 |
|
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam |
Thưa TS. Sử Ngọc Khương, những năm gần đây thị trường chứng kiến nhiều đợt sốt đất mỗi khi có thông tin quy hoạch. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
Hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước.
Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo với rất nhiều hệ lụy.
Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc (Kiên Giang) và mới nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước), thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.
Sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.
Hiện tượng đổ xô đầu tư đất sân bay thời gian gần đây như một “trào lưu” bởi các khách hàng kỳ vọng về mức sinh lời. Theo kinh nghiệm của ông, các sân bay đã và đang hoạt động ở các tỉnh thành có đem lại giá trị BĐS cho khu vực đó không?
Tôi còn nhớ, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản chỉ sau một tuần, sau đó hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta.
Thật sự thì không phải cứ xây dựng sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn (Bình Định) hay Tuy Hoà (Phú Yên) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Tuy nhiên đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.
Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy.
 |
|
Theo chuyên gia, các nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt đất vì điều này ảnh hưởng đến sinh kế của người dân cũng như tác động đến kinh tế vĩ mô (Ảnh: Internet) |
Hệ luỵ sẽ như thế nào đối với người “đu” theo các cơn sốt đất? Theo ông, nhà quản lý cần làm gì để người dân tránh được các cơn sốt về sau?
Quay trở lại câu chuyện tại Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như trồng cây cao su, thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính. Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý.
Đồng thời, nhìn từ góc nhìn vĩ mô, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ đất lên giá mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Nhìn chung, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy tài chính thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn.
Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.
Bên cạnh đó, việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất.
- Xin cảm ơn ông!
Minh Trang thực hiện
