GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) cần có nghị quyết tức thời, lựa chọn quy định pháp luật phù hợp để cho phép thực hiện ngay những biện pháp cấp bách để giải quyết tình huống, thúc đẩy thị trường phát triển.

Người dân ngại vay mua nhà dù lãi suất hạ

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết mặc dù ngành ngân hàng đã triển khai nhiều chính sách, giải pháp về tín dụng để xử lý hài hòa nhiều mục tiêu, song tín dụng nền kinh tế tính đến ngày 27/10 mới tăng 7,1% so với cuối năm ngoái. Như vậy, so với mức kế hoạch đặt ra vào đầu năm là 14%, khi hơn 2/3 chặng đường đã qua mới thực hiện được một nửa.

Điều này phản ánh khó khăn chung về sức hấp thụ vốn của nền kinh tế do có nhiều yếu tố chi phối. Trong bối cảnh đó, Chính phủ và NHNN đã tổ chức rất nhiều hội nghị chuyên đề để phân tích, mổ xẻ những nguyên nhân dẫn đến tăng trưởng tín dụng thấp.

Giải pháp đang được các bộ, ngành áp dụng hiện nay là xúc tiến thương mại để tăng đơn hàng xuất khẩu và tăng cường khai thác cầu nội địa để doanh nghiệp có đầu ra, có dự án khả thi sẽ tiếp cận được tín dụng. Riêng về thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này.

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ tín dụng chung nên khi tín dụng BĐS tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng và ngược lại.

Hiện nay, NHNN chưa công bố số liệu về tăng trưởng tín dụng BĐS đến hết tháng 10, song con số được cơ quan này cập nhật mới nhất là hết tháng 8 cũng cho thấy dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 986.477 tỷ đồng, tăng hơn 26.000 tỷ đồng so với tháng trước. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với chủ đầu tư dự án BĐS, trong khi phân khúc khách hàng cá nhân vay mua nhà lại rất thấp.

Cụ thể, dư nợ tín dụng với vay mua quyền sử dụng đất tới hết tháng 8 chỉ đạt hơn 62.700 tỷ đồng, giảm so với con số hơn 63.200 tỷ đồng vào cuối tháng 7. Số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gần như không thay đổi so với tháng trước, cho thấy nhu cầu mua căn hộ ở các dự án cũng không tăng nhiều.

Nguyên nhân được cho là do nhiều người mua nhà không dám dùng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, ảnh hưởng đến thu nhập. Bên cạnh đó, câu chuyện lãi suất vẫn là rào cản với người mua nhà dù lãi suất đã giảm so với đầu năm nhưng mức hiện tại vẫn còn quá cao.

Khảo sát của VnBusiness cho thấy, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1-3% so với thời điểm đầu năm. Biên độ điều chỉnh lãi suất cho vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi ở các ngân hàng phổ biến từ 2-3,8%.

Đến hiện tại, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 6-9%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi theo biên độ - 3-4%, tức là rơi vào khoảng 9%-13%/năm.

Theo khảo sát được Batdongsan.com thực hiện trong quý III/2023 với khoảng 2.000 người, khoảng 44% cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay xở tài chính. Khoảng 33% số người chấp nhận đi vay nếu lãi suất dao động 8-10%. Chỉ có 14% số người còn lại đồng ý vay tiền với mức lãi suất từ 10-13%. Hiện tại, mức lãi suất dưới 10% chủ yếu áp dụng trong 6-12 tháng đầu, thả nổi thì 11-13%, vượt xa mức lãi suất mà người đi vay mua nhà kỳ vọng.

Cần có nghị quyết tức thời cho thị trường BĐS?

Ngoài yếu tố về lãi suất, theo các chuyên gia, khó khăn về pháp lý BĐS cũng là nguyên nhân khiến dòng vốn chưa được “khơi thông” làm ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành.

Được biết, trong thời gian qua, những vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý đã khiến thị trường BĐS chìm trong khó khăn. Đây là lý do Chính phủ liên tục có những chỉ đạo quyết liệt gỡ vướng, phục hồi thị trường bất động sản. Về vốn, cuối tháng 10, Thủ tướng đã yêu cầu có chính sách "khuyến mại tín dụng" đặc biệt cho dự án bất động sản khả thi. Về pháp lý, Chính phủ liên tục ra văn bản thúc đẩy các địa phương rà soát, khẩn trương tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.

Tại phiên Quốc hội thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội đầu tuần qua, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết: “Tổ công tác cũng như Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã nhận diện được khoảng 70% nguyên nhân dẫn đến những khó khăn đó là về pháp lý. Hiện nay, các bộ, các ngành và các địa phương đang quyết liệt để thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn này. Khi những yếu tố về pháp lý được tháo gỡ thì chắc chắn tín dụng sẽ được tăng theo”.

Tuy nhiên, NHNN khẳng định sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng...

Về giải pháp tháo gỡ pháp lý cho các dự án BĐS để khơi thông dòng chảy tín dụng, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng hiện nhiều bộ luật liên quan đến BĐS còn chồng chéo, chưa đồng nhất nên đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung. Để hoàn thiện và thời gian để luật đi vào cuộc sống cũng phải cần 2 - 3 năm nữa. Trong khi thị trường, doanh nghiệp, nền kinh tế, người dân không thể chờ đợi lâu được. Do vậy, cần có nghị quyết tức thời, lựa chọn quy định pháp luật phù hợp để cho phép thực hiện ngay những biện pháp cấp bách để giải quyết tình huống, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Về phía doanh nghiệp, ông Cường lưu ý, không nên thụ động trông chờ vào nỗ lực tháo gỡ khó khăn của cơ quan quản lý mà cần chủ động triển khai kế hoạch cấu trúc lại doanh nghiệp, dự án, giảm giá bán để tạo ra thanh khoản, có dòng tiền duy trì. Giai đoạn này cần ưu tiên tồn tại trước mới chờ cơ hội phát triển.

NHNN cũng kiến nghị chính các doanh nghiệp, các tập đoàn BĐS cũng phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, cơ cấu các nguồn lực, vấn đề vốn, vấn đề thị trường, và cũng phải chia sẻ với những khó khăn của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Bởi, không chỉ riêng BĐS khó khăn, mà các lĩnh vực khác hiện cũng rất khó khăn.

Huyền Anh