Mua căn hộ rồi cho thuê lại trước đây là cách đầu tư mang lại lợi nhuận khá tốt cho các nhà đầu tư bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, từ khi dịch Covid-19 bùng phát trên thế giới, phân khúc nhà cho thuê như rơi xuống “vực thẳm”, khiến các chủ nhà “vỡ mộng”.

Ế ẩm thị trường nhà cho thuê

Đối với những khách hàng mua nhà để ở, bài toán tài chính đã được tính ngay từ đầu. Nhưng đối với những khách hàng vay vốn ngân hàng mua nhà cho thuê thì đây là một bài toán nan giải trong bối cảnh dịch Covid-19 đang ngày càng diễn biến phức tạp.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, hàng nghìn căn hộ chung cư đang cho thuê tại các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông... đang có giá chào thuê giảm mạnh. Căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 đang có giá chào chỉ 7-8 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ trên 100m2 có giá chào thuê chỉ 10-13 triệu đồng/tháng. Những căn studio 1 phòng ngủ có giá chỉ dao động quanh 4-5 triệu đồng. Mức giá cho thuê hiện nay đã giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, cả những căn biệt thự cũng giảm 30-40% so với thời điểm trước dịch.

Việc giảm giá thuê là tất yếu, khi các khách thuê là người nước ngoài chưa thể quay trở lại Việt Nam làm việc, cũng như nhiều gia đình thu nhập giảm sút không thể đủ tài chính thuê những căn hộ có đầy đủ tiện ích.

Đặc biệt, thị trường nhà cho thuê tại TP.HCM cũng rơi vào tình cảnh “thảm thương”, khi số lượng căn hộ trống ngày một tăng, giá thuê giảm mạnh.

Bên cạnh đó, nhiều chủ thuê đang đối mặt với bài toán trả nợ ngân hàng, nên bán căn hộ để cắt lỗ. Đơn cử như chị Nguyễn Thuý Hà, mua 2 căn hộ ở 28 Trần Hữu Dực (Hà Nội) với kỳ vọng cho người nước ngoài thuê. Tuy nhiên, từ khi nhận nhà tháng 1/2020 trùng với thời điểm Tết và dịch Covid-19 xảy ra, nên chị không thể cho thuê được, cộng với áp lực trả ngân hàng mỗi tháng 50 triệu đồng cả gốc và lãi, vì vậy chị quyết định bán cắt lỗ.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc bộ phận cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM cho biết, căn hộ cho thuê quý II tại TP. HCM giảm 5 điểm phần trăm theo quý và giảm 19 điểm phần trăm theo năm. Công suất hoạt động của hạng B bị ảnh hưởng nhiều nhất do phụ thuộc vào nguồn khách ở ngắn hạn, giá thuê giảm còn 23 USD/m2/tháng.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường căn hộ cho thuê lâm vào cảnh khó khăn như hiện nay vì trong thời gian qua, phân khúc chung cư, nhà phố đang lệch pha. Giới đầu cơ thường chọn chung cư cao cấp để mua với mục đích đầu tư cho thuê, trong khi nhu cầu thuê nhà cao cấp tại Việt Nam hiện nay đa phần là các chuyên gia nước ngoài hoặc giới kinh doanh sang Viêt Nam làm việc thời vụ.

Sẽ chịu áp lực dài hạn

Đánh giá về việc đầu tư BĐS cho thuê trong thời điểm này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, muốn thu được lợi nhuận cao phải là người đầu tư ngay từ ban đầu, khi hạ tầng mới bắt đầu được hình thành. Hơn nữa, điều này chỉ dành cho đất nền, chứ chung cư hiện nay không thể mua đầu tư được. Nếu cho thuê thì trước tháng 1/2020 còn khả quan, nhưng hiện nay do dịch bệnh, nhiều khách nước ngoài chưa thể sang Việt Nam du lịch, cũng như chưa quay trở lại làm việc, thì đây đang là một kênh đầu tư kém hiệu quả.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup cho rằng, việc đầu tư chung cư cho thuê chỉ phát đạt cách đây 10 năm, khi nhiều người chưa thể mua nhà được, thu nhập chưa khấm khá. Đầu tư thời gian gần đây cho thuê tốt, nhưng do ảnh hưởng của dịch bệnh, nên kinh doanh giảm sút. Đơn cử như nếu một căn hộ 100 m2 ở thời điểm trước dịch tại TP. HCM có thể cho thuê hơn 25 triệu đồng, tại Hà Nội cùng phân khúc và cùng diện tích được khoảng 20 triệu đồng. Nhưng nay giá giảm 30-40% vẫn rất khó tìm được khách thuê.

Một số chuyên gia BĐS nhìn nhận, thị trường căn hộ cho thuê vô cùng khó khăn trong năm 2020 và sẽ còn kéo dài tới năm 2021, bởi nền kinh tế đi xuống, thu nhập giảm, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách ngoại cũng chưa trở lại làm việc tại Việt Nam nhiều trong năm 2020.

Bên cạnh đó, thị trường nhà chung cư cho thuê sẽ cạnh tranh cực lớn. Nguyên nhân là do nguồn cung hiện quá nhiều. Từ năm 2017 tới nay, nhiều dự án chung cư bàn giao và lượng khách mua nhà để đầu tư cho thuê luôn chiếm tỷ lệ trên 30%, chưa kể lượng khách hàng đầu tư thứ cấp, mua để bán, khi không bán được thì xoay ra cho thuê căn hộ.

Bà Từ Thị Hồng An nhận định, tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ nửa cuối năm sẽ vẫn phải chịu áp lực do “sự không chắc chắn” trong bối cảnh tình hình dịch Covid-19. Hiệu suất vững chắc được kỳ vọng tập trung vào nguồn khách ở dài hạn. Đặc biệt, vào nửa cuối năm, nhu cầu sẽ phần nào được cải thiện với hơn 7.000 lao động nước ngoài được đề nghị ưu tiên nhập cảnh vào Việt Nam.

Theo Khảo sát toàn cầu của Savills, gần 80% các nhà điều hành tin tưởng cao với sự phục hồi hoàn toàn của thị trường căn hộ dịch vụ từ năm 2021 trở đi. Tuy nhiên, sau đại dịch, thị trường căn hộ dịch vụ có thể chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt hơn từ khách sạn và các nền tảng cho thuê, bởi Airbnb cho phép khách đặt phòng tới 365 ngày và Agoda sớm vận hành cơ chế đặt 180 ngày.

Hải Sơn