Trong bối cảnh hàng loạt dự án mở bán trong trạng thái trầm lắng, doanh nghiệp khó tiếp cận dòng vốn, áp lực lãi vay đè nặng, câu hỏi được đặt ra là các "đại gia" địa ốc đang tồn tại bằng nguồn lực nào khi thanh khoản đang gặp thách thức chưa từng có?

Nghịch lý doanh thu ngược chiều lợi nhuận

Diễn biến của thị trường nửa đầu năm 2026 cho thấy bức tranh không mấy sáng sủa. Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ năm 2024 và bùng nổ trong nửa đầu năm 2025, bất động sản bất ngờ giảm tốc.

Giao dịch trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều suy giảm nhanh chóng, nhiều dự án lớn không đạt kỳ vọng ngay trong những đợt mở bán đầu tiên, trong khi làn sóng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp ngày càng lan rộng.

Điều đáng nói là cuộc khủng hoảng lần này không bắt nguồn từ sự đổ vỡ pháp lý hay thiếu hụt nguồn cung như giai đoạn 2022-2023. Thị trường vẫn có hàng hóa, nhiều dự án đủ điều kiện triển khai, nhưng người mua không còn sẵn sàng xuống tiền.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, giảm mạnh so với cùng kỳ.

Phân khúc căn hộ vẫn chiếm tới 73% tổng lượng giao dịch, trong khi phần lớn các loại hình còn lại gần như rơi vào trạng thái "đứng hình". Đáng chú ý, khoảng 70% lượng giao dịch lại tập trung ở một nhóm rất nhỏ các chủ đầu tư lớn, phản ánh sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các doanh nghiệp.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở sự cộng hưởng giữa mặt bằng giá nhà đã tăng lên mức cao nhất từ trước tới nay và lãi suất vay vốn duy trì ở mức phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15-16% sau thời gian ưu đãi.

Những chương trình chiết khấu, quà tặng hay hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư vì thế không còn đủ sức tạo cú hích cho thị trường, bởi điều khiến khách hàng e ngại chính là "vực sâu lãi suất" sau thời gian ưu đãi.

Thanh khoản giảm kéo theo doanh thu bán hàng đi xuống là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người bất ngờ là không ít doanh nghiệp địa ốc vẫn công bố lợi nhuận tăng trưởng rất mạnh.

Trường hợp của Khang Điền là minh chứng rõ nét. Trong quý II/2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm tới 85%, chỉ còn khoảng 161 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng gần ba lần, đạt khoảng 750 tỷ đồng.

Động lực không đến từ việc bán sản phẩm mà chủ yếu nhờ gần 900 tỷ đồng doanh thu tài chính phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng 2% vốn tại Công ty Bình Trưng Mới. Đây là khoản thu mang tính tài chính nhiều hơn là kết quả của hoạt động phát triển dự án.

Một ví dụ khác là Lideco. Doanh thu từ kinh doanh bất động sản trong quý II chỉ khoảng 400 triệu đồng, nhưng doanh nghiệp vẫn báo lãi nhờ hơn 23 tỷ đồng doanh thu tài chính, chủ yếu đến từ đầu tư chứng khoán và lãi tiền gửi.

Khoản lợi nhuận này giúp báo cáo tài chính của Lideco trở nên tích cực hơn, song cũng phản ánh thực tế rằng hoạt động bán hàng gần như chưa có sự cải thiện đáng kể.

“Nguồn oxy” của doanh nghiệp

Tương tự, An Gia Invest ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh nhờ doanh thu tài chính và doanh thu khác, trong khi doanh thu thuần giảm gần 50%. Hodeco duy trì lợi nhuận chủ yếu nhờ khoản hoàn tiền sử dụng đất của dự án The Light City.

Saigonres có lãi nhờ khoản thu nhập khác đột biến, còn Vinahud thoát khỏi chuỗi 12 quý thua lỗ sau khi chuyển nhượng dự án Grand Mercure Hội An.

Điểm chung của các trường hợp trên là lợi nhuận không đến từ việc bán sản phẩm mà chủ yếu đến từ các giao dịch tài chính, xử lý tài sản hoặc những khoản thu mang tính bất thường.

Ở góc độ tài chính doanh nghiệp, đây là giải pháp hợp lý trong ngắn hạn. Khi dòng tiền từ bán hàng bị tắc nghẽn, doanh nghiệp buộc phải tận dụng mọi nguồn lực sẵn có để duy trì khả năng thanh toán, bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, trái chủ, nhà thầu và cổ đông.

Chuyển nhượng vốn, bán tài sản, thu lãi đầu tư hay hoàn nhập một số khoản chi phí đều có thể tạo ra "oxy" giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Tuy nhiên, đây không phải là động lực tăng trưởng bền vững. Bản chất của doanh thu tài chính là nguồn thu mang tính thời điểm. Một doanh nghiệp có thể bán một phần vốn góp hoặc một tài sản chỉ một lần, nhưng không thể liên tục tạo lợi nhuận bằng cách bán đi những gì mình đang sở hữu.

Nếu hoạt động kinh doanh cốt lõi không sớm phục hồi, dư địa tạo lợi nhuận từ các khoản thu bất thường sẽ ngày càng thu hẹp.

Đất đấu giá vẫn âm ỉ sốt ngầm, cơ quan quản lý gấp rút tìm ‘thuốc đặc trị’

Hết thời cho thuê đất giá rẻ, khu công nghiệp cạnh tranh bằng gì?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thanh khoản giảm không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở biến mất. Người mua chỉ trở nên thận trọng hơn, xem xét kỹ yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Chính sự thận trọng đó khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn lùi kế hoạch mở bán sang cuối năm thay vì chấp nhận thất bại ngay ở thời điểm hiện tại. Song việc trì hoãn cũng tạo ra áp lực không nhỏ, bởi doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục chi tiền cho hoàn thiện pháp lý, xây dựng dự án, trả lãi vay, đáo hạn trái phiếu và thanh toán công nợ.

Như vậy, câu trả lời cho câu hỏi "đại gia địa ốc sống bằng gì?" trong giai đoạn hiện nay không còn là doanh số bán hàng như những năm tăng trưởng nóng, mà chủ yếu dựa vào năng lực quản trị dòng tiền, nguồn thu tài chính và khả năng cơ cấu tài sản.

Những doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, còn dư địa tài chính và sở hữu quỹ đất chất lượng vẫn có thể cầm cự qua chu kỳ điều chỉnh. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền bán hàng sẽ chịu áp lực ngày càng lớn.

Hưng Nguyên