Như Thời báo Kinh Doanh đã thông tin, mới đây, trong báo cáo tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn gửi UBND Tp.HCM và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Tp.HCM kiến nghị về giải pháp quản lý, vận hành chung cư, về lâu dài bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2%.

“Chây ỳ” không bàn giao

Theo báo cáo, Tp.HCM hiện đang có 1.401 chung cư với 2.119 block. Trong đó, chung cư xây dựng trước năm 1975 có 474 chung cư, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng đang được UBND các quận, huyện quản lý và tháo dỡ khi cần thiết. 

Đáng chú ý, qua thống kê cho thấy, chỉ có 194 chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị.

Thực tế này không chỉ xảy ra ở Tp. HCM mà cũng khá phổ biến tại Hà Nội. Tại nhiều dự án chung cư, thậm chí 2 - 3 năm sau khi đã thành lập được ban quản trị, chủ đầu tư vẫn “chây ỳ” không bàn giao quỹ bảo trì, dẫn tới xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân.

Các chuyên gia cho rằng, do kinh phí quỹ bảo trì khá lớn, có những dự án lên tới hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư không muốn “nhả” lợi ích này ra.

Từ thực tế như vậy, Sở Xây dựng Tp.HCM đã đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Thay vào đó, người mua nhà sẽ đóng kinh phí bảo trì 2% này và chia đều trong thời hạn 5 năm để nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà, chấm dứt tranh chấp sử dụng quỹ bảo trì chung cư, ngăn chặn tình trạng trục lợi quỹ bảo trì.

Cần có chế tài khi chủ đầu tư thu

Đánh giá về đề xuất của Sở Xây dựng Tp.HCM, theo ông Cao Xuân Tùng, trưởng ban quản trị toà nhà N03T2, khu đô thị Đoàn Ngoại giao, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, để ban quản trị thu phí bảo trì thay vì chủ đầu tư thu là không thể thực hiện được khi “đá quả bóng” trách nhiệm sang ban quản trị.

Ông Tùng nêu vấn đề: Ban quản trị sẽ lấy đâu ra đầy đủ hợp đồng mua bán để xác định giá bán, có trường hợp các tòa nhà đã đi vào vận hành nhưng cư dân không về ở ngay, thậm chí có căn hộ bàn giao hơn 3 năm mới có người về ở thì ban quản trị lấy đâu ra địa chỉ hay chế tài mời họ đến đóng?

Vì thế, ông Tùng cho rằng, vẫn nên để chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì nhưng số tiền này được đóng vào một tài khoản ở ngân hàng ngay khi thu mà chủ đầu tư không có quyền rút ra, chỉ khi có ban quản trị mới được rút. Khi chưa có ban quản trị mà chủ đầu tư rút ra thì sẽ xử lý chủ đầu tư và cả ngân hàng.

Còn ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, ngoài việc số tiền trên phải được chuyển vào một tài khoản riêng khi chủ đầu tư thu từ khách hàng, luật cũng cần quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ 2 người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), kinh nghiệm các nước đều quy định chung cư phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.

Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, ngay cả khi cư dân có đóng góp bằng cách này hay cách khác vào quỹ bảo trì chung cư thì cũng đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư và người có trách nhiệm làm chủ tài khoản của quỹ bảo trì, tránh việc một hai cá nhân trục lợi quỹ này gây hậu quả không tốt.

Trước đó, giữa năm 2019, trước thực trạng tranh chấp chung cư trên cả nước xảy ra gay gắt, Bộ Xây dựng đã có kiến nghị chuyển cơ quan điều tra để xử lý nghiêm theo quy định đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.

Đồng thời, kiến nghị UBND Tp.Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, tập trung xem xét các chung cư đang có tranh chấp như: Hồ Gươm Plaza, Star City 81 Lê Văn Lương, Goldmark City, Usilk City…

Phạm Minh