Phiên sáng 3/6, cổ phiếu NVL tiếp tục diễn biến tiêu cực, giảm về quanh 13.500 đồng/cp. Tạm chốt phiên, tổng khối lượng giao dịch đạt hơn 40,6 triệu đơn vị, đứng đầu toàn thị trường, cho thấy nhà đầu tư đang muốn thoát hàng.

Áp lực bán gia tăng sau thông tin phát hành cổ phiếu

Trước đó, trong phiên giao dịch ngày 2/6, cổ phiếu NVL bất ngờ giảm hết biên độ xuống còn 14.200 đồng/cp. Thanh khoản tăng đột biến lên hơn 26,8 triệu đơn vị, cao gấp hơn 4 lần so với phiên liền trước. Đáng chú ý, kết phiên vẫn còn gần 24,5 triệu cổ phiếu dư bán giá sàn, trong khi lực cầu gần như không xuất hiện.

Đợt bán tháo diễn ra ngay trước thời điểm Novaland chốt danh sách cổ đông để phát hành hơn 167,6 triệu cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 40:3. Sau đợt phát hành này, vốn điều lệ của doanh nghiệp dự kiến tăng từ khoảng 22.345 tỷ đồng lên hơn 24.021 tỷ đồng.

Nhiều ý kiến cho rằng hoạt động chốt lời sau giai đoạn tăng giá mạnh là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới áp lực bán. Từ vùng đáy được thiết lập trong năm 2025, cổ phiếu NVL từng ghi nhận mức tăng hàng chục phần trăm nhờ kỳ vọng về quá trình tháo gỡ khó khăn pháp lý tại nhiều dự án lớn cũng như sự cải thiện của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thông tin liên quan đến kế hoạch tăng vốn đã khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh phương án phát hành cổ phiếu thưởng, Novaland còn được cổ đông thông qua kế hoạch chào bán riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu nhằm bổ sung nguồn lực tài chính cho quá trình tái cấu trúc.

Mặc dù việc phát hành cổ phiếu thưởng không làm thay đổi giá trị doanh nghiệp, song việc số lượng cổ phiếu lưu hành liên tục gia tăng vẫn làm dấy lên lo ngại về nguy cơ pha loãng và hiệu quả sử dụng vốn trong tương lai. Đây được xem là một trong những yếu tố khiến dòng tiền ngắn hạn rút khỏi cổ phiếu NVL.

Không chỉ riêng Novaland, nhiều cổ phiếu bất động sản từng tăng mạnh nhờ kỳ vọng phục hồi cũng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nhà đầu tư chuyển từ trạng thái hưng phấn sang đánh giá kỹ hơn các yếu tố nền tảng của doanh nghiệp.

Thị trường đặt câu hỏi về khả năng tạo dòng tiền

Nếu áp lực chốt lời là nguyên nhân trước mắt, thì những băn khoăn liên quan đến sức khỏe tài chính có thể mới là yếu tố khiến thị trường phản ứng mạnh với cổ phiếu NVL.

Sau nhiều năm đối mặt với khó khăn thanh khoản, Novaland đã triển khai hàng loạt giải pháp tái cơ cấu như đàm phán gia hạn nợ trái phiếu, cơ cấu lại các khoản vay ngân hàng, bán tài sản và tập trung nguồn lực cho những dự án trọng điểm. Những nỗ lực này bước đầu mang lại tín hiệu tích cực khi doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trở lại trong quý I/2026.

Tuy nhiên, áp lực tài chính vẫn còn hiện hữu. Tính đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay và thuê tài chính của doanh nghiệp đã vượt 68.970 tỷ đồng, tăng thêm khoảng 1.580 tỷ đồng so với đầu năm.

Đáng chú ý, nợ ngắn hạn chiếm tới 32.284 tỷ đồng, tương đương gần 47% tổng dư nợ, cho thấy áp lực dòng tiền và nghĩa vụ thanh toán trong ngắn hạn vẫn rất lớn.

Cơ cấu nợ vay cũng cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn vốn: Dư nợ vay ngân hàng tăng lên gần 29.900 tỷ đồng, tăng khoảng 2.700 tỷ đồng, chủ yếu là vay dài hạn; Dư nợ trái phiếu giảm khoảng 1.200 tỷ đồng xuống còn 23.835 tỷ đồng; Khoản vay từ bên thứ ba ở mức hơn 15.200 tỷ đồng, phần lớn là vay ngắn hạn.

Diễn biến này cho thấy, Novaland đang có xu hướng tăng vay ngân hàng để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự hồi phục hoàn toàn.

Áp lực nợ vay, đặc biệt là nợ ngắn hạn, đang khiến giới đầu tư đặt câu hỏi về khả năng tạo dòng tiền của Novaland.

Tại cuối quý I/2026, doanh nghiệp ghi nhận hơn 23.350 tỷ đồng tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng tiền mặt và tiền gửi không kỳ hạn thực sự chỉ còn hơn 4.500 tỷ đồng.

Trong đó, đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 18.800 tỷ đồng, giảm 700 tỷ đồng so với đầu năm. Khoảng 1.100 tỷ đồng là tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn, tăng 45 tỷ đồng, phần còn lại chủ yếu là các khoản cho vay và hợp tác đầu tư.

Bên cạnh áp lực dòng tiền, quy mô hàng tồn kho của Novaland vẫn ở mức rất lớn. Cuối quý I/2026, hàng tồn kho đạt hơn 154.600 tỷ đồng, sau khi đã trích lập dự phòng giảm giá khoảng 420 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hơn 146.200 tỷ đồng trong số này là bất động sản đang xây dựng, trong khi giá trị sản phẩm đã hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao chỉ khoảng 8.700 tỷ đồng. Điều này cho thấy phần lớn tài sản của Novaland vẫn nằm ở các dự án dở dang và khả năng chuyển hóa thành dòng tiền còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai cũng như diễn biến thị trường bất động sản.

Cổ phiếu NVL tăng 70% vẫn không "cứu" được 2 cổ đông lớn bị bán giải chấp

Hiện nay, giới đầu tư không còn chỉ quan tâm đến con số lợi nhuận kế toán. Thay vào đó, dòng tiền thực tế mới là thước đo quan trọng phản ánh sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi, việc chuyển hóa khối tài sản lớn thành dòng tiền đủ mạnh để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính vẫn là thách thức không nhỏ đối với Novaland.

Các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm tiếp tục được kỳ vọng sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu và dòng tiền trong tương lai. Tuy nhiên, tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ của thị trường vẫn là những yếu tố cần thời gian kiểm chứng.

Trong ngắn hạn, cổ phiếu NVL nhiều khả năng vẫn đối mặt với biến động mạnh khi nhà đầu tư tiếp tục theo dõi tiến độ xử lý nợ, khả năng huy động vốn và hiệu quả tái cấu trúc tài chính của Novaland.

Châu Anh