Lãi suất ngân hàng tăng nhanh, pháp lý dự án chưa hoàn toàn tháo gỡ và tâm lý thị trường trở nên thận trọng đang khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng trước nguy cơ bước vào một đợt thanh lọc mạnh.

Áp lực lãi suất khiến thị trường “chững lại”

Một trong những biến số lớn nhất của thị trường bất động sản đầu năm 2026 là sự thay đổi nhanh chóng của mặt bằng lãi suất.

Nếu trong giai đoạn trước, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 6–8%/năm thì chỉ trong thời gian ngắn, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lên khoảng 12–14%/năm. Mức tăng này tạo ra áp lực tài chính rất lớn đối với người mua nhà cũng như doanh nghiệp phát triển dự án.

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Công ty bất động sản OBC Holdings, cho rằng với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng có thể tạo áp lực trả nợ tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất chỉ ở mức 6,5% trước đây.

Áp lực đòn bẩy tài chính khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính, thậm chí chuyển hướng từ mua sang thuê nhà dài hạn.

Khi nhóm khách hàng ở thực, vốn là lực cầu bền vững của thị trường, trở nên thận trọng hơn, tốc độ hấp thụ của các dự án bất động sản cũng bị kéo chậm lại. Hệ quả là các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng hoặc tạm hoãn kế hoạch triển khai dự án mới.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng chi phí vốn tăng đang tạo áp lực kép lên cả người mua và doanh nghiệp. Người mua phải gánh chi phí trả nợ cao hơn, trong khi doanh nghiệp lại đối mặt với chi phí tài chính ngày càng lớn trong quá trình phát triển dự án.

Theo tính toán của ông Hoàng, nếu lãi suất vay lên tới 14%/năm và cộng thêm các chi phí phát sinh trong quá trình vay vốn khoảng 4–5%, một khoản vay kéo dài hai năm có thể khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí tài chính lên tới khoảng 32%.

Lướt sóng bất động sản đang bị ‘bóp nghẹt’?

Một buổi sáng đầu năm 2026, anh Đức Minh, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm tại TP.HCM, mở điện thoại kiểm tra lại các khoản vay ngân hàng. Sau thời gian ưu đãi, áp lực trả lãi của anh Minh dự báo sẽ rất nặng.

Đất đấu giá vẫn âm ỉ ‘sốt’

Sau một thời gian lắng xuống, thị trường đất đấu giá tại các khu vực ven Hà Nội đang có dấu hiệu nóng trở lại. Nhiều phiên đấu giá gần đây ghi nhận mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, tạo nên làn sóng quan tâm mới từ giới đầu tư.

Với mức chi phí này, việc triển khai dự án mới trở nên rất khó khăn, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi.

Lãi suất tăng không chỉ khiến người mua nhà dè dặt hơn mà còn tạo ra áp lực lớn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều nhà đầu tư từng vay vốn để mua bất động sản trong giai đoạn lãi suất thấp nay buộc phải đối mặt với nghĩa vụ trả nợ cao hơn khi hết thời gian ưu đãi.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, một bộ phận nhà đầu tư có thể phải bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền. Điều này có thể dẫn đến làn sóng rao bán “cắt lỗ” ở một số phân khúc, đặc biệt là căn hộ.

Bên cạnh đó, nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn, vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền vay, cũng có xu hướng rút lui khỏi thị trường khi chi phí vốn tăng cao. Việc dòng tiền đầu cơ giảm đi khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới có thể tiếp tục tham gia.

Thanh lọc là cần thiết?

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối diện với giai đoạn khó khăn mới. Sau cú sốc thanh khoản giai đoạn 2022–2024, nhiều doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc mạnh mẽ để ổn định hoạt động. Tuy nhiên, khi chưa kịp hồi phục hoàn toàn thì thị trường lại xuất hiện những yếu tố bất lợi mới.

Kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho thấy năm 2026 vẫn là một năm thận trọng. Chẳng hạn, Tập đoàn Hưng Thịnh chủ yếu tập trung vào việc tái cấu trúc doanh nghiệp, hoàn thiện các dự án đã bán cho khách hàng từ nhiều năm trước và giải quyết các vấn đề pháp lý còn tồn đọng. Trong năm nay, doanh nghiệp chỉ có kế hoạch phát triển một dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 200 căn tại khu Nam TP.HCM.

Một số doanh nghiệp khác như C.T Group, Nam Group, GotexLand hay Hưng Lộc Phát cũng cho biết chưa có kế hoạch triển khai dự án mới trong năm 2026 do vẫn đang chờ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Ngay cả những doanh nghiệp có kế hoạch phát triển dự án cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng – vốn từng là phân khúc phát triển mạnh trong những năm trước – vẫn chưa thể phục hồi do vướng mắc pháp lý và sự suy giảm của thị trường du lịch quốc tế.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải tập trung vào việc hoàn thiện các dự án dở dang và bàn giao sản phẩm cho khách hàng thay vì mở rộng đầu tư mới.

Ngoài yếu tố lãi suất, vấn đề pháp lý dự án vẫn là rào cản lớn đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Nhiều doanh nghiệp cho biết quá trình xin phê duyệt dự án mới đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí kéo dài hơn so với giai đoạn trước.

Theo ông Đoàn Thanh Phong, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Dana, việc lãi suất tăng có thể làm giảm hoạt động đầu cơ và khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng đồng thời cũng giúp thị trường thanh lọc những nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính.

Tương tự, nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng nhờ các yếu tố nền tảng như quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào một chu kỳ sàng lọc mới khi nhiều yếu tố bất lợi cùng lúc xuất hiện. Trong ngắn hạn, quá trình này có thể khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục đối diện áp lực tái cấu trúc.

Tuy nhiên, về dài hạn, đây cũng là cơ hội để thị trường loại bỏ những mô hình kinh doanh thiếu bền vững, hướng tới một giai đoạn phát triển ổn định hơn.

Hưng Nguyên