Chia sẻ với Vnbusiness, anh Hoàng Quân, chủ đầu tư dự án căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, cho hay để phát triển một chung cư tầm trung, có mức giá trung bình 45-50 triệu đồng/m2 ở khu vực trung tâm thời điểm này là bất khả thi bởi gánh nặng chi phí, đặc biệt là quỹ đất quá lớn.

Dịch chuyển về vùng ven

Đơn cử, một khu đất sạch có diện tích bình quân 6.000 – 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức hiện được giao bán với giá trên dưới 600 tỷ đồng. Cộng với chi phí xây dựng vào khoảng 550 – 600 tỷ đồng, cùng các loại “phí không tên” thì dự án hoàn thành sẽ mất khoảng 1.200 tỷ đồng.

“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng, trừ đi chi phí thì gần như không còn lợi nhuận. Chưa kể, không chỉ đắt đỏ, ngay cả khi doanh nghiệp có tiền, muốn kiếm được quỹ đất đẹp hiện cũng là điều không đơn giản”, anh Quân phân tích.

Có thể thấy, trong bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện, “cơn khát” nhà ở của người dân ngày càng tăng, trong khi quỹ đất để phát triển nhà ở giá bình dân tại các vùng trung tâm không còn, các doanh nghiệp buộc phải hướng đến các khu đô thị vệ tinh (nằm trong bán kính 25-30 km) để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2022 và các năm tới sẽ nằm trong xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị có quy mô từ 70ha trở lên ở vùng ven. Rổ hàng tại trung tâm của các ông lớn sẽ dần thu hẹp lại.

Hà Nội đang dẫn đầu hướng này nhờ khả năng kết nối tốt các khu vực vùng ven với trung tâm. Còn tại TP.HCM, các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai cao tốc Long Thành - Dầu Giây và TP.HCM - Trung Lương. Trong tương lai, xu thế các dự án sẽ mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cũng khuyến nghị các nhà đầu tư nên quan tâm hơn đến bất động sản ở những khu vực có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp. Ở phía Nam là TP.HCM - Bình Thuận - Vũng Tàu, TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai. Còn ở phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang…

Đáng chú ý, không chỉ với doanh nghiệp trong nước, các công ty nước ngoài khi tiến vào thị trường Việt Nam cũng có xu hướng ưu tiên rót tiền vào các dự án ở vùng phụ cận thay vì tiêu tốn hàng triệu USD để cố chen chân vào khu vực trung tâm.

Coi chừng “vết xe đổ”

Một trong những lợi thế khiến doanh nghiệp chọn dịch chuyển ra vùng ven, theo giới phân tích, đến từ yếu tố hạ tầng. Nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông … được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, một số dự án xa trung tâm neo giá cao nhưng vẫn được nhiều người quan tâm bởi sự bài bản trong quy hoạch và đa dạng về tiện ích. Một số dự án gây chú ý nhờ chất lượng cao, hay có ý tưởng rất độc đáo.

Thực tế cho thấy, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu xảy ra tại rất nhiều các quốc gia trên thế giới khi tốc độ đô thị hóa quá nhanh khiến bất động sản tại khu vực trung tâm bị nén chặt, buộc phải mở rộng.

Điển hình như tại các quốc gia châu Âu, ở Thụy Điển từng chứng kiến làn sóng dịch chuyển lớn chưa từng có từ Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo, Gnesta... vào năm 2020.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở Hà Lan, Tây Ban Nha, Đức, Pháp… Đương nhiên, ở các quốc gia phát triển, hệ thống giao thông kết nối của họ có nhiều ưu điểm khiến việc di chuyển thuận tiện hơn.

Quay trở lại với Việt Nam, xu hướng “viễn chinh” về vùng ven của các doanh nghiệp địa ốc được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Tuy nhiên, có một điểm đáng chú ý là tốc độ tăng giá nhà ở tại các khu đô thị vệ tinh hiện tại cũng đang ở mức rất đáng báo động.

Đơn cử, tại Hà Nội, tại thời điểm khảo sát cách đây không lâu, căn hộ chung cư tại dự án The Terra An Hưng (Hà Đông) đang được bán với giá trung bình khoảng 34-36 triệu đồng/m2. Hai năm trước, giá căn hộ tại đây dao động ở mức 23-25 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% hiện tại.

Còn tại khu vực phía Đông, một căn hộ 87m2 thuộc dự án Berriver Long Biên đang được rao bán giá 3,2 tỷ đồng (37 triệu đồng/m2), tăng khoảng 15% so với mức trung bình năm 2021. Hay một căn hộ 50 m2 thuộc dự án Le Grand Jardin được rao bán giá 38 triệu đồng/m2, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước.

Cần nhấn mạnh, các dự án đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội mua nhà ở giá phải chăng cho đại đa số người dân. Tuy nhiên, việc giá liên tục đội lên khiến nhiều người lo ngại kịch bản tại vùng trung tâm sẽ lặp lại khi người dân thì “khát” nhà, trong khi “hàng tồn giá cao” của doanh nghiệp không ngừng tăng.

“Những lo ngại là có cơ sở bởi thị trường đang xảy ra một nghịch lý là giá chung cư vùng ven đang tăng nhanh hơn tại trung tâm, thậm chí nhiều khu vực vệ tinh còn có giá đắt hơn. Đây là điều các doanh nghiệp cần cân nhắc để tránh lặp lại “vết xe đổ” đang xảy ra ở khu vực trung tâm”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Hưng Nguyên