Trong danh mục đầu tư của anh Minh và cộng sự là 3 lô đất vùng ven mua từ cuối năm 2024 với kỳ vọng “lướt sóng”. Nhưng thay vì bán nhanh để ăn chênh như dự tính, các lô đất đang nằm im lìm trên các trang rao bán suốt nhiều tháng, lắm người hỏi nhưng ít người mua.

“Tan mộng” giàu nhanh

Câu chuyện của anh Minh không phải là trường hợp cá biệt. Trong giai đoạn thị trường bất động sản 2024–2025 nóng lên nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và lãi suất thấp, chiến lược “lướt sóng”, mua nhanh, bán nhanh, một lần nữa trở lại mạnh mẽ.

Tuy nhiên bước sang năm 2026, khi bối cảnh kinh tế và chính sách thay đổi, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận ra rằng cuộc chơi này đang trở nên rủi ro hơn bao giờ hết.

Gần 2 năm trước, anh Minh bị cuốn vào làn sóng đầu tư đất nền tại Củ Chi (TP.HCM), khu vực được môi giới “kháo” sẽ trở thành đô thị vệ tinh. Cò đất liên tục đưa ra những con số hấp dẫn như “giá tăng 20% chỉ sau vài tháng”, “đất vừa mở bán là có người sang tay ngay”.

“Với những gì được quảng cáo, và thực tế thời điểm đó, chúng tôi tin rằng chỉ cần giữ vài tháng, hoặc cùng lắm là 1 năm là bán ra chốt lời tiền tỷ”, anh Minh nhớ lại.

Dựa trên niềm tin được xây dựng, anh Minh cùng nhóm của mình quyết định vay ngân hàng một phần, gom tiền tiết kiệm để mua liên tiếp 3 lô đất. Mỗi thương vụ được tính toán theo cùng một kịch bản, “đặt cọc – chờ thị trường tăng – bán sang tay hưởng chênh lệch”.

Kịch bản trên từng hoạt động khá trơn tru trong nhiều giai đoạn của thị trường địa ốc. Nhưng đến năm 2026, mọi thứ bắt đầu thay đổi.

Lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, trong khi mặt bằng giá bất động sản đã được thiết lập ở mức cao sau giai đoạn tăng mạnh 2024–2025. Biên lợi nhuận từ các giao dịch ngắn hạn vì thế ngày càng thu hẹp.

Đất đấu giá vẫn âm ỉ ‘sốt’

Trong khi đó, nguồn cung mới bắt đầu quay lại thị trường khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, dự báo năm 2026 có thể xuất hiện khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp. Khi lựa chọn của người mua nhiều hơn, việc “bán nhanh” trở nên khó khăn hơn trước.

Những cái bẫy pháp lý

Không chỉ đối mặt với rủi ro thị trường, nhiều nhà đầu tư lướt sóng còn vướng vào các tranh chấp pháp lý.

Một vụ việc điển hình xảy ra tại TP.HCM khi một nhà đầu tư tin vào lời hứa của môi giới rằng lô đất tại Bình Phước có thể bán lại sau vài tuần để hưởng chênh lệch. Tin tưởng vào cam kết, nhà đầu tư này đã giao tổng cộng 100 triệu đồng tiền cọc, nhưng chỉ nhận được phiếu thu, không có hợp đồng rõ ràng.

Sau khi quá thời hạn cam kết mà lô đất vẫn chưa được bán lại, nhà đầu tư trên nhiều lần yêu cầu hoàn tiền nhưng không thành. Vụ việc sau đó phải đưa ra tòa và kéo dài suốt nhiều năm trước khi tòa án buộc doanh nghiệp liên quan hoàn trả tiền cọc.

Trường hợp này cho thấy một thực tế phổ biến trong các giao dịch lướt song, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro pháp lý để đổi lấy cơ hội sinh lời nhanh.

Khi thị trường tăng nóng, những thỏa thuận miệng, phiếu đặt cọc sơ sài hay các cam kết “mua lại” thường được chấp nhận như điều hiển nhiên. Nhưng khi thị trường đảo chiều, những lỗ hổng pháp lý ấy trở thành điểm yếu chí mạng.

Đáng nói, dù rủi ro ngày càng rõ ràng, dòng tiền lướt sóng vẫn chưa biến mất. Các khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng lên 28% trong năm 2025. Trong đó, nhóm đầu tư ngắn hạn tăng lên gần 12%, cao hơn đáng kể so với những năm trước.

Cơ cấu nhu cầu thị trường vì thế đang có sự thay đổi đáng chú ý. Tỷ lệ mua để ở và tích sản dài hạn giảm xuống, trong khi nhu cầu đầu tư tăng lên.

Đặc biệt, theo các khảo sát thị trường, khoảng 10% nhà đầu tư vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Con số này không lớn, nhưng đủ để tạo ra rủi ro khi thị trường chững lại. Nếu thanh khoản giảm, những nhà đầu tư vay vốn sẽ là nhóm chịu áp lực đầu tiên.

Một thay đổi quan trọng của thị trường năm 2026 là việc tăng cường minh bạch dữ liệu và quản lý giao dịch. Hệ thống mã định danh bất động sản được triển khai từ tháng 3/2026 được kỳ vọng giúp kiểm soát tốt hơn thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch.

Khi dữ liệu được công khai và chuẩn hóa, khả năng “thổi giá” dựa trên tin đồn sẽ bị thu hẹp. Điều này có thể khiến dòng tiền đầu cơ giảm trong ngắn hạn và giúp thị trường vận hành minh bạch hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng thời kỳ “mua đâu cũng có lãi” đã qua. Thanh khoản thị trường ngày càng chọn lọc, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Thay vì mua để chờ tăng giá, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác thực tế của bất động sản, như cho thuê hoặc sử dụng lâu dài.

“Cuộc chơi” địa ốc vì thế đang chuyển sang một giai đoạn mới, nơi dòng tiền nóng dần bị loại bỏ, và chỉ những người có tầm nhìn dài hạn mới có thể tồn tại.

Hưng Nguyên