Đây là đánh giá tổng quan của CBRE về nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tại thời điểm kết thúc quý IV/2015. Trong quý IV, số căn mở bán thấp hơn quý III, nhưng tính cả năm có tổng cộng 28.300 căn được chào bán (tăng 70% so năm 2014).

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp đã trở lại với tỷ lệ tăng mạnh cả về lượng mở bán và giao dịch. Xét tỷ trọng tổng số căn chào bán mới, căn hộ cao cấp chiếm 28% (so với 21% ở thời điểm “cao trào” 2011 về mở bán).

Niềm tin cải thiện

Về vị trí, tỷ lệ mở bán mới tại khu vực phía Nam địa bàn Thủ đô (quận Hoàng Mai) và rìa trung tâm (quận Hai Bà Trưng) tăng mạnh, chiếm tới 50% lượng mở bán. Theo CBRE, tỷ lệ này trước đây luôn thấp hơn khu vực phía Tây và Tây Nam – nơi ghi nhận nhiều đồ án hạ tầng quan trọng được đẩy mạnh triển khai, hoàn thiện. Ngược lại, số lượng chào bán mới ở 2 khu Tây, Tây Nam thấp hơn các năm trước.

Ước tính, năm 2015 có khoảng 21.100 căn đã được giao dịch trong các phân khúc. Điểm tích cực, tỷ lệ giao dịch phân khúc cao cấp và hạng sang chứng kiến cải thiện sau từng quý và đạt tới 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm (tỷ lệ này thường dưới 20% trong các năm trước đây).

Tư vấn CBRE đánh giá, dù tỷ lệ giao dịch thấp so với 2014, nhưng phân khúc bình dân và trung cấp vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng lượng giao dịch cả năm. Lý do, mức giá hợp lý và nhắm đến đa số người mua có ngân sách vừa phải.

Về mức giá bình quân, cả thị phần sơ cấp và thứ cấp đều cải thiện theo hướng tăng trung bình. Giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3-5% so năm 2014, cá biệt một số dự án cao cấp tăng giá 5-7% tại một số đợt mở bán sau.

Riêng về phân khúc biệt thự, liền kề, sự cải thiện lẫn triển vọng tích cực được nhắc tới với nhiều chỉ báo. Năm qua, số lượng sản phẩm mở bán mới (1.246 căn) tăng gấp đôi so năm 2014 đến từ 9 dự án.

Chi tiết bao gồm: Starlake, Gamuda, Ngoại giao đoàn, Gold Silk, Park City, Green Pearl, Pandora và Aquabay Ecopark. Chủ yếu, các dự án nêu trên đều nằm trong địa bàn nội thành Tây Hồ, Hà Đông, Từ Liêm, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng. Yếu tố vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, cộng đồng dân cư tốt, cơ sở hạ tầng đầy đủ…được cho là giúp dự án mới thu hút chú ý của người mua.

Còn một số dự án “cũ” như Đặng Xá, Gamuda, Xuân Phương… cũng đạt tỷ lệ bán hàng khá ấn tượng, giải phóng hàng tồn (nhờ chủ đầu tư nâng cấp các dịch vụ tiện ích nội khu – CBRE). Mức giá thứ cấp trung bình toàn thị trường tăng trở lại trong quý IV/2015 (tăng 1,4% so quý III). Trong mức tăng khác nhau (7-10%) so cùng kỳ năm 2014, Hà Đông đứng tốp cao nhất với điển hình dự án Park City và Gold Silk.

Từ đây cho thấy rõ nét triển vọng tích cực của góc thị trường biệt thự, liền kề ở địa bàn Hà Nội trong tương lai.

Xu hướng “bình dân hóa” dần phổ biến trong mảng thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội

Chuyển biến ở văn phòng – bán lẻ

Tổng kết của CBRE cho biết, năm 2015 thị phần văn phòng không có nguồn cung mới tham gia – góp phần ổn định giá thuê trong những quý gần đây. Trong đó, giá chào trung bình hạng A tăng 1% (quý IV so với quý III) có lý do từ 2 dự án có giá chào thuê cao hơn quý III.

Về vị trí, khu vực phía Tây ghi nhận giá chào giảm nhẹ 1%, khu trung tâm và Đống Đa, Ba Đình lần lượt tăng 0,4 và 1,5%. Đây được coi sự chuẩn bị cho thời gian sắp tới khi hàng loạt các tòa nhà văn phòng mới sẽ tham gia cung ứng sản phẩm vào thị trường.

Triển vọng tương lai năm 2016, Hà Nội sẽ đón 16 dự án văn phòng mới với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 500.000m2. CBRE nhấn mạnh, đáng chú ý là tòa TNR Tower (hạng A, phố Nguyễn Chí Thanh) sẽ chính thức gia nhập thị trường văn phòng khu Đống Đa, Ba Đình. Nguồn cung phía Tây cũng được dự báo tăng rõ rệt với một tòa nhà hạng A và B . Cộng thêm một số dấu hiệu cho thấy nhiều tòa nhà văn phòng đang chuẩn bị được xây dựng triển khai tại các vị trí trọng điểm – hứa hẹn biến chuyển trong khu vực văn phòng Hà Nội.

Cũng ở báo cáo cuối năm, đơn vị tư vấn nhắc tới xu hướng “bình dân hóa” dần phổ biến trong mảng thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội. Cụ thể, việc các cửa hàng bình dân, giảm giá, siêu thị đang ngày càng phổ cập đã chứng minh người tiêu dùng rất nhấn mạnh yếu tố giá trị và giá cả.

Từ đây, các cửa hàng ẩm thực tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2015 và có xu hướng sẽ dẫn đầu thị trường 2016. CBRE dự báo, năm nay, các trung tâm thương mại mới sẽ theo xu thế bình dân, nhắm tới khách hàng trung cấp – giá thuê có thể sẽ không cao như một số dự án trong quá khứ.

Vingroup vẫn sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường về diện tích trung tâm thương mại với hàng loạt các dự án mới mở, tuy nhiên tất cả các dự án đều thuộc khu vực ngoài trung tâm.

Song Hà