Cuối năm 2022, anh Tuấn, một nhà đầu tư tại Hà Nội mua một căn liền kề diện tích 100 m² tại một dự án phía Tây Hà Nội với giá 10 tỷ đồng. Đến năm 2025, môi giới từng trả khoảng 15,1 tỷ đồng, tương đương mức tăng 75% so với giá vốn, nhưng anh không bán.

Giá rao giảm, mặt bằng vẫn cao

Hơn 3 năm sau thời điểm mua vào, trong bối cảnh nguồn cung mới tăng mạnh, thị trường thứ cấp sụt giảm thanh khoản, anh tuấn rao bán căn nhà với giá khoảng 12,6 tỷ đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng đến nay chưa tìm được người mua.

Nếu lấy mức 15,1 tỷ đồng từng được trả năm 2025 làm vùng đỉnh tham chiếu, giá rao hiện tại thấp hơn khoảng 2,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, dù đã giảm mạnh so với đỉnh, mức 12,6 tỷ đồng vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua năm 2022.

Ở phân khúc căn hộ, dấu hiệu điều chỉnh cũng đã rõ nét hơn. Theo dữ liệu OneHousing, giá căn hộ thứ cấp bình quân tại Hà Nội vào cuối năm 2025 khoảng 90 triệu đồng/m², nhưng đến quý II/2026 còn khoảng 78 triệu đồng/m², tương đương mức giảm khoảng 13%.

Tuy nhiên, mức giảm bình quân này chưa phản ánh đầy đủ những trường hợp điều chỉnh mạnh tại từng dự án. HH Linh Đàm là một ví dụ. Các căn hộ từng được chào bán quanh mức 45-50 triệu đồng/m² trong năm 2025 hiện xuất hiện ở mức hơn 30 triệu đồng/m².

Một số dữ liệu khác cho thấy giá rao phổ biến tại dự án vào khoảng 30-36,7 triệu đồng/m², thấp hơn 35,2% so với mức đỉnh 56,6 triệu đồng/m² vào tháng 12/2025. Trên thị trường đã xuất hiện nhiều tin đăng với ngôn ngữ “cắt lỗ”, phản ánh áp lực thoát hàng của một bộ phận chủ sở hữu.

Mức giá rao giữa các căn cũng có độ phân tán khá lớn. Một căn 2 phòng ngủ tại tòa HH1, diện tích 45 m², được chào 1,85 tỷ đồng, tương đương 41,11 triệu đồng/m²; trong khi một căn 67 m², 2 phòng ngủ, được chào 2 tỷ đồng, tương đương khoảng 30,75 triệu đồng/m². Nhiều căn khác có giá từ 1,4-3,5 tỷ đồng/căn.

Tại Rice City Linh Đàm, mức giá từng khoảng 85-92 triệu đồng/m² nay phổ biến quanh 70-80 triệu đồng/m², tương ứng mức giảm khoảng 10-20% tùy căn. Thăng Long Number 1 cũng từ vùng 80-90 triệu đồng/m² trong năm 2025 xuống khoảng 70-75 triệu đồng/m². Trong khi đó, Phương Đông Green Park từ khoảng 80-85 triệu đồng/m² giảm còn 65-75 triệu đồng/m².

Như vậy, nếu chỉ nhìn vào giá chào bán, bức tranh hiện tại cho thấy mức điều chỉnh phổ biến khoảng 10-30%, cá biệt có những trường hợp vượt 30%. Tuy nhiên, đây chính là điểm cần thận trọng khi nói rằng “giá nhà đã giảm 30%”. Bởi giá rao không phải giá giao dịch.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho biết giá chuyển nhượng thời gian qua có thời điểm giảm theo ngày. Áp lực thanh khoản khiến cả những chủ đầu tư chuẩn bị mở bán cũng phải theo dõi sát diễn biến thị trường để điều chỉnh phương án giá.

Theo ông Cao, có những dự án trước đây từng được đồn đoán ở mức khoảng 180 triệu đồng/m² nhưng nay giá dự kiến chỉ còn 110-120 triệu đồng/m².

Nếu những mức giá này được xác lập trong giao dịch thực tế, mức điều chỉnh sẽ rất đáng kể. Nhưng nếu chúng mới dừng ở mức giá dự kiến hoặc giá chào, thị trường vẫn cần thêm thời gian để xác định đâu là mặt bằng giá thực.

“Giá giảm” không đồng nghĩa “giá rẻ”?

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng áp lực cắt lỗ hiện thể hiện rõ hơn ở phân khúc căn hộ, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư mua vào khi giá đã ở vùng cao.

Theo ông Quê, từ năm 2021 đến nay, căn hộ Hà Nội trải qua nhiều nhịp tăng, trong đó năm 2024 và đầu năm 2025 chứng kiến đà tăng mạnh. Những người mua từ quý II/2025 trở đi đã tham gia thị trường ở vùng giá cao của chu kỳ, do đó nếu bán ra ở thời điểm hiện tại, nhiều trường hợp gần như phải chấp nhận cắt lỗ.

Đặc biệt, nhóm căn hộ cao cấp chịu áp lực đáng chú ý. Khi thị trường còn kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhà đầu tư có thể chấp nhận mua ở mức cao để chờ một mặt bằng giá mới. Nhưng khi thanh khoản suy yếu, giá kỳ vọng không còn được chuyển hóa thành giao dịch, tài sản trở nên khó bán ngay cả khi chủ sở hữu sẵn sàng thương lượng.

Điều này cũng giải thích vì sao không nên đồng nhất “giá giảm” với “thị trường đã rẻ”. Một tài sản từng tăng 50-70% rồi giảm 20-30% vẫn có thể đang ở mặt bằng cao hơn đáng kể so với thời điểm trước chu kỳ tăng.

'Tay to' nghẹt thở thoát hàng nhà giá cao

Từ bao giờ khối nội thành 'người cầm lái' trên đường đua M&A bất động sản?

Ở chiều ngược lại, những tài sản có mức giảm sâu chưa chắc đã hấp dẫn nếu thanh khoản khu vực yếu, nhu cầu ở thực thấp hoặc còn tồn tại những vấn đề về pháp lý, chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền.

Bởi vậy, thị trường đang phân hóa ngày càng mạnh. Những bất động sản ở khu vực nội đô, có nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền vẫn có cơ hội giao dịch. Trong khi đó, tại các khu vực ngoại thành, việc giá đã giảm chưa đủ để kích hoạt nhu cầu nếu người mua vẫn lo ngại giá tiếp tục đi xuống.

Với người mua để ở, việc nhiều sản phẩm đã giảm đáng kể so với vùng đỉnh có thể mở ra cơ hội cân nhắc. Trong khi đó, với nhà đầu tư, chiến lược mua tài sản chỉ để chờ tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong bối cảnh mới.

Hưng Nguyên