Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có hơn 100 tòa chung cư đang xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Tranh chấp chung cư đang trở nên phức tạp hơn, với nhiều vấn đề đặt ra giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và Ban quản trị, Ban quản trị và chủ đầu tư.

Mâu thuẫn khó dứt

Đáng chú ý, các tranh chấp chung cư liên quan đến thành lập ban quản trị các toà nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích chung riêng, công tác hỗ trợ bảo trì sau khi dự án hoàn thành, có ưu đãi như thế nào đối với các đối tượng chính sách tại các khu chung cư… Đây cũng chính là câu hỏi mà nhân dân Tp Hà Nội gửi tới UBND Tp Hà Nội.

Tranh chấp chung cư không còn là chuyện mới, mặc dù Tp Hà Nội và cả các bộ, ngành đã vào cuộc, nhưng các mâu thuẫn này vẫn nảy sinh trong quá trình đưa vào hoạt động.

Chỉ cần điểm sơ qua cũng thấy một loạt chung cư vừa đưa vào sử dụng đã có những mâu thuẫn phát sinh với cư dân, thậm chí có những chủ đầu tư để tình trạng này kéo dài 2-3 năm nay mà vẫn chưa có hồi kết.

Thời gian vừa qua, một số tranh chấp chung cư nổi lên như HD Mon City do công ty CP địa ốc Hải Đăng làm chủ đầu tư, tranh chấp về cách tính đo diện tích căn hộ, chưa dành diện tích chung riêng cho người dân sinh hoạt cộng đồng.

Dự án căn hộ cao cấp Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân, Hà Nội), cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xung quanh các vấn đề về vận hành, phân định diện tích chung – riêng, phí dịch vụ, cách đánh số tầng, bầu ban đại diện.

Cư dân và chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hapulico (Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân) cũng xảy ra cuộc chiến kéo dài về vấn đề bầu ban quản trị.

Tại dự án Starcity Lê Văn Lương, cư dân lại đang khốn đốn vì vấn đề đòi quỹ bảo trì dù dự án đã được bàn giao 5 năm nay.

Dự án căn hộ cao cấp khác như Hồ Gươm Plaza, từ khi bàn giao vào cuối năm 2014 đến nay, cư dân quay cuồng trong cuộc chiến pháp lý với chủ đầu tư về các vấn đề diện tích chung – riêng, quỹ bảo trì, cơi nới sai phép.

Luật đã rõ

Theo một số luật sư, luật pháp về điều chỉnh quy định khi vận hành chung cư vẫn không theo được cuộc sống đang diễn ra hàng ngày, chưa kịp thời giải quyết được những mâu thuẫn nội tại, nên hàng ngày vẫn diễn ra các mâu thuẫn, những mâu thuẫn lâu không được xử lý sẽ bùng phát thành những tranh chấp không đáng có.

Liên quan đến những mâu thuẫn, tranh chấp chung cư xảy ra trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, và để trả lời cư dân về áp dụng luật pháp để hoá giải các mâu thuẫn, UBND Tp Hà Nội trước đó đã có văn bản tổng hợp gửi những nội dung này.

Theo đó, đối với việc thành lập ban quản trị các toà nhà, UBND Tp Hà Nội đã có Chỉ thị 15, ngày 28/8/2017 về tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tiếp đó, năm 2018, Hà Nội lại có văn bản số 2744/ UBND-ĐT yêu cầu các cơ quan, đơn vị, chủ đầu tư khẩn trương, nghiêm túc thực hiện theo các quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ…

Hiện nay, thành phố đang triển khai Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Chính phủ về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Liên quan đến công tác bảo trì sau khi dự án hoàn thành, UBND Tp Hà Nội cho biết, đối với chung cư thương mại, công tác bảo trì được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/ NĐ-CP… Theo đó, công tác bảo trì được thực hiện trong phạm vi quỹ bảo trì do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng.

Còn với chung cư tái định cư, công tác bảo trì được sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn Tp Hà Nội.

Đặc biệt, liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích chung – riêng ở tầng khối đế, UBND Tp Hà Nội cho rằng các khu chung cư phải đảm bảo sử dụng theo chức năng đã được phê duyệt tại bản vẽ quy hoạch, xây dựng của toàn bộ khu.

Theo Điều 49 Nghị định 43/2014-CP về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, thì diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, kể cả các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư, được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

Cũng theo báo cáo, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.

“Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài”, báo cáo của UBND Tp Hà Nội nêu rõ.

Điều đó cho thấy, chủ đầu tư sẽ phải căn cứ vào luật để phân định rõ phần chung – riêng của cư dân, tránh những mâu thuẫn đang âm ỉ và cần phải hoá giải những mâu thuẫn đang diễn ra.

Minh Sơn