Đầu tháng 9/2025, sau thời gian “săn” đất nền vùng ven, anh Nguyễn Hoàng Đăng – nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, trở lại khu vực trung tâm để thăm dò thị trường nhà phố. Trên phố Xã Đàn, một căn nhà có diện tích 150m2 được chủ rao bán 170 tỷ đồng.

Giá không ngừng tăng

“170 tỷ đồng cho 150 m2 là tương đương hơn 1,1 tỷ đồng/m2. Mới hơn một năm trước thôi, khi tôi đi khảo sát, giá cao nhất ở Xã Đàn chỉ vào khoảng 700–800 triệu đồng/m2”, anh Đăng nhẩm tính, đồng thời thừa nhận giá lên nhanh đến mức khiến “tay to” như anh cũng “choáng váng”.

Theo khảo sát của VnBusiness, Xã Đàn không phải trường hợp cá biệt. Tại phố Trần Duy Hưng, cách đây hơn một năm, mức giá cao nhất chỉ dao động 640-820 triệu đồng/m2. Thế nhưng hiện nay, các căn nhà tại đây đều đồng loạt được rao bán trên 1 tỷ đồng/m2. Một căn nhà diện tích 155m2 trên tuyến phố này đang được chào giá 175 tỷ đồng, tương đương 1,13 tỷ đồng/m2.

Trên phố Nguyễn Chí Thanh, cũng xuất hiện nhiều căn nhà phố rao bán với giá từ 1 tỷ đồng/m2 trở lên. Chẳng hạn, một căn diện tích 102m2 được rao bán với giá 107 tỷ đồng, tương đương hơn 1,04 tỷ đồng/m2. Theo chia sẻ của môi giới, căn nhà này sở hữu vị trí lô góc nên được chào giá cao hơn mặt bằng chung.

Tại mặt phố Giảng Võ, một số căn nhà cũng đang được rao bán với giá 1–1,28 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, cách đây hơn một năm, nhà phố ở khu vực này chủ yếu ở mức 700-820 triệu đồng/m2. Một căn nhà diện tích 87m2 được rao bán với giá 112 tỷ đồng, tức khoảng 1,29 tỷ đồng/m2. Theo người bán, căn nhà này nằm trên khu đất 2 mặt tiền, cao 7 tầng nên “tiềm năng tăng giá là vô hạn”.

Phố Chùa Bộc hiện cũng ghi nhận nhiều căn nhà được chào bán ở mức từ 950 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/m2. Trước đó, hơn một năm, các căn nhà tại đây chủ yếu ở ngưỡng 720-810 triệu đồng/m2. Một căn diện tích 89m2 trên tuyến phố này đang được rao bán 106 tỷ đồng, tương đương 1,19 tỷ đồng/m2.

Ngoài các tuyến phố kể trên, nhiều trục đường trung tâm Hà Nội như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai… đã có mức giá rao bán vượt 1 tỷ đồng/m2 từ lâu. Thậm chí, một số căn nhà tại các tuyến phố này còn được chào giá xấp xỉ 2 tỷ đồng/m2.

“Cân não” bài toán thu hồi vốn

Giữa cơn sốt giá, anh Trần Đức Biên (Cầu Giấy), nhà đầu tư chuyên nhà phố tại Hà Nội cho hay giá trị thương mại của nhà phố trung tâm là không thể phủ nhận. Chỉ cần một căn nhà 2 mặt tiền, diện tích rộng, xây cao tầng, thì cho thuê cũng có thể mang lại vài trăm triệu đồng mỗi tháng.

Nhưng với mức giá hiện nay, bài toán lợi nhuận ngắn hạn rất khó giải. Anh Biên kể với VnBusiness, cách đây 5 năm, anh từng mua một căn 60m2 tại phố Hàng Bông, khi đó giá gần 50 tỷ đồng. Hiện, căn này đã tăng lên hơn 70 tỷ đồng.

“Lợi nhuận gấp đôi trong vài năm là điều hấp dẫn. Nhưng bài toán đặt ra hiện tại là nếu bỏ ra khoảng 80-100 tỷ cho một căn nhà phố trung tâm, thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài hàng chục năm. Nếu thị trường điều chỉnh, nhà đầu tư sẽ đối diện nhiều rủi ro”, anh Biên phân tích.

Không chỉ anh Biên, nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cũng đang khá dè dặt khi trở lại thị trường nhà phố giá triệu đô. Một số chọn “đứng ngoài” chờ thị trường hạ nhiệt, trong khi một bộ phận khác vẫn quyết “xuống tiền”, coi đây là tài sản trú ẩn an toàn giữa biến động kinh tế.

Theo phân tích của các chuyên gia, giá nhà mặt phố Hà Nội tăng mạnh nhờ ba yếu tố chính, gồm quỹ đất trung tâm khan hiếm, nhu cầu thương mại dịch vụ luôn lớn, và dòng vốn đầu cơ dồn vào. Tuy nhiên, tốc độ tăng 30–50% chỉ trong hơn một năm đang đặt ra nguy cơ hình thành mặt bằng giá ảo.

Khi một mét vuông nhà phố đã chạm ngưỡng 1–2 tỷ đồng, suất đầu tư trở nên quá cao, trong khi dòng tiền khai thác không tăng tương ứng. Thêm vào đó, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản ngày càng chặt, lãi suất có khả năng nhích lên, khiến việc vay vốn đầu tư thêm khó khăn.

“Nguy cơ bong bóng là có thật, đặc biệt nếu nhà đầu tư chạy theo “sóng giá” mà không tính tới giá trị khai thác thực tế. Nếu thị trường đảo chiều, những người mua sau cùng sẽ chịu thiệt hại nặng nề”, một chuyên gia tài chính nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định, nhà phố và các loại hình bất động sản thương mại nằm trong khu vực lõi của Thủ đô tuy có giá bán “ngất ngưởng” nhưng luôn nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư.

Lý do là theo thời gian, tính khan hiếm của sản phẩm này sẽ càng khiến giá trị tăng cao. Tuy nhiên, đây là phân khúc chỉ phù hợp với những nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mạnh và tầm nhìn dài hạn.

Dù có tiềm năng tăng giá và khả năng thanh khoản tốt, song mức giá cao cũng đồng nghĩa với rủi ro “chôn vốn” lớn nếu thị trường chững lại. Ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao khi tham gia phân khúc này.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá, nhà đầu tư cần ưu tiên các bất động sản có dòng tiền ổn định. Một căn nhà cho thuê được 100–200 triệu đồng/tháng có thể đảm bảo duy trì giá trị, ngay cả khi thị trường giảm nhiệt. Ngược lại, nếu chỉ kỳ vọng lãi vốn, rủi ro sẽ rất lớn.

Tựu trung lại, cơn sốt giá nhà mặt phố Hà Nội đang tạo nên những kỷ lục mới, nhưng đồng thời cũng gióng lên hồi chuông cảnh báo. “Đầu tư nhà phố giống như leo núi. Ai cũng muốn đứng trên đỉnh, nhưng chỉ những người có dây bảo hộ chắc chắn mới dám đi tiếp. Trong bối cảnh hiện nay, dây bảo hộ chính là dòng tiền ổn định và quản trị vốn thận trọng”, một chuyên gia ví von.

Hưng Nguyên