Trong hai năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục lên cơn sốt, nhiều khu vực đã tăng giá lên gấp 2 - 3 lần. Song, từ đầu quý II/2022 đến nay, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng bất động sản,... thị trường đất ven đô trở nên nguội lạnh.
Cay đắng “chuyến tàu cuối”
Theo khảo sát của phóng viên Vnbusiness, thị trường đất nền tại các khu vực ven đô từng “sốt xình xịch” như Ba Vì, Thạch Thất, Sơn Tây, Sóc Sơn,... hiện đang rơi vào trầm lắng, giao dịch nhỏ giọt. Giá không còn nhảy múa, nhiều thông tin rao bán cắt lỗ hoặc giảm sâu 20 - 30%, thậm chí đến 40%.
Điển hình, khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2. Khu vực Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ khoảng 10 - 25 triệu đồng/m2, tại Minh Tân, Minh Trí trên dưới 15 triệu đồng/m2…
Sự chững lại của thị trường cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính lâm vào thế khó vì trót lên “chuyến tàu cuối” của những cơn sốt đất.
Anh Hoàng Xuân Lân, một nhà đầu tư tay ngang, cho biết giữa năm 2021, anh xuống tiền mua một khu đất 1.200 m2 (trong đó có 150m2 đất ở) tại khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì) giá 5,5 tỷ đồng, với kỳ vọng x2, x3 trước thông tin về chủ trương xây dựng cụm du lịch nghỉ dưỡng Ba Vì - Suối Hai.
“Sau hơn 1 năm 'găm tiền' vào đất, vốn vay gần 2 tỷ đồng, thị trường bỗng chững lại từ giữa năm 2022. Nỗi hoảng sợ dần tăng lên, cuối tháng 11/2022 tôi rao bán lại khu đất với giá 6 tỷ đồng, thấp hơn mặt bằng chung khoảng 20%, nhưng đến nay vẫn chưa thể bán được”, anh Lân chia sẻ.
 |
|
Đất vùng ven có thể sẽ phải chờ 2-3 năm tới để lấy lại đà tăng mạnh (Ảnh minh họa: HN). |
Chia sẻ với VnBusiness, anh Phan Quốc Trí, chủ một văn phòng môi giới khu vực Tây Hà Nội, cho biết những trường hợp lướt sóng xảy ra rất phổ biến trong 2 năm sốt đất. Sau mỗi lần giao dịch, giá lại bị đẩy lên, cao hơn giá trị thật nhiều lần. Vì vậy, sau cơn sốt, người mua sau cùng sẽ “mắc cạn”.
Anh Trí phân tích, hiện tượng “mắc cạn” vì mua đất không phải do thị trường có “bong bóng”, mà đến từ khả năng, tầm nhìn của nhà đầu tư. Nguyên tắc của những tay chơi giàu kinh nghiệm là mua khi bình lặng, bán khi có sốt. Còn những tay ngang thì ngược lại, thường thích lao vào những điểm nóng.
Khi nào đất “sốt” trở lại?
Có thể thấy hiện tượng “ôm hàng không bán được” đang rất phổ biến tại các khu vực xảy ra sốt đất. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng “đu đỉnh” đang ngồi trên đống lửa khi đông khách hỏi nhưng vắng khách mua. Số lượng hồ sơ ký gửi bán đất tăng mạnh tại các văn phòng môi giới.
Trong bối cảnh đó, theo giới phân tích, thị trường đất nền vùng ven, đặc biệt là đất nền phân lô, sẽ khó khởi sắc trong năm 2023 và sẽ cần ít nhất 2 - 3 năm tới để lấy lại thời hoàng kim.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023 thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.
Theo ông Quang, năm 2023 chỉ dành cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực. Các nhà đầu tư tay ngang không nên “nhảy vào” hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn.
Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Lê Minh Sơn (Hà Nội) chia sẻ, gần 10 năm buôn đất, chưa bao giờ anh thấy thanh khoản thị trường đất nền vùng ven xuống thấp như hiện tại. Thông tin rao bán “cắt lỗ” có ở khắp nơi, tuy nhiên, anh tin đây chỉ là hiện tượng nhất thời.
“Đất không bán được chủ yếu là do giá vẫn neo cao, nhà đầu tư đuối tài chính nhưng vẫn chưa chịu giảm giá sâu, minh chứng là “hàng giá tốt” xuất hiện là có người mua ngay. Về tổng thể, hầu hết các sản phẩm nhà đất hiện đã tăng gấp 2-3 lần trong 2 năm sốt giá, giờ rao bán giảm giá 20-30% thì vẫn là giá cao, nhà đầu tư có lãi chứ không lỗ”, anh Sơn phân tích.
Cũng theo anh Sơn, đây là thời điểm khó khăn nhưng cũng là “cơ hội 10 năm có 1” để những nhà đầu tư đi đường dài gom hàng giá tốt. Tuy nhiên, có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá.
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Chỉ rót tiền khi biết rõ sản phẩm đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được các rủi ro về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.
Nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo để tránh bẫy cắt lỗ ảo. Cụ thể, nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20%, nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.
Hưng Nguyên
