Nếu như hơn 10 năm vừa qua, các nhà đầu tư thế giới xem Việt Nam là xưởng sản xuất với lợi thế nhân công rẻ. Vì thế hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) đều tập trung vào các nhà máy, các xưởng, các khu công nghiệp để hình thành các chuỗi giá trị toàn cầu.

M&A giải quyết nhiều bài toán

Cho đến nay, tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đến nay mới đạt 33%, dư địa còn rất lớn. Mỗi năm có khoảng 1 triệu lao động từ nông thôn chuyển ra thành thị sinh sống, trong đó có lực lượng công nhân tại các khu công nghiệp. Thu nhập người dân tăng lên, số người tuổi từ 18 đến 50 chiếm khoảng 60% dân số. Đây là độ tuổi có sức mua lớn. Nhu cầu nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho công nhân rất cần thiết.

Tuy nhiên, theo HoREA (Hiệp hội bất động sản Tp.HCM) thị trường bất động sản đang gặp phải vấn đề về sản phẩm đưa ra chưa đáp ứng được các nhu cầu của đa số người dân. Phần lớn các dự án bất động sản trung cấp, cao cấp đều có giá rất cao.

Từ góc nhìn này có thể các nhà đầu tư nước ngoài xem Việt Nam là thị trường đầu tư bất động nhiều cơ hội để đầu tư với họ. Vì vậy, đây là cơ hội chuyển mình của thị trường bất động sản với cú hích M&A. Các nhà đầu tư bất động sản sẽ đa dạng hóa các sản phẩm của mình với phân khúc nhà ở có giá bình dân hơn, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người mua.

Bất động sản đang tạo “sóng” M&A

Ví dụ, Capitaland là tập đoàn bất động sản Singapore tham gia mua lại cổ phần của các công ty Việt Nam. Họ sẽ tận dụng những thế mạnh sẵn có như quỹ đất lớn, am hiểu thị trường, thủ tục hành chính dễ dàng hơn. Giải pháp M&A vì vậy sẽ giúp cho các nhà đầu tư nước ngoài không phải mất thời gian tìm hiểu, giảm chi phí và tránh được thủ tục hành chính.

Phía Việt Nam, hiện nay cũng có thực trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản nội có quỹ đất lớn nhưng do thiếu kinh nghiệm bán hàng, thiếu vốn hoặc chưa định hình được phân khúc nên không thể tiếp tục triển khai dự án. Thông qua M&A, các chủ đầu tư mới sẽ giúp giải quyết được một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu của thị trường bất động sản.

Nóng M&A vốn ngoại

Năm 2017, được kỳ vọng sẽ là năm bùng nổ thị trường M&A bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài, điển hình là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đang trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất. Cùng với đó, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các thoả thuận hợp tác song phương và đa phương có hiệu lực, tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hoá cao là các yếu tố thúc đẩy Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhất khu vực.

Singapore và Hàn Quốc nổi lên với những thương vụ bất động sản thương mại trong gần 2 năm qua. Thời gian từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường M&A địa ốc bắt đầu xuất hiện một số tập đoàn lớn của Trung Quốc khi thâu tóm những dự án khu đô thị quy mô lớn tại phía Nam.

Như mới đây, Hongkong Land thông báo sẽ chi hơn 95 triệu USD để thâu tóm một dự án tại Thủ Thiêm của công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp.HCM (CII), Hongkong Land còn hợp tác với SonKim Land để phát triển dự án cao cấp The Nassim tại Thảo Điền (quận 2), cũng như đang sở hữu 2 tòa nhà văn phòng tại Hà Nội.

Dự án Đại Phước Lotus (Nhơn Trạch) của VinaCapital đã được chuyển nhượng toàn bộ cho Tập đoàn China Fortune Land Development – một trong những doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh địa ốc lớn nhất của Trung Quốc – trong một thương vụ có giá trị 65 triệu USD. Nhưng tham vọng của China Fortune Land Development chưa dừng lại, bởi bên cạnh thâu tóm Đại Phước Lotus, tập đoàn này đang hợp tác với Tổng công ty Tín Nghĩa để phát triển Khu Đô thị Đông Sài Gòn và Khu Công nghiệp Ông Kèo tại tỉnh Đồng Nai – hai dự án có vị trí liền kề với Sân bay Quốc tế Long Thành sẽ hình thành trong tương lai.

Một tập đoàn khác đến từ Hồng Kông là Sunwah đang âm thầm triển khai dự án cao cấp mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh) có tổng vốn đầu tư khoảng 200 triệu USD. Cùng với các dự án liền kề như Saigon Pearl, Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River, dự án này sẽ tạo thành một chuỗi căn hộ cao cấp chạy dọc bờ sông Sài Gòn. Hay như tại Hội An, sau nhiều năm trì hoãn, cuối cùng dự án resort kết hợp casino Nam Hội An trị giá 4 tỷ USD của VinaCapital cũng đã được khởi công vào năm 2016 sau khi chọn được đối tác ưng ý là tập đoàn Chow Tai Fook đến từ Hồng Kông.

Bên cạnh đó, một nhà đầu tư Nhật Bản còn mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm Tp. HCM hay Creed Group hợp tác cùng hai nhà đầu tư trong nước là Phát Đạt và An Gia phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Còn nhà đầu tư đến từ Singapore cũng tranh thủ thâu tóm nhiều dự án lớn như Keppel Land tham gia vào dự án Empire City; Kepple Land vừa nâng trần sở hữu cổ phần của mình tại dự án Sai Gon Centre nhằm từng bước thâu tóm toàn bộ dự án Saigon Centre.

CapitaLand gia tăng sở hữu của mình ở dự án The Vista hoặc nổi bật nhất gần đây là sự kiện Mapletree mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza. Đầu năm 2017, CapitaLand đã thâu tóm một khu đất rộng hơn 200ha ngay trung tâm quận 1 để chuẩn bị phát triển khu phức hợp thương mại, văn phòng cao tầng.

Tuy nhiên trên thực tế, không phải bất cứ thương vụ mua bán, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan. Vẫn còn rất nhiều rủi ro khác nhau, liên quan đến vốn vay ngân hàng, nợ tồn đọng và cả rủi ro khác nhưng M&A sẽ đem lại nhiều chuyển biến tích cực trong lĩnh vực bất động sản.

Tiến Dũng