Khi lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức 12–15%/năm, giấc mơ an cư vốn đã chật vật nay càng trở nên xa xỉ hơn, còn hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư lại vấp phải không ít sóng gió trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn mở bán cuối năm.

Nỗi lo của người mua nhà

Điểm chung dễ nhận thấy nhất khi mặt bằng lãi suất rục rịch tăng là sự thận trọng bao phủ toàn thị trường, từ những người trẻ đang ôm hy vọng sở hữu căn nhà đầu đời đến các doanh nghiệp đang nỗ lực xoay xở để giữ nhịp bán hàng.

Tâm lý e ngại của người mua nhà xuất phát từ chính những trải nghiệm thực tế đầy rủi ro. Câu chuyện của chị Đặng Minh Ánh ở Hà Đông là ví dụ điển hình về “bẫy nợ” mà nhiều người trẻ đang sa vào trong bối cảnh lãi suất biến động.

Mua căn hộ trị giá hơn 3 tỷ đồng với khoản vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng, chị Ánh ban đầu được hỗ trợ lãi suất 0% trong giai đoạn xây dựng. Nhưng khi ưu đãi kết thúc, mỗi tháng chị phải trả hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

“Thu nhập giảm, công việc bấp bênh, những khoản chi trả đều đặn nhanh chóng vượt ngoài khả năng của gia đình tôi. Có tháng tôi phải vay người thân để đủ tiền trả ngân hàng, và sau thời gian dài mất ngủ vì áp lực nợ nần, tôi buộc phải bán lại căn hộ để thoát khỏi vòng xoáy tài chính mà mình không lường trước”, chị Ánh chia sẻ.

Những câu chuyện như trên không phải cá biệt mà đang xuất hiện ngày càng nhiều, khiến không ít người mua nhà hiện tai đang thận trọng hơn trong việc xuống tiền.

Anh Tùng, ở Cầu Giấy, thừa nhận mình bắt đầu chùn bước sau khi nghe chuyện của bạn bè vay mua nhà rồi gánh lãi tăng. Dù đã nhắm lô đất hơn 4 tỷ đồng và tính vay 1,5 tỷ đồng, mức anh cho là “chịu được”, nhưng khi lãi suất liên tục nhích lên, anh không khỏi lo nếu khoản vay của mình cũng đội thêm vài điểm phần trăm.

Tâm lý dè dặt ấy cũng xuất hiện ở chị Huyền, người dành nhiều năm tiết kiệm để mua căn hộ hơn 3 tỷ đồng. Từng tính toán vay 1,8 tỷ đồng trong 20 năm là an toàn, song biến động lãi suất gần đây khiến chị phải tạm dừng lại.

“Tôi không muốn đánh đổi sự ổn định hiện tại lấy một rủi ro dài hạn”, chị Huyền chia sẻ đồng thời cho biết đây cũng là tâm lý của nhiều bạn bè quanh chị. Bất động sản vẫn hấp dẫn, nhưng không ai muốn bước vào cuộc đua lãi suất mà mình không chắc chắn kiểm soát được, nhất là khi nỗi lo “bẫy nợ” đang hiện hữu.

Doanh nghiệp cũng gặp khó

Nếu người mua nhà đối mặt nguy cơ “bẫy nợ”, thì doanh nghiệp bất động sản lại phải chịu “bẫy thanh khoản”. Trong bối cảnh người mua chần chừ vì lãi suất tăng, các dự án mở bán cuối năm, vốn là giai đoạn kỳ vọng bứt tốc, lại diễn ra khá trầm lắng.

Anh Trương Thanh Lâm, giám đốc kinh doanh một dự án gần 400 căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, thừa nhận rằng biến động lãi suất khiến kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề.

“Khi khách hàng chậm xuống tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng bị chậm lại theo. Áp lực tài chính vì thế tăng lên, đặc biệt với các doanh nghiệp đang triển khai dự án cần dòng tiền đều đặn để duy trì tiến độ”, anh Lâm phân tích.

Lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp tăng không chỉ ảnh hưởng đến chi phí vốn mà còn khiến khả năng mở rộng quỹ đất và phát triển dự án mới bị thu hẹp.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp lúc này phải đối mặt rủi ro kép gồm dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới sụt giảm.

Khi chi phí vốn tăng, những dự án có mức độ rủi ro cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý rất dễ bị ngừng triển khai. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung thị trường trong tương lai mà còn gây áp lực lớn lên các doanh nghiệp đang gánh khoản vay lớn.

Tuy nhiên, trong khó khăn luôn có cơ hội. Khi nguồn vốn rẻ co lại, thị trường buộc phải bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và chiến lược quản trị rủi ro hiệu quả sẽ trụ vững, thậm chí vươn lên mạnh mẽ hơn.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, chạy theo tăng trưởng nóng mà thiếu kiểm soát rủi ro sẽ khó tồn tại. Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần đa dạng hóa kênh huy động vốn, từ trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, hợp tác công tư cho đến liên kết với các tổ chức tài chính quốc tế, thay vì dựa gần như hoàn toàn vào ngân hàng như trước đây.

Nhìn tổng thể, diễn biến lãi suất tăng đang tạo ra vòng xoáy lo ngại rộng khắp. Người mua nhà lo rơi vào bẫy nợ, trong khi doanh nghiệp lo mắc kẹt giữa chi phí vốn gia tăng và thanh khoản suy yếu, còn ngân hàng lo nợ xấu quay trở lại.

Nhưng lãi suất chỉ là biến số thể hiện “sức khỏe” chung của nền kinh tế, và thị trường bất động sản hoàn toàn có thể ổn định trở lại nếu 3 chủ thể gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng chia sẻ trách nhiệm và hành động đồng bộ. Cơ chế tín dụng minh bạch, chính sách phát triển nhà ở hợp lý, doanh nghiệp tái cơ cấu dòng vốn và người dân nâng cao hiểu biết tài chính sẽ tạo nên nền tảng vững chắc để thị trường phát triển bền vững hơn.

Hưng Nguyên