Khảo sát của các doanh nghiệp chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho thấy giá bất động sản vùng ven TP.HCM tăng cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khi thị trường đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, khả năng thanh khoản rất thấp.

Mặt bằng giá vẫn đang tăng

Đơn cử, theo DKRA Việt Nam, giá đất nền tại một dự án mở bán 7 tháng đầu năm 2022 ở Đồng Nai đã lên đến 74,1 triệu đồng/m2, mức giá kỷ lục thị trường từng ghi nhận. Trong khi giá thứ cấp toàn khu vực TP.HCM và phụ cận cũng tăng 7-11% so với cùng kỳ năm 2021.

DKRA lý giải sức hút của các tỉnh vùng ven xuất phát từ sự khan hiếm nguồn cung ở các khu vực trung tâm TP.HCM. Hiện giao dịch trên địa bàn TP.HCM chủ yếu diễn ra ở các loại hình cá nhân đứng ra phân lô, tách thửa, quy mô nhỏ lẻ, tập trung ở Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh…

Trong khi đó, ông Hồ Đắc Duy, quản lý cấp cao bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills, cho biết trong những năm gần đây, dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, tại một số dự án và khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng đến 40 - 50%/năm.

Lấy ví dụ về một dự án ở vùng ven tại huyện Nhà Bè, ông Duy cho hay khi dự án này mở bán vào năm 2020, nhà phố có mức giá dao động từ 9,5 - 11 tỷ đồng/căn, biệt thự song lập 13,5 - 15,5 tỷ đồng/căn. Tới nay, giá thứ cấp đã tăng mạnh lên mức 18 - 19 tỷ đồng cho nhà phố và 26 - 28 tỷ đồng cho biệt thự.

"Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2 - 3 năm tới", ông Duy nói.

Cũng giống như tại TP.HCM, giá đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang có dấu hiệu nóng lên cùng với các thông tin quy hoạch, hạ tầng. Ở các điểm nóng, không chỉ lượng khách lên xem đất tăng, các văn phòng môi giới, tư vấn nhà đất cũng mọc lên ngày càng nhiều.

Anh Lê Thành, chủ một văn phòng môi giới ở Sóc Sơn, cho biết các thông tin mới từ dự án đường Vành đai 4 cùng việc dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, đang khiến thị trường đất nền khu vực nóng lên. Mỗi ngày văn phòng của anh đón từ 10 - 15 lượt khách lên xem đất.

Tuy nhiên, theo anh Lê Thành, giao dịch hiện tại chủ yếu diễn ra tại các khu vực còn dư địa tăng giá như Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với các khu vực Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức giá đất đã lên đến hơn 100 triệu/m2; huyện Đan Phượng có giá trên 60 triệu đồng/m2, thanh khoản rất thấp.

Bao giờ hết cảnh “mua dễ bán khó”?

Giá liên tục tăng trong khi thanh khoản sụt giảm khiến nhiều sản phẩm bất động sản vùng ven rơi vào cảnh “mua dễ bán khó”, đẩy nhà đầu tư vào thế khó. Nhiều người thậm chí ôm nợ đầm đìa vì không thể bán được hàng để giải thoát áp lực lãi vay đang đè nặng.

Anh Trần Quang Khải (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ trong hai năm 2020, 2021, nhờ tận dụng tốt các đợt sốt đất kéo dài, anh thu về khoản lãi hơn 3 tỷ đồng. Càng lãi càng ham, cuối năm 2021, anh quyết định vay thêm 5 tỷ đồng để mở rộng phạm vi đầu tư, hướng tới các tỉnh vùng ven Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên… Tuy nhiên, thị trường bất ngờ chững lại khiến anh rơi vào thế khó.

Cụ thể, hiện anh Khải đang mắc kẹt một mảnh đất ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. “Cuối năm 2021, tôi trúng đấu giá một lô đất tại khu dân cư Bắc Quang Châu 4,3 tỷ đồng. Sau đó từng có người trả hơn 5 tỷ đồng mà tôi không đồng ý. Giờ thì khó chồng khó, để thì oằn vai trả lãi, trong khi muốn thoát hàng thì buộc phải giảm giá”, anh Khải nói.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường khó khăn chung, việc rót tiền đầu tư bất động sản thời điểm này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo đó, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng, bởi tình trạng “mua dễ, bán khó” có thể còn kéo dài ít nhất trong vòng 2-3 năm tới khi nguồn cung được cải thiện, dòng vốn được khơi thông.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ rót tiền khi biết rõ sản phẩm đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được các rủi ro về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.

Trong khi đó, anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư có gần 10 năm lăn lộn trên thị trường, cảnh báo hiện đang có tình trạng “cắt lỗ ảo”. Cụ thể, nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20%, nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.

Hiến Nguyễn