Chia sẻ với Vnbusiness, anh Võ Đình Hoàng, chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) tiết lộ hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực tăng cầu buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán...

Tồn kho tiếp tục tăng

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty tôi chỉ bán được 30/200 căn mở bán. Trong ngắn hạn tình hình khó cải thiện”, anh Hoàng nói.

Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngay cả các ông lớn nghìn tỷ cũng đang khốn đốn với lượng hàng tồn kho ngày càng lớn. Trong 14 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, tổng lượng tồn kho là hơn 272.210 tỷ đồng, tăng hơn 26,4% so với cùng kỳ 2021.

Dẫn đầu danh sách là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Năm 2020, doanh nghiệp này tồn kho 86.870 tỷ đồng; đến cuối năm 2022 đã lên tới hơn 134.485 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có lượng hàng tồn kho 14.238 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chủ yếu đến từ các bất động sản dang dở là 11.902 tỷ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có lượng tồn kho là 12.441 tỷ đồng, giảm nhẹ so với quý trước và tăng gần 60% so với cùng kỳ. Vinhomes (VHM) có lượng tồn kho tăng mạnh lên 65.871 tỷ đồng, tăng 17% so với 30/9 và tăng 131% so với cùng kỳ.

Một trong những điểm chung của các doanh nghiệp trên đó là lượng tồn kho nhiều trong các dự án bất động sản đang triển khai dang dở.

Đơn cử như tại Vinhomes, 62.368 tỷ đồng tồn kho đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng tại dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown...

Việc tồn kho tăng mạnh cũng phần nào phản ánh thực trạng thị trường bất động sản khó khăn hiện nay, bởi các vướng mắc pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đang bị chồng chéo, thiếu sự thống nhất và đồng bộ.

Bên cạnh đó, hiện nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc do thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản cũng sụt giảm nhanh chóng.

Loay hoay tìm lối thoát

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái. Vướng mắc pháp lý là lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Không những vậy, thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện đối với các dự án bất động sản, làm mất cơ hội kinh doanh, tăng chi phí đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp bấn động sản đang đối diện hàng loạt rủi ro, sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp "đau đớn" để tồn tại.

Mới đây, dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở đường Bến Nghé (quận 7, TP.HCM) đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, thi công xong phần móng, hầm và tầng 1 nhưng đang lâm vào cảnh “dở khóc dở cười”.

Theo quy định, dự án đã đủ điều kiện để được bán. Dù vậy từ ngày 24/6/2022 đến nay, chủ đầu tư là Công ty TNHH Gotec Việt Nam nhiều lần đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhưng Sở chưa giải quyết.

Lãnh đạo Công ty TNHH Gotec cho biết, đến nay, các khoản thiệt hại trước mắt đã hơn 1.050 tỷ đồng. Nếu không sớm cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà, doanh nghiệp sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động, mức độ thiệt hại sẽ lớn hơn do các đối tác sẽ ngừng hợp đồng, yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại...

Những diễn biến từ thực tế cho thấy các đơn vị quản lý nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.

Về phía các chủ đầu tư cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh.

Các doanh nghiệp cũng cần hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân. Nếu không thể giảm giá, việc tăng chiết khấu, ưu đãi để thuyết phục khách hàng xuống tiền cũng là hành động “thức thời” trong thời kỳ khó khăn.

Hưng Nguyên