Theo tờ trình lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) dự kiến đầu tư khoảng 10.400 tỷ đồng để mua phần vốn góp tại Lotte Properties HCMC - đơn vị đang phát triển dự án Thu Thiem Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.

Trước đó, ngày 27/5/2026, hai bên đã ký biên bản ghi nhớ (MoU) hợp tác chiến lược và ngay sau đó Phát Đạt xác nhận đã chuyển 900 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Đáng chú ý, quy mô thương vụ rất lớn nếu đặt cạnh bức tranh tài chính hiện nay của Phát Đạt. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026, doanh nghiệp có tổng tài sản hơn 26.600 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu hơn 12.556 tỷ đồng. Trong quý đầu năm, tổng doanh thu và thu nhập đạt trên 1.011 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế hơn 390 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 137 tỷ đồng, tăng hơn 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nếu bóc tách cơ cấu lợi nhuận có thể thấy phần lớn kết quả tích cực trong quý I/2026 đến từ hoạt động tài chính và thoái vốn, trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa thực sự phục hồi. Doanh thu thuần chỉ hơn 104 tỷ đồng, giảm khoảng 76% so với cùng kỳ và lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm đến 685,85 tỷ đồng, cao hơn mức âm 438,01 tỷ đồng cùng kỳ. 

Chưa kể, thời điểm cuối quý I, Phát Đạt vẫn đang còn nợ thuế và các khoản phải nộp nhà nước ngắn hạn hơn 383 tỷ đồng, tăng 95% so với đầu năm.

Đó là những lý do thị trường đặc biệt quan tâm đến bài toán huy động vốn cho thương vụ M&A này.

Song song với kế hoạch mua Lotte Properties HCMC, HĐQT Phát Đạt đã thông qua chủ trương cho công ty con chuyển nhượng toàn bộ 99,9% vốn tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao Ốc Hòa Phú với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Nếu giao dịch hoàn tất đúng kế hoạch, khoản tiền này sẽ bổ sung đáng kể cho nguồn vốn của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, phép tính đơn giản cho thấy ngay cả khi thu về đủ 3.000 tỷ đồng từ thương vụ thoái vốn, cộng với 900 tỷ đồng đã đặt cọc, Phát Đạt vẫn cần huy động thêm khoảng 6.500–7.500 tỷ đồng để hoàn tất giao dịch 10.400 tỷ đồng, tùy thuộc vào tiến độ thanh toán và cấu trúc hợp đồng cuối cùng.

Nhiều ý kiến cho rằng, Phát Đạt có thể sử dụng kết hợp nhiều nguồn lực như dòng tiền từ thoái vốn, vốn tự có, tín dụng ngân hàng hoặc các khoản huy động khác. Dẫu vậy, đến nay doanh nghiệp vẫn chưa công bố chi tiết phương án tài chính cho toàn bộ thương vụ, khiến đây trở thành biến số quan trọng nhất mà nhà đầu tư theo dõi.

Gần nhất là việc Phát Đạt  bất ngờ thoái toàn bộ vốn tại Serenity chỉ vài tháng sau khi chi hơn 982 tỷ đồng để nâng tỷ lệ sở hữu, cho thấy doanh nghiệp đang đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục nhằm tối ưu dòng tiền và tập trung nguồn lực cho các dự án chiến lược.

Một điểm khác cũng đáng chú ý là lượng tiền mặt và tương đương tiền của Phát Đạt không ở mức quá dồi dào so với quy mô thương vụ.

Cuối quý I/2026, tổng tài sản của Phát Đạt giảm còn 26.600,20 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 670 tỷ đồng so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền giảm từ 375,92 tỷ đồng xuống 185,23 tỷ đồng, phản ánh việc nếu giao dịch được triển khai, nguồn vốn nhiều khả năng sẽ phải đến từ các hoạt động tái cơ cấu tài sản và huy động bên ngoài thay vì chỉ dựa vào nguồn tiền sẵn có.

Trên thị trường, cổ phiếu PDR đang giao dịch quanh vùng giá 15.000 đồng/cp sau khi phục hồi so với vùng đáy trước đó, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh lịch sử. Vốn hoá thị trường xấp xỉ 15.000 tỷ đồng.

Bơm gần 1.000 tỷ đồng cho Serenity rồi thoái vốn, Phát Đạt đang tính toán gì?

Như vậy, quy mô khoản đầu tư 10.400 tỷ đồng gần tương đương 80% vốn hóa hiện tại của Phát Đạt trên sàn chứng khoán.

Nếu thương vụ thành công và dự án Thu Thiem Eco Smart City được triển khai thuận lợi, doanh nghiệp có thể sở hữu thêm một tài sản chiến lược tại khu vực được đánh giá là “đất vàng” của TP.HCM.

Ngược lại, nếu quá trình thu xếp vốn hoặc thoái vốn không diễn ra như kỳ vọng, áp lực tài chính và rủi ro dòng tiền có thể trở thành yếu tố tác động trực tiếp đến triển vọng kinh doanh cũng như diễn biến giá cổ phiếu trong thời gian tới.

Châu Anh