Một dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai đang đặt ra những câu hỏi không chỉ về quy trình bán nhà, mà còn về năng lực tài chính và lịch sử pháp lý của nhóm doanh nghiệp đứng phía sau.

Kết luận thanh tra số 09/KL-TT ngày 19/6/2026 của Thanh tra TP. Đồng Nai, được ban hành sau đợt kiểm tra việc phát triển, mua bán và cho thuê nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2025, đã chỉ ra nhiều tồn tại tại dự án chung cư 628 căn do Công ty cổ phần Long Thành Riverside (Long Thành Riverside) làm chủ đầu tư.

Đây là công ty thành viên của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tây Hồ, thường được biết đến với tên Tây Hồ Group. Theo báo cáo thường niên năm 2020 của Tây Hồ Group, doanh nghiệp từng nắm 48,41% vốn tại Long Thành Riverside.

Tiền cọc vượt trần, danh sách gửi tới 7 lần

Một trong những vấn đề đáng chú ý nhất liên quan đến khoản tiền đặt cọc.

Theo kết luận thanh tra, Long Thành Riverside thu 50 triệu đồng tiền cọc đối với các căn hộ có giá trị dưới 1 tỷ đồng. Khoản tiền này vượt giới hạn 5% giá bán được quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trình tự xét duyệt người mua cũng bộc lộ nhiều bất cập. Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư đã lập và gửi danh sách đối tượng dự kiến được mua nhà tới 7 lần trước khi đợt mở bán kết thúc, không đúng trình tự quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.

Ở đợt mở bán thứ nhất và thứ ba, tổng số hồ sơ đăng ký hợp lệ còn vượt quá số căn hộ được công bố mở bán.

Đáng lo hơn là những sai lệch trong hồ sơ xác nhận đối tượng và điều kiện thu nhập. Do giới hạn về phạm vi và thời gian thanh tra, đoàn thanh tra lựa chọn 35 trường hợp để kiểm tra, xác minh trực tiếp.

Kết quả cho thấy giấy xác nhận về đối tượng và điều kiện thu nhập trong các hồ sơ này không bảo đảm tính hợp lệ theo khoản 2 Điều 6 và khoản 2 Điều 8 Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Một số thông tin kê khai, xác nhận không phù hợp với dữ liệu do cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội và các doanh nghiệp liên quan cung cấp.

Thanh tra TP. Đồng Nai kiến nghị tiếp tục làm rõ các trường hợp này; nếu phát hiện dấu hiệu hình sự, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan điều tra.

Rủi ro không chỉ dừng lại ở thủ tục. Theo khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có thể bị vô hiệu nếu người mua không thuộc đúng đối tượng hoặc không đáp ứng điều kiện theo quy định. Điều đó đồng nghĩa những sai sót trong khâu xét duyệt hồ sơ có thể đẩy cả chủ đầu tư lẫn người mua vào một tranh chấp pháp lý kéo dài.

Chủ dự án nợ gần gấp 4 lần vốn

Long Thành Riverside chính thức hoạt động từ năm 2011, có mã số thuế 3602669386. Doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản, do bà Nguyễn Thu Thủy làm Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 500 tỷ đồng. Đến tháng 5/2017, vốn được giảm còn 260 tỷ đồng, sau đó tăng lên 420 tỷ đồng.

Long Thành Riverside được biết đến nhiều hơn với vai trò chủ đầu tư khu đô thị Long Thành Riverside, tên thương mại ID Junction, tại phường Long Thành, TP. Đồng Nai. Dự án được khởi công vào tháng 3/2021 trên diện tích 40,7 ha, gồm 650 căn nhà thấp tầng và 2.000 căn hộ cao tầng.

Báo cáo công bố thông tin định kỳ gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong sáu tháng đầu năm 2024, Long Thành Riverside đạt lợi nhuận sau thuế gần 46 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 3,4 tỷ đồng của kỳ trước.

Tuy nhiên, mức tăng lợi nhuận đi kèm một cấu trúc tài chính vẫn phụ thuộc lớn vào nợ. Tại thời điểm báo cáo, vốn chủ sở hữu của công ty đạt 470,5 tỷ đồng, trong khi hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức 3,83 lần. Dù đã giảm từ 5,98 lần của kỳ trước và dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu đã về 0, tổng nợ của doanh nghiệp vẫn gần gấp bốn lần vốn tự có.

Báo cáo công bố theo quy định về trái phiếu không giải trình nguồn gốc khoản lợi nhuận tăng đột biến. Trong bối cảnh doanh nghiệp đang phải xử lý những vấn đề được nêu tại kết luận thanh tra, mức đòn bẩy này là yếu tố cần được theo dõi, đặc biệt với nghĩa vụ hoàn thành dự án và bảo đảm quyền lợi của người mua nhà.

Khu đất từng bị kết luận giao không qua đấu giá

Những vấn đề tại dự án nhà ở xã hội không phải lần đầu Long Thành Riverside bị cơ quan chức năng nhắc tên.

Ngày 25/12/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông báo kết luận thanh tra số 804/TB-BTNMT về việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường tại Đồng Nai.

Tại kết luận này, khu đất thực hiện dự án Long Thành Riverside được xác định là đã được giao không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đúng quy định tại Điều 118 Luật Đất đai.

Đáng chú ý, chính khu đất này từng tạo ra khoản thu nhập bất thường cho Tây Hồ Group. Theo báo cáo thường niên năm 2020 của công ty, Tây Hồ Group chuyển nhượng đất cho Long Thành Riverside trong năm 2019, khi đang nắm giữ 48,41% vốn tại doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.

Giao dịch này giúp thu nhập khác của Tây Hồ Group tăng từ 1,6 tỷ đồng lên 75,2 tỷ đồng, tương đương với tỷ lệ tăng trưởng là 4.512% so với năm 2018, đóng góp chủ yếu vào khoản lợi nhuận trước thuế 26 tỷ đồng năm 2019.

Nếu loại bỏ khoản thu nhập khác, hoạt động kinh doanh cốt lõi của Tây Hồ Group khi đó không tạo ra một bức tranh tích cực. Doanh thu thuần năm 2019 giảm 33,5%, còn 200 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 65,6% kế hoạch. Hệ số lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trên doanh thu thuần ở mức âm 23,88%, đảo chiều so với mức dương 5,97% năm 2018.

Các số liệu này đã cũ và không phản ánh tình hình tài chính hiện tại của Tây Hồ Group. Tuy nhiên, chúng vẫn có giá trị tham khảo khi cho thấy mối quan hệ tài chính giữa công ty mẹ và Long Thành Riverside, cũng như nguồn gốc khoản lợi nhuận phát sinh từ việc chuyển nhượng khu đất sau đó bị cơ quan thanh tra chỉ ra vấn đề về thủ tục giao đất.

Hồ sơ pháp lý kéo dài từ Bắc Ninh đến Đồng Nai

Lịch sử pháp lý của Tây Hồ Group còn gắn với một vụ án khác tại Bắc Ninh.

Tháng 8/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh tuyên tổng cộng 40 năm tù đối với năm cựu lãnh đạo Tây Hồ Group về tội vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí.

Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự xác định việc chuyển nhượng trái quy định 118 lô đất đã gây thiệt hại hơn 91 tỷ đồng cho Nhà nước và hơn 92 tỷ đồng cho nhóm cổ đông khác, tổng cộng gần 185 tỷ đồng.

4 tháng sau bản án này, khu đất dự án Long Thành Riverside tại Đồng Nai tiếp tục bị Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường kết luận được giao không qua đấu giá. Đến tháng 6/2026, công ty thành viên của Tây Hồ Group lại bị Thanh tra TP. Đồng Nai chỉ ra nhiều tồn tại trong quá trình bán nhà ở xã hội.

3 vụ việc khác nhau về địa bàn và tính chất, nhưng cùng đặt ra yêu cầu tăng cường minh bạch trong quản trị dự án, nguồn gốc đất, quy trình bán hàng và điều kiện tài chính của doanh nghiệp.

Với người mua nhà tại dự án của Long Thành Riverside, vấn đề cần quan tâm trước mắt là tính hợp lệ của hồ sơ, mức tiền đặt cọc và việc thực hiện đúng quy trình xét duyệt. Với nhà đầu tư và chủ nợ, trọng tâm nằm ở khả năng tài chính của doanh nghiệp khi tổng nợ vẫn gần gấp bốn lần vốn chủ sở hữu.

Còn với cơ quan quản lý, kết luận thanh tra mới nhất cho thấy giám sát nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở số lượng căn hộ được xây dựng. Việc xác nhận đúng đối tượng, kiểm soát tiền đặt cọc và công khai trình tự xét duyệt mới quyết định liệu chính sách hỗ trợ nhà ở có đến đúng người cần hay không.

Trần Lân