Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

Siết phân lô tại đô thị

Với quy định mới, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ  sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Cùng với quy định mới về tách thửa, những điều chỉnh về bảng giá đất sát thị trường theo Luật Đất đai sửa đổi được đánh giá như “cú đấm bồi” vào tham vọng “ăn chênh” của nhà đầu tư đất nền tại các thành phố lớn. Bởi với bảng giá đất mới sát giá thị trường, kéo theo tiền sử dụng đất cao hơn, khiến cơ hội kiếm lời của nhà đầu tư giảm xuống đáng kể.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận khi luật mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến phân khúc đất nền tại các đô thị lớn gặp khó.

Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó. Nhưng đổi lại, các dự án đất phân lô hiện hữu, sạch pháp lý sẽ hút dòng tiền mạnh và có cơ hội tăng giá cao.

Với diễn biến thực tế, vị chuyên gia khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có pháp lý rõ ràng.

Giới đầu cơ đổ về nông thôn?

Có một điều dễ nhận ra là khi bảng giá đất nhà nước sát giá thị trường được ban hành, giá đất ở các đô thị sẽ rất cao, trong khi giá đất tại nông thôn sẽ chưa theo kịp, vì vậy, khi thị trường ấm hơn, khả năng các “tay to” chuyên đầu cơ sẽ đổ về khu vực này.

Thực tế cũng cho thấy, trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền trung và dài hạn đang tích cực trở lại thị trường các tỉnh vùng ven để săn đất nông nghiệp, đất vườn, đất phân lô.

Đơn cử, gần 2 tháng qua, anh Lê Đức Đồng, nhà đầu tư chuyên đất nền cùng nhóm của mình liên tục theo chân môi giới về các tỉnh vùng ven TP. HCM để “mục sở thị” các lô đất được quảng cáo là cần bán gấp để thoát hàng.

Gần nhất, anh Đồng được đưa đến xem một khu đất rộng 1.200 m2, tại huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, giá 5,8 tỷ đồng. Khu đất có bề ngang mặt đường rộng 30m, sâu vào 65m, nằm gần cửa khẩu Mộc Bài đoạn qua huyện Bến, nằm khá gần dự án cao tốc TP.HCM – Mộc Bài nên được đánh giá có tiềm năng cao.

“Môi giới nói chủ gãy đòn bẩy tài chính nên bán gấp, có thiện chí thì gặp và có thể thương lượng thêm. Khi đến gặp, chủ đồng ý giảm thêm 150 triệu đồng, chúng tôi tiến tới bàn bạc hợp đồng luôn”, Đồng chia sẻ.

Tương tự, ông Đặng Quốc Trung, một “tay to” chuyên đất nền khu vực vùng ven TP.HCM, cho hay kể từ cuối tháng 3/2024 đến nay, ông liên tục đi qua địa bàn các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để thăm dò thị trường đất nông nghiệp.

Vào đầu tháng 8 vừa qua, ông Trung dành chọn 2 tuần để đi dọc các huyện Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Vĩnh Cửu, Định Quán (tỉnh Đồng Nai). Sau thời gian cân nhắc, cách đây 2 tuần, ông quyết định mua vào 2 khu đất, mỗi khu rộng gần 6 sào, nằm ven đường liên xã ở Trảng Bom, tổng giá trị gần 1,5 tỷ đồng.

“Với bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất cũng tăng đáng kể, giá bán đất phân lô cũng đang rục rịch tăng. Chúng tôi ưu tiên chọn những khu đất nằm gần tỉnh lộ, ven khu dân cư, khu công nghiệp, chưa bị đội giá quá cao... để đảm bảo thanh khoản, dư địa tăng giá cao hơn", ông Trung nói.

Có thể thấy, thị trường đất nền ở khu vực nông thôn đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về pháp lý, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất nông thôn lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh