Cuối năm 2020, anh Vũ Thành Danh (Hà Nội) rót hơn 4 tỷ đồng mua 2 lô đất liền kề ven tuyến đường số 28, nằm trong khu đô thị trung tâm TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng hơn 1 tỷ đồng.

Tiến, thoái đều khó

Vấn đề hiện tại là dù anh đã chi kha khá tiền cho môi giới nhưng hơn 6 tháng qua không thể tìm được người mua để “chốt lời”. Trong khi khoản vay 2 tỷ đồng để đầu tư vẫn đang “ngốn” của anh khoảng 50 triệu đồng/tháng (cả gốc và lãi).

“Nhiều khách liên hệ nhưng đòi giảm về mức dưới giá gốc khoảng 300 triệu. Hồ sơ vay ngân hàng làm từ cuối tháng 11/2022 vừa được thông báo giải ngân, nhưng tôi đang đau đầu không biết nên vay để cố gồng thêm một năm, hay bán cắt lỗ để nhẹ gánh nợ”, anh Danh chia sẻ.

Không chỉ có các nhà đầu tư đất nền, ở hầu hết các phân khúc khác cũng có hiện tượng này. Đơn cử như anh Nguyễn Thanh Lâm, nhân viên văn phòng, 2 năm trước xuống tiền mua căn condotel ở Cam Ranh, Khánh Hòa giá 2,1 tỷ đồng, đã đóng 1,3 tỷ đồng.

Khi chào bán với khách hàng, chủ đầu tư đưa ra cam kết mức lợi nhuận 8 - 12%/năm, nếu kinh doanh tốt có thể lên tới 15%/năm. Tuy nhiên, đang triển khai thì dự án vướng pháp lý và đình trệ, đến nay vẫn đang hoàn thiện cuốn chiếu, chưa biết ngày nào đưa vào vận hành.

Trong quý II/2023, anh Lâm phải đóng nốt số tiền 800 triệu đồng còn lại để bảo toàn suất đầu tư. Hiện, chủ đầu tư đang đưa ra cho anh 2 lựa chọn: Một là chấm dứt hợp đồng và bị phạt 25% số vốn đã rót; Hai là được hỗ trợ kết nối ngân hàng để vay tất toán.

“Tôi thực sự như đứng giữa ngã ba đường, đi không được mà lùi không xong. Không đầu tư nữa thì mất 200 triệu đồng tiền phạt. Vay để đầu tư tiếp thì lãi suất đổ lên đầu, trong khi chưa biết khi nào condotel đưa vào vận hành, mà có đi vào kinh doanh thì lời lãi rao sao cũng chẳng rõ”, anh Lâm nói.

Condotel xưa nay bị nhiều nhà đầu tư coi là “game chia sẻ lợi nhuận", vì vậy khi thị trường biến động, khó khăn ập xuống là điều dễ hiểu. Nhưng hiện tại, ngay cả những loại hình tưởng như bền vững như đất nền hay nhà liền thổ cũng đang khiến nhiều “tay chơi” bị dồn vào thế chân tường.

Cắt lỗ là lối thoát?

Có thể thấy, làn sóng thoát hàng đang bùng lên mạnh mẽ trong những tháng cuối năm 2022, đầu năm 2023. Những áp lực về tài chính, thanh khoản được dự báo sẽ còn nặng nề hơn trong thời gian tới. Và, câu hỏi lúc này với nhiều nhà đầu tư nhà đất là nên “cố gồng hay cắt lỗ”?

Anh Trần Xuân Tiến (Hà Nội), một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, cho biết vừa bán ra một lô đất rộng 145 m2 tại xã Phụng Công (Văn Giang, Hưng Yên) với giá 2,6 tỷ đồng, thấp hơn thời đỉnh sốt đầu năm 2022 khoảng 1,3 tỷ đồng. Với giá này, anh chịu lỗ khoảng 300 triệu đồng.

“Có thể gồng thêm, nhưng tôi quyết định cắt lỗ để thu hồi vốn, tái đầu tư vào một căn hộ đang được chiết khấu 45% (thanh toán 98%) ở trung tâm Hà Nội nhằm cho thuê. Đầu tư thì có lúc được, có lúc thua, quan trọng là phải biết dừng đúng lúc, lùi một bước để tiến ba bước”, anh Tiến tiết lộ.

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, trong thời điểm hiện tại có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư.

Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng trong ngắn hạn muốn bán cũng không được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên buộc phải đi vay tiếp để duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu tư sẽ cần nghĩ đến phương án bán cắt lỗ.

Rõ ràng, chu kỳ thanh lọc của thị trường đang ngày càng khốc liệt, việc các nhà đầu tư “ăn xổi” chắc chắn sẽ bị loại bỏ, nên “cắt lỗ” là lựa chọn tất yếu. Ngược lại, những nhà đầu tư bám trụ được đến cuối cùng, có nền tảng tài chính bền vững sẽ đứng trước cơ hội gom tài sản giá giảm sâu, trước khi bất động sản bắt đầu chu kỳ đi lên, và trở thành người chiến thắng.

Hưng Nguyên