TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định rằng thị trường trái phiếu đang “hạ cánh mềm”, giai đoạn khó khăn nhất đã qua khi cao điểm đáo hạn rơi vào tháng 8/2025.

Đến nay, 64% nghĩa vụ trái phiếu cả năm 2025 đã được thanh toán, tương đương 166.900 tỷ đồng. “Thị trường đã tránh được cú sốc phá sản hàng loạt, nhưng để bền vững, doanh nghiệp phải tái cơ cấu vốn, không thể chỉ trông vào tín dụng và trái phiếu ngắn hạn”, ông Lực nhấn mạnh.

Thống kê cũng cho thấy, từ tháng 10, áp lực đáo hạn giảm mạnh, chỉ còn 21.700 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với các tháng trước. Riêng nhóm bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn tháng 10 là 6.800 tỷ đồng, giảm 22% so với tháng 9.

Tuy vậy, bức tranh chưa hề “dễ thở”, từ nay đến cuối năm, các doanh nghiệp địa ốc vẫn phải trả gần 30.000 tỷ đồng gốc trái phiếu, và trong nửa đầu 2026, con số này tăng vọt lên 57.700 tỷ đồng.

Trái ngược với áp lực trả nợ, nhiều doanh nghiệp lại tăng tốc huy động vốn mới qua kênh trái phiếu. Theo FiinGroup, lũy kế 8 tháng năm 2025, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 374.600 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, phát hành ra công chúng tăng tới 67%.

Bất động sản và xây dựng tiếp tục nằm trong nhóm ngành dẫn đầu, với hơn 62.100 tỷ đồng trái phiếu phát hành riêng lẻ, tăng 32% so với cùng kỳ. Những cái tên nổi bật như Vingroup (18.000 tỷ đồng), Vinhomes (15.000 tỷ đồng), Công ty CP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO (8.000 tỷ đồng).

Điển hình, trong tháng 8, Becamex IDC (BCM) huy động thành công 2.500 tỷ đồng trái phiếu từ hai đợt phát hành, lãi suất cố định 10,3 – 10,5%/năm, kỳ hạn 3 – 4 năm.

Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tính đến cuối tháng 6, dư nợ trái phiếu của Becamex IDC đã vượt 12.000 tỷ đồng.

Công ty CP May - Diêm Sài Gòn cũng gây chú ý khi huy động 2.468 tỷ đồng qua 3 lô trái phiếu kỳ hạn 7 năm, lãi suất 9,2%/năm. Đặc biệt, Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản Thành Vinh – doanh nghiệp mới bước chân vào kênh trái phiếu từ tháng 7/2025 – đã nhanh chóng thực hiện 5 đợt phát hành liên tiếp, thu về 2.610 tỷ đồng chỉ trong 2 tháng, dù không có tài sản bảo đảm cho một số lô trái phiếu.

Đáng chú ý, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh phát hành tới 2.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn chỉ 1 năm, lãi suất gần 9%/năm, cho thấy rủi ro đáo hạn sớm không hề nhỏ.

Không chỉ nhóm bất động sản, nhóm xây dựng cũng gây chú ý. Điển hình, Coteccons (CTD) thông qua kế hoạch phát hành tối đa 1.400 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng.

Chủ tịch HĐQT CTD Bolat Duisenov cho biết, việc phát hành nhằm xây dựng lịch sử tín dụng, tạo nền tảng để sau vài năm có thể tiếp cận vốn quốc tế với chi phí thấp hơn.

Trước thực trạng các doanh nghiệp tăng tốc phát hành trái phiếu, giới chuyên gia cảnh báo, dù thị trường đã “hạ cánh mềm”, nhưng chưa thể coi là “hạ cánh an toàn”. Nếu doanh nghiệp tiếp tục phát hành ồ ạt, trong khi cấu trúc vốn không thay đổi, nguy cơ rơi vào vòng xoáy “vay mới trả cũ” là khó tránh.

Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn này, giới phân tích cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, không chỉ dựa vào trái phiếu riêng lẻ mà cần minh bạch hơn với phát hành ra công chúng. Hướng tới huy động vốn quốc tế, hợp tác với các quỹ đầu tư.

Cùng với đó, tập trung nguồn lực vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt thay vì đầu tư dàn trải. Minh bạch thông tin tài chính, tiến độ dự án để khôi phục niềm tin từ nhà đầu tư và ngân hàng.

Có thể nói, bức tranh trái phiếu bất động sản hiện nay là nghịch lý, một bên là áp lực đáo hạn, bên kia là làn sóng phát hành mới. Nếu không có giải pháp quản trị vốn bền vững, thị trường có thể đối diện với một “cú hạ cánh cứng” với vòng luẩn quẩn “đi vay - trả nợ” ở những chu kỳ kế tiếp.

Nhật Minh