Kết quả thăm dò cho thấy giá bán nhà thổ cư ở nhiều khu vực đã bắt đầu hạ nhiệt nhưng thanh khoản vẫn ì ạch, bởi nhiều nhà đầu tư rơi vào nỗi lo “kép” giữa giá neo cao và tài sản có thể rơi vào diện quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc bị “treo” trong tương lai.

Tâm lý phòng thủ bao trùm

Anh Hoàng Nam, một môi giới có nhiều năm kinh nghiệm tại khu vực Hoàng Mai, chia sẻ rằng từ đầu năm đến nay, anh đã đưa không ít khách đi xem nhà nhưng vẫn chưa thể chốt thành công giao dịch nào.

Một căn nhà nằm trong ngõ ô tô tránh tại phường Lĩnh Nam từng được chào bán khoảng 16 tỷ đồng hồi đầu năm, nay chủ nhà chấp nhận giảm xuống còn 14 tỷ đồng nhưng vẫn không có người mua.

Theo anh Nam, khách hàng hiện dành rất nhiều thời gian để kiểm tra hồ sơ pháp lý, bản đồ quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất, song sau tất cả vẫn chưa đủ yên tâm để xuống tiền. Chỉ cần xuất hiện thông tin khu vực có khả năng mở đường, cải tạo đô thị hoặc thu hồi đất là nhiều người lập tức tạm dừng giao dịch để tiếp tục chờ đợi.

Thực tế cho thấy, tâm lý phòng thủ đang bao trùm phân khúc nhà đất thổ cư. Nếu trước đây người mua quan tâm nhiều đến vị trí, diện tích hay tiềm năng tăng giá thì nay câu hỏi đầu tiên thường là bất động sản có nằm trong diện quy hoạch hay không.

Đáng chú ý, tâm lý e ngại quy hoạch xuất hiện đúng thời điểm giá nhà đất Hà Nội vẫn neo ở mặt bằng rất cao. Không ít căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ vẫn được rao bán với mức 10-12 tỷ đồng, trong khi những căn nhà ngõ ô tô có giá phổ biến từ vài trăm triệu đồng mỗi m2.

Dù lãi suất vay đã giảm so với giai đoạn “nóng”, áp lực trả nợ ngân hàng vẫn khiến người mua ở thực phải cân nhắc rất kỹ. Khi giá cao kết hợp với rủi ro quy hoạch chưa rõ ràng, quyết định mua nhà trở thành bài toán khó đối với nhiều gia đình.

Diễn biến của thị trường cũng phản ánh rõ sự thận trọng đó. Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, bao gồm chung cư và nhà đất thổ cư, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc nhà thổ cư đạt khoảng 6.000 giao dịch nhưng chủ yếu tập trung ở khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố, cho thấy dòng tiền đang dần dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.

Trong khi đó, báo cáo quý II/2026 của PropertyGuru Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng giảm nhiệt của phân khúc nhà riêng tại Hà Nội. Giá rao bán giảm nhẹ khoảng 1% và có xu hướng tiếp tục điều chỉnh.

Đà giảm xuất hiện ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông với mức giảm khoảng 3%; Nam Từ Liêm giảm 2%; Hai Bà Trưng và Hoàng Mai giảm khoảng 1%.

Đáng chú ý, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố giảm khoảng 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Mức độ quan tâm của toàn thị trường trong tháng 5 cũng giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy giá giảm chưa đủ sức kéo người mua quay trở lại.

“Tấm lọc” quan trọng của thị trường

Theo ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, sự suy giảm thanh khoản cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, nơi giá nhà đã tăng lên mức rất cao trong nhiều năm qua, đồng thời chịu tác động ngày càng rõ từ các kế hoạch quy hoạch và phát triển hạ tầng.

Thị trường hiện chịu ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố như lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ của người mua. Trong bối cảnh Hà Nội đẩy mạnh giãn dân, mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng, nhiều người lựa chọn tìm đến các khu vực ven trung tâm, nơi giá bán phù hợp hơn và pháp lý được đánh giá ổn định hơn.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định trước đây nhà đất thổ cư luôn được người mua ở thực ưu tiên bởi tính ổn định và khả năng tích lũy tài sản lâu dài.

Tuy nhiên, việc Hà Nội liên tục triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn, đẩy nhanh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đã tạo ra tác động đáng kể đến tâm lý thị trường.

Đất đấu giá vẫn âm ỉ sốt ngầm, cơ quan quản lý gấp rút tìm ‘thuốc đặc trị’

Giữa thách thức về thanh khoản, đại gia địa ốc ‘sống’ bằng gì?

Hiện, giá nhà trong ngõ ô tô có nơi dao động từ 200-400 triệu đồng/m2, trong khi nhiều căn nhà mặt phố đã vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/m2. Mức giá quá cao khiến người mua càng thận trọng trước nguy cơ tài sản bị ảnh hưởng bởi quy hoạch.

“Nếu bất động sản rơi vào diện giải phóng mặt bằng hoặc quy hoạch treo, chủ sở hữu có thể không được sửa chữa, xây dựng theo nhu cầu, trong khi thời gian chờ triển khai dự án kéo dài nhiều năm. Chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế cũng có thể khiến dòng vốn bị "chôn" trong thời gian dài”, ông Toản phân tích.

Dẫu vậy, các chuyên gia đều cho rằng không nên vì tâm lý e ngại mà đánh giá thấp giá trị của nhà đất thổ cư. Giới chuyên gia nhận định đây vẫn là phân khúc giàu tiềm năng, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh, dịch vụ lớn.

Điều quan trọng là người mua phải ưu tiên kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý, hiện trạng và mức giá, đồng thời tránh các tài sản chỉ có giấy tờ viết tay hoặc nằm trong khu vực quy hoạch treo để hạn chế rủi ro thanh khoản.

Trong bối cảnh quy hoạch đô thị được triển khai với tốc độ nhanh hơn, yếu tố pháp lý và khả năng hiện thực hóa quy hoạch đang trở thành "tấm lọc" quan trọng của thị trường. Giá trị của một căn nhà giờ đây không chỉ được đo bằng vị trí hay diện tích, mà còn bằng mức độ an toàn pháp lý và khả năng sử dụng lâu dài.

Hưng Nguyên