giai đoạn sốt nóng nằm ở tâm lý. Trước đó, nhiều người chấp nhận xuống tiền ngay vì lo giá sẽ tiếp tục leo thang. Quyết định mua nhiều khi được đưa ra chỉ sau vài lần xem nhà.

Hiện nay, tâm lý ấy gần như biến mất. Người mua có nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và thương lượng. Không ít người tin rằng giá vẫn còn dư địa giảm nên lựa chọn "án binh bất động", chờ thêm vài tháng trước khi quyết định.

Có thể thấy, khi kỳ vọng tăng giá không còn, yếu tố đầu tiên được cân nhắc trở lại là giá trị sử dụng thực tế của căn hộ. Một căn chung cư đã sử dụng hơn 10 năm sẽ khó có thể cạnh tranh với dự án mới nếu khoảng cách giá không đủ lớn.

Người mua bắt đầu tính toán nhiều hơn về chất lượng công trình, chi phí bảo trì, tiện ích, chỗ đỗ xe, chất lượng quản lý vận hành hay khả năng tăng giá trong tương lai. Nói cách khác, thị trường đang quay trở lại với những nguyên tắc cơ bản thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Chuyện có đáng lo?

Theo giới chuyên gia, đợt điều chỉnh giá chung cư cũ hiện tại không đơn thuần xuất phát từ yếu tố tâm lý. Trước hết, chất lượng của nhiều dự án đã giảm theo thời gian. Sau hơn một thập kỷ sử dụng, nhiều tòa nhà bắt đầu xuất hiện dấu hiệu xuống cấp.

Trong khi đó, các dự án mới được đầu tư bài bản hơn về thiết kế, công nghệ, không gian xanh và dịch vụ quản lý. Nếu khoảng cách giá chỉ vài trăm triệu đồng, nhiều người sẵn sàng lựa chọn căn hộ mới.

Bên cạnh đó, nguồn cung ngày càng đa dạng. Theo các môi giới, việc nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai đã mở thêm lựa chọn cho người mua ở thực.

Thay vì bỏ ra khoản tiền lớn để mua một căn hộ cũ, nhiều gia đình chấp nhận chờ để tiếp cận các dự án mới có mức giá hợp lý hơn cùng chính sách hỗ trợ tốt hơn. Điều này khiến nhu cầu đối với chung cư cũ suy giảm đáng kể.

Môi giới địa ốc sống ra sao thời thanh khoản ‘lao dốc’?

Nguồn cung khởi sắc, dòng tiền bất động sản đang tìm cơ hội ở đâu?

Ngoài ra, chi phí tài chính tăng lên cũng là yếu tố quan trọng. Lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng có thời điểm lên tới 15-16%/năm đã làm thay đổi hoàn toàn bài toán tài chính của người mua.

Khoản trả góp hàng tháng tăng mạnh khiến nhiều gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc giảm ngân sách. Đối với nhà đầu tư, chi phí vốn cao cũng khiến việc "lướt sóng" trở nên rủi ro hơn rất nhiều.

Trước diễn biến từ thực tiễn, câu hỏi đặt ra là bên bán, đặc biệt là giới đầu cơ có nên lo? Câu trả lời là có, nhưng mức độ sẽ khác nhau.

Những chủ sở hữu buộc phải bán vì áp lực tài chính sẽ chịu sức ép lớn nhất. Trong bối cảnh người mua có nhiều lựa chọn, các căn hộ muốn thanh khoản nhanh gần như bắt buộc phải giảm giá, thậm chí là chấp nhận thương lượng giảm sâu.

Ngược lại, những người không chịu áp lực dòng tiền có thể bình tĩnh hơn. Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn.

Theo Savills, thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung mới chững lại do tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn diễn ra tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân ổn định.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định sau giai đoạn thanh lọc, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ những dự án chất lượng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đồng thời, việc tiếp tục đầu tư, hoàn thiện hạ tầng giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá vừa túi tiền hơn.

Giới chuyên gia cũng nhận định giá giảm không đồng nghĩa thị trường rơi vào khủng hoảng mà phản ánh quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng quá nhanh, đưa giá bán tiến gần hơn với khả năng chi trả thực của người dân.

Đối với người mua để ở, đây là thời điểm có nhiều lợi thế hơn để lựa chọn sản phẩm phù hợp, có thêm dư địa thương lượng và không còn phải đưa ra quyết định trong tâm lý sợ "lỡ chuyến tàu".

Còn với người bán, thị trường đang gửi đi thông điệp thị trường không còn trả giá cho kỳ vọng, mà trả giá cho giá trị thực. Kỳ vọng lợi nhuận cần dựa trên giá trị thực của tài sản thay vì tâm lý tăng giá vô hạn. Chu kỳ nào cũng có điểm đảo chiều.

Hưng Nguyên