Báo cáo của CBRE Việt Nam chỉ ra trong những tháng cuối năm 2024, rổ hàng căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sẽ có thêm 3.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung năm 2024 lên 5.000 căn. Con số giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2023, nhưng là động lực để tạo bùng nổ cho năm 2025.

Sôi động chặng nước rút

Cụ thể, theo CBRE, một loạt dự án lớn đang lên kế hoạch bán hàng trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý, dự kiến triển khai trong năm 2024 và chính thức mở bán trong năm 2025, bổ sung vào rổ hàng sơ cấp gần 10.000 căn hộ.

Giới chuyên gia nhìn nhận việc bộ ba Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1/8/2024 góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, bền vững hơn.

Các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Cần phải nói thêm, nếu như rổ hàng bất động sản tại TP.HCM chưa thực sự “đầy ắp”, thì Bình Dương đang được ghi nhận là thị trường dồi dào nguồn cung nhất phía Nam. Trong quý IV, dự kiến có khoảng 18 dự án cả mới và cũ có kế hoạch bán hàng, với giá trên dưới 35 triệu đồng/m2.

Điển hình như các dự án như Phú Đông Skyone, Phú Đông Sky Garden, Ben Hill Thuận An, Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An, TT Avio, Bcons City, A&T Sky Garden, Picity Sky Park, The Gió, Honas Residence, The Emerald 68… Hầu hết đều nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Tương tự, tại Đồng Nai và Long An, ngoài những dự án đang triển khai như Aqua City, Gem Sky World, Swan Bay, Cù lao Phước Hưng…, mới đây, Daewoo E&C phát đi thông báo sẽ hợp tác với Taekwang Vina cùng đầu tư dự án tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Cũng trong quý cuối năm, Prodezi Long An cho biết sẽ ra mắt dự án La Home tại huyện Bến Lức…

Cùng với những dấu hiệu tích cực về nguồn cung, từ nay đến cuối năm, nhiều dự án cũ và mới tranh thủ bán hàng đang tạo ra sự cạnh tranh lớn. Nhiều chủ đầu tư sau khi kéo dài việc quan sát thị trường trong suốt 3 quý đầu năm rục rịch cuộc đua nước rút cuối năm.

Doanh nghiệp tung “chiêu” kích cầu

Chia sẻ với VnBusiness, ông Đăng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 360 căn hộ kèm shophouse tại khu Nam TP.HCM, cho biết công ty ông bắt đầu nhận đặt chỗ trước, với rổ hàng mới giai đoạn 1 khoảng 150 căn (giá bình quân 75 triệu đồng/m2), từ đầu tháng 10.

Sau gần 1 tháng, tỷ lệ booking đã đạt khoảng 35%. Dù không quá đột phá nhưng đây rõ ràng là tín hiệu tốt nếu so với “vùng đáy” năm 2023. “Các chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục được đẩy mạnh nhằm đảm bảo tỷ lệ đặt trước đạt trên 80% vào giữa tháng 11, hoặc chậm nhất là đầu tháng 12”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Các tên tuổi đầu ngành cũng đang đẩy mạnh tung chính sách kích cầu nhằm hút khách trong “mùa gặt” cuối năm. Điển hình, dự án căn hộ Opus One chào bán giá dự kiến từ 83 triệu đồng/m2, tặng voucher 100 triệu đồng và tiến độ thanh toán kéo dài 2 năm rưỡi. Dự án Khải Hoàn Prime chỉ cần đóng 20% giá trị sản phẩm tới khi nhận nhà, thanh toán 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng, hỗ trợ lãi vay 24 tháng...

Hay tại Bình Dương, TT Capital đưa ra chính sách tại dự án TT Avio (TP Dĩ An), khách mua chỉ cần đóng 10% giá trị ban đầu, sau đó thanh toán mỗi tháng 1%, hỗ trợ lãi vay 24 tháng.

Có một điều dễ thấy là để thuyết phục khách hàng xuống tiền, rất ít chủ đầu tư chịu giảm giá trực tiếp, thay vào đó là các chính sách giảm giá gián tiếp qua các gói ưu đãi.

Lý giải hiện tượng này, một số môi giới tiết lộ, các gói chiết khấu cao thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn. Nhờ hình thức giảm giá gián tiếp này, các doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

“Số lượng sản phẩm bị đẩy giá lên quá cao bị tồn kho của doanh nghiệp đang ở mức rất báo động. Để bán được hàng, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc”, một môi giới phân tích.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Ngọc Châu, Giám đốc kinh doanh TT Capital, đồng tình việc các chủ đầu tư tung ưu đãi với lãi suất thấp trong thời gian dài đã có tác dụng kích cầu rõ rệt, sức mua của thị trường đang tăng dần lên.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào các chính sách ưu đãi sẽ không đủ sức để vực dậy thanh khoản thị trường vốn vẫn chưa thực sự có đột phá. Thay vào đó, sự kết hợp giữa giá cả hợp lý và chất lượng sản phẩm mới là yếu tố tiên quyết, quyết định sức hấp thụ của một dự án. Bên cạnh chính sách bán hàng tốt, dự án cũng cần có mức giá bán phù hợp và chất lượng xây dựng đảm bảo.

Tựu trung lại, dù hồi phục chậm hơn so với kỳ vọng, song theo các chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam đang đi chậm mà chắc. Thời gian tới, để vực dậy sức nóng cho thị trường bất động sản phía Nam, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông nguồn cung cho thị trường khu vực này.

Bên cạnh chờ đợi các chính sách vĩ mô, như bộ 3 luật Nhà đất, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở, có thể thẩm thấu nhanh, tác động tích cực, theo chuyên gia, bản thân doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu đầu tư, cấu trúc sản phẩm hướng về nhu cầu thực, giảm giá nhà ở về mức tương đối, thực chất... từ đó cải thiện tâm lý khách hàng và cải thiện thanh khoản thị trường.

Nhật Minh