Giữa tháng 5 vừa qua, anh Trần Anh Đức, nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm “buôn” nhà tại Hà Nội, sau gần 1 tháng cân nhắc, quyết định xuống tiền mua vào căn biệt thự rộng 275 m2, gồm 1 hầm và 3 tầng nổi, mặt tiền rộng 17,5 m, giá gần 38 tỷ đồng.

Giá liên tục “nhảy múa”

Nói với VnBusiness, anh Đức cho hay kể từ cuối tháng 3/2024, trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, anh cùng các cộng sự đã rục rịch trở lại các điểm nóng để “săn hàng”. Dù đã lường trước, nhưng khi tìm đến các dự án tốt, anh Đức vẫn cảm thấy “choáng”.

Căn biệt thự anh Đức vừa xuống tiền nằm trong một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến từ 275 - 315 m2, phổ biến gồm 3 - 4 tầng nổi, mặt tiền 16 - 18 m, hạ tầng hoàn chỉnh, giá bình quân trong khoảng 38 - 71 tỷ đồng.

“Căn tôi vừa mua trước đó được cho thuê, giá 35 triệu đồng/tháng, tầng trệt để bán cà phê, livestream bán hàng, các tầng trên khách để ở. Chủ nhà cần tiền gấp nên bán, giảm giá gần 3 tỷ đồng, hợp đồng thuê nhà trước đó cũng được sang tên, tiếp diễn”, nhà đầu tư gốc Hà Nội tiết lộ.

Qua tìm hiểu, theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 - 15% so với cách đây hơn 1 năm. Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các sản phẩm tiềm năng ở khu vực này.

Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở hầu hết khu vực vùng ven Hà Nội đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 - 25%. Thậm chí, ở một số khu vực tiềm năng, môi giới tái xuất hoạt động mạnh, lượng khách quan tâm tăng vọt, đã xuất hiện tình trạng sốt giá cục bộ.

Nhận định về phân khúc nhà ở thấp tầng, biệt thự, nhà liền kề, ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung sơ cấp phân khúc biệt thự liền kề, nhà thấp tầng trong quý I/2024 tại Hà Nội đạt 665 căn, giảm 6% theo quý và 12% theo năm.

Nguồn cung hạn chế, tuy nhiên, số lượng giao dịch biệt thự liền kề, nhà thấp tầng tại Hà Nội trong quý đầu năm đã tăng lần lượt 189% theo quý và 110% theo năm. Số căn bán được riêng trong quý I đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023. Giá sơ cấp của biệt thự tăng nhẹ 3% theo quý, nhà liền kề giảm 1% theo quý, trong khi shophouse giảm 15% theo quý do nguồn cung mới giá thấp.

Nhiều dư địa nhưng cẩn trọng “sốt ảo”

Đánh giá về triển vọng thị trường nhà thấp tầng, biệt thự, liền kề, nhà riêng lẻ tại Hà Nội, chuyên gia Savills cho rằng từ nay đến cuối năm sẽ có khoảng 3.000 sản phẩm từ 13 dự án gia nhập thị trường. Nguồn cung phần lớn vẫn tập trung ở 3 quận huyện Đông Anh, Hà Đông và Hoài Đức.

Đáng chú ý, Hà Đông – quận chiếm đến 72% tổng số giao dịch trong quý được ghi nhận ở quận Hà Đông, dự kiến tiếp tục là một trong những điểm nóng trong thời gian tới. Đặc biệt, các khu vực lân cận tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài kết nối hai quận Nam Từ Liêm và Hà Đông dự kiến hoàn thành trong quý II/2024, được dự báo sẽ liên tục tăng nhiệt.

Anh Đức, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ khu vực Hà Đông, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 - 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Mới đây, có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong vài ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.

“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%, vì vậy tạo ra hấp lực lớn với các nhà đầu tư tay to”, anh Đức phân tích.

Cùng với Hà Đông, khu vực Thường Tín – Phú Xuyên gần đây được "để mắt đến" khi Hà Nội chốt phương án quy hoạch sân bay thứ 2 và dự kiến thành lập thành phố phía Nam. Cùng với đó, làn sóng bất động sản công nghiệp cũng đang kéo theo các doanh nghiệp lớn, tạo sức hút với nhà đầu tư.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, Bà Lê Thị Bích Ngọc – Phó Tổng Giám đốc Trường Sơn Land, nhìn nhận việc giá chung cư tăng mạnh, nguồn cung khan hiếm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng về vùng ven. Theo đó, phân khúc thấp tầng sẽ tiếp tục nóng lên cho đến cuối năm 2024, một phần do chi phí đầu vào phát triển dự án dự báo tăng khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2024.

Có thể thấy, phân khúc nhà thấp tầng đang có nhiều dư địa tăng trưởng, tuy nhiên, theo giới quan sát, trong ngắn hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ có bật tăng mạnh, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ có điều chỉnh giảm nhẹ hoặc đi ngang sau những cơn sốt cục bộ. Điều này tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và những nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền yếu.

Với những diễn biến từ thực tế, việc phân khúc biệt thự tại một số khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ được giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào. Hiện tại, phân khúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn, tối thiểu từ 3-5 năm”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên