Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, từ sau cuộc khủng hoảng nhà đất 2008 – 2009 đến nay, thị trường bất động sản không có người mua bán đầu cơ nhà đất, song ba tháng đầu năm 2017, dấu hiệu này bắt đầu quay trở lại.

Quý I/2017, thanh khoản trên toàn thị trường bất động sản giảm so với cùng kỳ năm 2016, trong đó hai tháng đầu năm giao dịch chững lại do ảnh hưởng của Tết Nguyên đán. Sáng tháng thứ ba, thị trường có dấu hiệu tăng trở lại kèm theo sự biến động rõ rệt về giá.

Nhà đầu tư có niềm tin

Cụ thể, tổng lượng giao dịch thành công trong quý I của cả thị trường đạt hơn 18.000 giao dịch. Trong đó, phân khúc chung cư đạt 3.624 căn hộ, tương đương 8.330 tỷ đồng. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ giá trung bình thấp (dưới 25 triệu/m2) có số giao dịch tốt, còn ở Tp.HCM chủ yếu là phân khúc căn hộ cao cấp có mức giao dịch tăng.

Tính đến hết quý I, tồn kho bất động sản cả nước giảm mạnh, hiện chỉ còn 29.573 tỷ đồng. Những dự án tồn kho chủ yếu do hạ tầng chưa phát triển, nằm xa vùng trung tâm.

VNREA cho biết, các sản phẩm tại những dự án bất động sản chào bán lần đầu ra thị trường được giao dịch mạnh qua các sàn giao dịch địa ốc, ít mua bán qua những cá nhân nhỏ lẻ. Cùng với đó, nguồn cung nhà và đất nền cũng tăng lên đáng kể.

Theo khảo sát của VNREA, người mua nhà, đầu tư bất động sản chủ yếu để ở, cho thuê, cho thuê lại, song hiện nay đã có nhiều người mua đất đầu cơ như một hình thức đầu tư chờ lên giá trong tương lai.

Nhiều ý kiến lo ngại sự xuất hiện của các nhà đầu cơ sẽ khiến thị trường nhiễu loạn, tình trạng bong bóng bất động sản sẽ bị lặp lại như thời điểm năm 2009. Tuy nhiên ông Hà cho rằng, đây là tín hiệu tốt cho thị trường bởi sau nhiều năm im ắng, chứng tỏ nhà đầu tư có niềm tin trở lại với thị trường.

Trước đó, CBRE nhận định, thị trường bất động sản có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng rất lớn và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Số liệu cập nhật của CBRE cho thấy, gần 60% người mua nhà là đầu cơ, với tỷ lệ cho vay 70 – 90% giá trị bất động sản (tỷ lệ bong bóng bất động sản 2008 – 2009 là 70%).

CBRE cho biết, hiện có 16 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán có nợ lên đến 16.956 tỷ đồng.

Số liệu cập nhật của CBRE cho thấy, gần 60% người mua nhà là đầu cơ, với tỷ lệ cho vay 70 – 90% giá trị bất động sản.

Không thấy đầu cơ thao túng

Khi các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu bán thoát nợ sẽ khiến nguồn cung tăng nhanh trong khi cầu suy giảm. Do đó, các công ty sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh về giá để trả nợ.

Trước thông tin của CBRE đưa ra, ông Hà cho rằng mỗi đơn vị sẽ có phương pháp đánh giá thị trường khác nhau và đưa ra nhận định: “thị trường vẫn đang ổn định, không có dấu hiệu đầu cơ thao túng như thời điểm trước đó”.

Cũng theo ông Hà, quý II/2017, phân khúc trung bình thấp dưới 20 triệu/m2 sẽ tăng mạnh do đây là phân khúc có nhu cầu phổ biến. Với các chủ đầu tư và dự án tốt, nếu ra hàng đến đâu sẽ hết đến đây.

Đại diện Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng bày tỏ lạc quan việc xuất hiện đầu cơ đất trong giai đoạn hiện nay. “Hiện nay, trong lĩnh vực đầu tư phi sản xuất, vàng và đô la đang có những diễn biến khó lường do ảnh hưởng của các bất ổn về chính trị trên thế giới, trong khi đó, thị trường bất động sản đã ổn định 2 – 3 năm qua, giai đoạn hiện tại có phát triển nhanh chóng. Vì vậy, xuất hiện tình trạng đầu cơ đất là hoàn toàn bình thường, bởi người đầu cơ coi đây là một kênh tin tưởng so với vàng và đô la”, một chuyên gia bất động sản đánh giá.

Giới đầu tư cho rằng, trong quý II, những dự án có hạ tầng, tiện ích đầy đủ, thuận tiện trong tiếp cận giao thông công cộng, đường sắt trên cao có lượng cầu tốt, thu hút người mua nhà. Tại Hà Nội và Tp.HCM, nguồn cung những căn hộ kiểu này khá dồi dào.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc phân tích CBRE Việt Nam cho biết, từ quý II, nhu cầu nhà ở cho phân khúc bình dân sẽ tăng mạnh, cùng với sự chuyển hướng của các “ông lớn” khiến thị trường sẽ sôi động hơn. “Người mua sản phẩm thuộc phân khúc bình dân chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực, nên phân khúc này không lo tình trạng bị đầu cơ quá nhiều”, bà An nói.

Hiện tại, tuy chưa có con số chính thức, nhưng hầu hết chuyên gia bất động sản cho rằng, 70 – 80% cầu thực sự nằm ở phân khúc nhà trung cấp và bình dân. Do đó, nếu được các chủ đầu tư lớn có uy tín tham gia vào thị trường, nguồn cung sẽ tăng lên, giúp người mua nhà có sự đa dạng về lựa chọn.

Ngoài ra, với những căn hộ hợp túi tiền, chất lượng tốt do có chủ đầu tư là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, công nghệ tốt, hàng ra đến đâu hết đến đó nên cơ hội để các nhà đầu cơ “thâu tóm” cũng không nhiều.

Thanh Hoa