Có hơn 7 năm chinh chiến trên thị trường bất động sản, anh Nguyễn Thành Nam (Hà Nội) cho hay trước khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ đi xuống, đất nền phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng.

Rục rịch xuống tiền

Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt, theo anh Nam, là bởi nguồn cung dồi dào đi cùng nhu cầu lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá liên tục tăng và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực

Kể từ đầu năm 2022, sau khi thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, loại hình đất nền nói chung, đất nền phân lô nói riêng không còn giữ được sức nóng, thanh khoản “rơi tự do”, giá bán cũng có xu hướng đi ngang hoặc giảm ở nhiều mức độ khác nhau tại từng khu vực.

Tuy nhiên, anh Nam khẳng định để kết luận đầu tư đất phân lô là thất bại thì còn quá sớm. Vì hầu hết những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay “gãy” đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng.

“Nhóm chúng tôi vừa rót gần 5 tỷ đồng để mua vào 2 khu đất ở Hòa Lạc, nằm ven quốc lộ 21, để xây nhà trọ và chung cư mini. Hòa Lạc hiện đang là một trong những điểm nóng bởi sự phát triển của hạ tầng, hiện chỉ riêng khu công nghệ cao Hòa Lạc đã thu hút được khoảng hơn 100 dự án đầu tư”, anh Nam cho hay.

Kết quả thăm dò của VnBusiness cũng cho thấy thị trường đất nền phân lô tại vùng ven Hà Nội sau thời gian u ám, hiện đang dần khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền dần được “cởi trói”. Tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình… đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại, dù còn khá nhỏ giọt.

Đơn cử, tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (huyện Thạch Thất), giá đất phân lô tại mặt đường 4 - 5m, hiện được rao bán giá 16 - 20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với lúc sốt. Cá biệt, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 11 - 12 triệu đồng/m2, tức giảm từ 40 - 50% so với lúc sốt.

Đáng chú ý, môi giới nhà đất sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường tỉnh đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất nền. Lướt trên các trang mua bán bất động sản cũng không khó để bắt gặp các thông tin về đất phân lô trong tầm giá 600 triệu đến trên dưới 1 tỷ đồng.

Cơ hội nhiều, rủi ro lớn

Ở góc nhìn của nhà môi giới, anh Lê Tuấn Phương, chủ văn phòng môi giới khu ở khu Đông Hà Nội, thừa nhận thời gian qua, đất nền phân lô, tách thửa vùng ven và các tỉnh gần như “đóng băng”, giao dịch vô cùng nhỏ giọt.

“Số hồ sơ đất nền đăng ký bán tại văn phòng tôi trong quý III tăng khoảng 200% so với thời điểm cuối quý II. Có người chấp nhận bán lỗ 25-40%, những trường hợp này phần lớn là bởi nhà đầu tư lao vào đỉnh sốt. Còn với những mảnh đất đẹp, chỉ cần cắt bớt một phần lợi nhuận, giá hời là có nhà đầu tư sẵn tiền nhảy vào ngay”, anh Phương tiết lộ.

Gần 15 năm gắn bó với thị trường nhà đất, theo anh Phương, có một sự khác biệt lớn là những người mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Theo đó, anh Phương khẳng định đây là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ.

“Đây là thời điểm khó khăn nhưng cũng là “cơ hội 10 năm có 1” để những nhà đầu tư đi đường dài gom hàng giá tốt. Tuy nhiên, có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá”, anh Phương nói thêm.

Tiềm năng vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang", cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.

Năm 2023, theo ông Quang, đất nền sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư tay ngang không nên “nhảy vào” hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, chuyên gia này lưu ý.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đánh giá đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Hưng Nguyên