Từ cuối tháng 12/2024 đến nay, hàng loạt ông lớn địa ốc như Hoàng Anh Gia Lai, Novaland, Hưng Thịnh Land, Diên Vĩ, Trung Nam Group… đã thông báo thanh toán tiền nợ gốc, lãi cho các lô trái phiếu đã phát hành trước đó và nhiều lô đang trong tình trạng bị chậm trả.

Tích cực “gỡ bom” sớm

Chẳng hạn, gần đây nhất CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) thông báo sẽ tiếp tục tiến hành đàm phán với các trái chủ để thanh toán các khoản gốc và lãi hai lô trái phiếu đã phát hành với tổng giá trị 830 tỷ đồng.

Trước đó, doanh nghiệp này đã chi 1.550 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ 5 lô trái phiếu khác, bao gồm: NVL2020-01-500 (trị giá 500 tỷ đồng); NVL220-01-480 (480 tỷ đồng), NVL2020-03-240, (240 tỷ đồng), NVL2020-03-190 (190 tỷ đồng) và NVL2020-03-140 (140 tỷ đồng). Tập đoàn này đặt mục tiêu đến hết tháng 1/2025 sẽ mua lại tối đa 7.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn.

Tương tự, để giảm áp lực đáo hạn trái phiếu vào thời điểm giữa năm nay, vừa qua HAG (thông qua công ty con là HNG) cũng đã thông báo sẽ thanh toán tiền nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu HAGLBOND16.26 với khoảng 1.043 tỷ đồng, Đồng thời cam kết sẽ xử lý dứt điểm nợ gốc và lãi của lô trái phiếu này (khoảng 753 tỷ đồng nữa) vào quý II/2025.

Phía Hưng Thịnh Land cũng vừa có văn bản gửi các trái chủ thông báo sẽ tập trung nguồn tiền để thanh toán trái phiếu mã H79CH2124001 và H79CH2123002. Đây là 2 lô trái phiếu có tài sản bảo đảm là dự án Anderson Park tại Bình Dương.

Có thể thấy, các đại gia địa ốc đang rất tích cực trong việc “gỡ bom” trái phiếu. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp xoay xở dòng tiền ở đâu để thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn?

Lý giải điều này, TS. Châu Đình Linh, chuyên gia từ Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp có nhiều phương án chứ không chỉ dùng tiền mặt. Để phân loại một cách tương đối, có thể chia doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn làm 3 nhóm.

Nhóm 1 là những doanh nghiệp có tiền mặt (từ nguồn vốn bên trong và bán sản phẩm chiết khấu cao cho khách hàng) để mua trước hạn trái phiếu. Nhóm thứ 2 là các doanh nghiệp đổi trái phiếu sang sản phẩm là dự án bất động sản với mức chiết khấu cao (đến 40 - 50% giá bán). Nhóm thứ 3 là nhóm công ty đổi tạm thời và mua lại dự án bất động sản.

Lợi thì có lợi, nhưng…

Theo giới phân tích, nhìn chung, việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn có thể có mặt tích cực hoặc tiêu cực tùy từng trường hợp và bối cảnh.

Ở mặt tích cực, theo lý thuyết, khi mua lại trái phiếu trước hạn thì doanh nghiệp không phải trả chi phí lãi vay đang khá cao, đồng thời có thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện các chỉ tiêu tài chính. Ngoài ra, rót tiền mua lại trái phiếu trước hạn cũng là động thái giúp doanh nghiệp trấn an nhà đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội.

Ngược lại, ở mặt tiêu cực, việc mua lại trái phiếu sẽ khiến doanh nghiệp suy giảm dòng tiền. Điều này sẽ vô cùng bất lợi khi doanh nghiệp đang rất cần nguồn vốn mà các kênh tiếp cận đều khó khăn.

Trên thực tế, việc phát hành trái phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí cao hơn khi lãi suất đã tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng chào bán, phân phối trái phiếu cũng không còn dễ dàng trong bối cảnh nhà đầu tư “bán tín, bán nghi”.

Thậm chí, trước tình trạng doanh nghiệp ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn, không ít chuyên gia lo ngại điều này có thể khiến nhiều đơn vị “kiệt sức”, không còn khả năng triển khai xây dựng dự án.

Đơn cử, theo chuyên gia của FiinRatings, việc hàng loạt doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản chủ động "xóa nợ" trái phiếu theo cách tái cơ cấu nợ thay vì thanh lý tài sản đảm bảo, cho thấy thị trường bất động sản đã có sự hồi phục.

Tuy nhiên, với việc đàm phán với trái chủ để tái cơ cấu các khoản nợ trái phiếu chậm trả và sắp đến hạn phải trả, áp lực lên dòng tiền kinh doanh và bức tranh tài chính của các doanh nghiệp địa ốc các tháng tới sẽ có nhiều "điểm xám".

Trong khi đó, thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy cả năm 2025 sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản nhà ở đáo hạn. Trong số này có 31.000 tỷ đồng chậm trả gốc lãi trước đó đã được gia hạn đến năm 2025 theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Áp lực vẫn rất lớn, tuy nhiên, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong năm 2025 được dự báo tiếp tục tăng trưởng dựa trên các yếu tố tâm lý thị trường được hồi phục và môi trường tín nhiệm đang dần được cải thiện.

Đáng chú ý, các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến nguồn cung nhà ở mới. Điều này sẽ kích thích doanh nghiệp bất động sản mạnh dạn huy động vốn qua kênh trái phiếu, giúp thị trường có nhiều khởi sắc.

Hưng Nguyên