Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, mã chứng khoán: CRE) vừa thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị tối đa 620 tỷ đồng. Theo kế hoạch, doanh nghiệp dự kiến dành 600 tỷ đồng để thanh toán khoản vay tại Công ty CP Phát triển Nhà Bình Minh và 20 tỷ đồng trả một phần khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Chi nhánh Đông Đa.

Dòng tiền kinh doanh âm sâu, lợi nhuận giảm mạnh

Cen Land ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý III/2026, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm sâu. Theo báo cáo tài chính hợp nhất, doanh thu thuần 9 tháng đầu năm đạt 1.102 tỷ đồng, tăng 34,1% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 21,13 tỷ đồng, giảm 66,9%.

Nguyên nhân chủ yếu thể hiện ở áp lực giá vốn và chi phí vận hành. Lũy kế 9 tháng, giá vốn hàng bán tăng 47,7%, lên 879,51 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp giảm từ 226,04 tỷ đồng xuống 222,50 tỷ đồng.

Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 65,5%, lên 139,30 tỷ đồng, trong khi chi phí bán hàng tăng từ 9,49 tỷ đồng lên 22,42 tỷ đồng. Dù doanh thu tài chính tăng và chi phí tài chính giảm, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn giảm 54,1%, còn 41,29 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 32,36 tỷ đồng, giảm 61,2% so với cùng kỳ.

Riêng quý III/2026, doanh thu thuần của Cen Land đạt 201,04 tỷ đồng, giảm gần 39,6% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế chỉ còn khoảng 181,6 triệu đồng, so với hơn 20 tỷ đồng cùng kỳ, tương ứng giảm hơn 99%.

Giải trình về kết quả này, doanh nghiệp cho biết xu hướng tăng lãi suất ngân hàng khiến nhà đầu tư và khách hàng thận trọng hơn, làm giảm các giao dịch bất động sản. Cen Land cũng đẩy mạnh tìm kiếm khách hàng, xúc tiến bán hàng và quảng bá sản phẩm, đồng thời triển khai các chính sách hỗ trợ kinh doanh linh hoạt. Tuy nhiên, theo doanh nghiệp, những hoạt động này làm tăng chi phí bán hàng và quản lý, ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận trong kỳ.

Trong 9 tháng đầu năm, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 701,67 tỷ đồng, so với mức âm 148,88 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, biến động các khoản phải thu làm giảm dòng tiền khoảng 349,18 tỷ đồng; các khoản phải trả giảm làm giảm dòng tiền khoảng 218,31 tỷ đồng, trong khi chi phí trả trước tăng khiến dòng tiền giảm thêm khoảng 80,59 tỷ đồng.

Tại ngày 30/9/2026, dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn của Cen Land đạt 1.390,7 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với mức gần 659,8 tỷ đồng đầu năm. Trong khi đó, tiền và tương đương tiền giảm từ 114,69 tỷ đồng xuống 78,32 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn ở mức 4.989,59 tỷ đồng, chiếm khoảng 61,2% tổng tài sản.

Dự kiến dùng 620 tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nợ

Theo phương án đã được HĐQT thông qua, Cen Land dự kiến phát hành tối đa 6.200 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng mỗi trái phiếu, tương ứng tổng giá trị 620 tỷ đồng. Lô trái phiếu có mã dự kiến CREL12601, kỳ hạn 3 năm, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Thời gian phát hành dự kiến trong quý IV/2026 theo hình thức chào bán riêng lẻ.

Doanh nghiệp dự kiến sử dụng 600 tỷ đồng để thanh toán khoản vay tại Nhà Bình Minh và 20 tỷ đồng trả một phần khoản vay tại MB - Chi nhánh Đông Đa. Theo hồ sơ, khoản vay tại Nhà Bình Minh có kỳ hạn 3 tháng, còn khoản vay 80 tỷ đồng tại MB có kỳ hạn 6 tháng; cả hai dự kiến đến hạn trong quý IV/2026.

Lãi suất trái phiếu được cố định ở mức 12%/năm trong hai kỳ tính lãi đầu tiên. Các kỳ tiếp theo áp dụng lãi suất thả nổi theo công thức tại phương án phát hành, nhưng không thấp hơn 12%/năm.

Nếu phát hành thành công toàn bộ 620 tỷ đồng và duy trì dư nợ trong một năm, chi phí lãi tương ứng tối thiểu khoảng 74,4 tỷ đồng, chưa tính các chi phí liên quan. Đây là nghĩa vụ tài chính cần đặt cạnh mức lợi nhuận sau thuế 21,13 tỷ đồng mà Cen Land ghi nhận trong 9 tháng đầu năm, dù hai chỉ tiêu khác nhau về kỳ tính toán và bản chất kế toán.

Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Cen Land đạt 8.159,85 tỷ đồng, tăng khoảng 8,2% so với đầu năm. Tổng nợ phải trả tăng từ 1.597,89 tỷ đồng lên 1.928,34 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng từ gần 659,80 tỷ đồng lên 1.390,70 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền giảm từ 114,69 tỷ đồng xuống còn 78,32 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 4.989,59 tỷ đồng, chiếm khoảng 61,2% tổng tài sản. Trong đó, phải thu ngắn hạn khác chiếm 4.449,70 tỷ đồng. Dù số dư phải thu ngắn hạn đã giảm so với đầu năm, quy mô khoản mục này vẫn lớn so với lượng tiền hiện có..

Về tài sản bảo đảm, phương án phát hành ghi nhận danh mục cổ phiếu của Công ty CP Thành Đạt VN và Công ty CP Nhật Hằng, với tổng giá trị định giá khoảng 1.374,33 tỷ đồng, tương đương 221,67% giá trị trái phiếu dự kiến phát hành. Hồ sơ cũng đề cập các cam kết bảo lãnh thanh toán của một số cá nhân và tổ chức liên quan.

Xuân Bắc