Giữa bối cảnh giao dịch ì ạch tại các sàn môi giới phía Tây Hà Nội, anh Trần Minh Quân, nhà đầu tư với gần 10 năm “lăn lộn” trên thị trường chung cư, vẫn đều đặn dành thời gian mỗi tuần để khảo sát các dự án  mới.

Niềm tin vẫn cao

Không còn tâm thế “lướt sóng” như giai đoạn 2020–2022, anh Quân thời gian qua tiếp cận thị trường với tư duy dòng tiền phải được “trú ngụ” ở tài sản có khả năng giữ giá, khai thác dòng tiền và thanh khoản ổn định trong dài hạn.

Gần nhất, vào đầu tháng 4/2026, anh Quân theo chân "cò nhà" có mặt tại một dự án mới ở Đông Anh, khu vực được đánh giá là đang hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng và xu hướng giãn dân.

Căn hộ hai phòng ngủ, diện tích hơn 70m², có giá gần 6,5 tỷ đồng, mức giá không hề “dễ chịu” nếu so với vài năm trước. Tuy nhiên, theo tính toán của anh, mức cho thuê kỳ vọng 15–18 triệu đồng/tháng, cộng với dư địa tăng giá khi khu vực hoàn thiện hạ tầng, vẫn tạo ra một bài toán đầu tư chấp nhận được.

“Thị trường có thể chững lại, nhưng nhu cầu ở thực không biến mất. Vì vậy với tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, tôi vẫn tin sẽ thắng”, anh Quân chia sẻ, đồng thời khẳng định phân khúc chung cư, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hạ tầng, vẫn là “bến đỗ” hợp lý trong bối cảnh kinh tế biến động.

Thực tế thị trường quý I/2026 đang phản ánh rõ nét trạng thái “giảm tốc” sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Theo báo cáo của BHS R&D, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% theo quý và giảm 27% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch đạt gần 3.400 căn, với tỷ lệ hấp thụ 73,5%, một con số cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu, dù không còn bùng nổ.

Trong khi đó, dữ liệu từ Savills Việt Nam chỉ ra mức giảm mạnh hơn về giao dịch, với số căn bán được giảm 12% theo quý và tới 40% theo năm. Đây là hệ quả tất yếu khi mặt bằng giá đã tăng nhanh trong thời gian dài, khiến khả năng tiếp cận của người mua bị thu hẹp, đồng thời tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn trước các biến động vĩ mô.

So găng hiệu suất 'kiếm tiền' của nhân viên ngành ngân hàng, 1 - 3 tỷ đồng là cao hay thấp?

Bức tranh hiệu suất “kiếm tiền” của nhân viên ngân hàng năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các tổ chức tín dụng, theo thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất của 27 ngân hàng nội và 3 ngân hàng ngoại.

Đại gia bất động sản xoay xở thế nào trong thời buổi lãi suất biến động?

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2026 còn nhiều biến động, đặc biệt là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và khó dự đoán, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sâu sắc.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cấu trúc thị trường, có thể thấy sự chững lại này mang tính cục bộ nhiều hơn là dấu hiệu suy thoái. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định diễn biến hiện tại phản ánh sự chuyển dịch trong cấu trúc phát triển đô thị, với xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven .

Điều này lý giải vì sao nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực như Dương Nội, Đông Anh hay Tương Mai, trong khi khu vực nội đô gần như không còn nhiều dự án mới. Sự dịch chuyển này không chỉ là bài toán quy hoạch, mà còn là cơ chế tự điều chỉnh của thị trường trước áp lực giá.

Nhiều điểm tựa vững

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu sản phẩm đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Theo BHS R&D, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% nguồn cung trong quý I/2026 tại Hà Nội.

Thực tế trên kéo theo mặt bằng giá chung cư bị “neo” ở mức cao, với giá chào bán trung bình đạt hơn 123 triệu đồng/m², tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2025.

Thị trường gần như không còn sản phẩm dưới 55 triệu đồng/m², một thực tế cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang bị “bỏ ngỏ”. Tuy nhiên, cũng chính trong bối cảnh này, khả năng giữ giá của chung cư lại trở thành một điểm tựa quan trọng đối với nhà đầu tư.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá rao bán chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức trung bình khoảng 87 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1,5%–2,4% theo quý. Biên độ tăng không lớn, nhưng ổn định, phản ánh nền tảng cầu bền vững và ít chịu tác động từ các yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Quan trọng hơn, hành vi người mua đang có sự thay đổi rõ rệt. Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dòng tiền hiện nay không còn phân bổ dàn trải, mà tập trung vào các phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng “chống chịu” tốt trước biến động vĩ mô.

Chính yếu tố này tạo nên nền tảng thanh khoản cho phân khúc chung cư. Khi phần lớn người mua là người sử dụng cuối cùng, thị trường ít bị chi phối bởi tâm lý đám đông hay các chu kỳ “sóng” ngắn hạn. Thay vào đó, giao dịch diễn ra đều đặn hơn, dù không bùng nổ.

Dữ liệu tìm kiếm cũng củng cố xu hướng này. Trong tháng 3/2026, mức độ quan tâm đến chung cư tại nhiều khu vực tăng 4%–7% so với cuối năm 2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, theo Batdongsan. Điều này cho thấy dòng tiền đang dần quay trở lại phân khúc này, sau thời gian “quan sát” và chờ đợi.

Ở chiều cung, dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ đón khoảng 16.700 căn hộ, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Các khu vực ngoài Vành đai 3 tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng.

Đồng thời, các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ “chia lửa” cho Hà Nội, hấp thụ một phần nhu cầu nhà ở đang bị dồn nén. 

Trong bối cảnh đó, có thể thấy sự chững lại hiện tại không làm thay đổi vị thế của chung cư trên thị trường. Ngược lại, đây có thể được xem là giai đoạn “tái cân bằng”, giúp thị trường loại bỏ yếu tố đầu cơ và hướng tới phát triển bền vững hơn. Thực tế này cũng là lý do khiến các "tay to" vẫn tiếp tục rót tiền vào chung cư với tầm nhìn dài hạn.

Hưng Nguyên