Mới đây, VIS Rating (công ty xếp hạng tín nhiệm được thành lập bởi Moody's) đã công bố báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở Việt Nam nửa cuối năm 2024. Dự báo về sức khoẻ tài chính của các chủ đầu tư bất động sản, VIS Rating cho rằng tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao vì phải tăng cường sử dụng nợ vay.

Theo phân tích, quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng. Điều này thể hiện bằng chỉ số Nợ/Lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) đã tăng lên mức 3,4x, từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.

“Thông thường, các chủ đầu tư sẽ tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để phục vụ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên bối cảnh hiện nay phần lớn chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này”, báo cáo phân tích.

Tổng hợp kết quả kinh doanh quý I của các chủ đầu tư cho thấy, Vinhomes, Khang Điền, Nam Long và Hải Phát đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Còn phần lớn các chủ đầu tư còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó sẽ cần nguồn vốn vay mới.

Dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ tăng 16-18% trong năm nay, tiếp nối đà tăng từ năm trước.

Trên thị trường trái phiếu, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện, tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản ghi nhận sự phục hồi, đạt 28,3 nghìn tỷ đồng trong 5 tháng đầu năm, tăng 13% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm.

Đơn cử, tại ĐHCĐ diễn ra hồi tháng 6, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi đã trình phương án chào bán riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Công ty dự định dùng 1.000 tỷ đồng huy động được để thanh toán toàn bộ tiền nợ thuế quá hạn, tất toán toàn bộ trái phiếu đã phát hành, tất toán nợ vay ngân hàng, mua lại các sản phẩm đất nền tại các khu dân cư và bổ sung vốn lưu động.

Nếu kế hoạch tăng vốn của các chủ đầu tư thành công, kỳ vọng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động để phục vụ cho phát triển dự án hoặc đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn.

​​Dự báo, nhu cầu nhà ở thời gian tới vẫn ở mức cao, thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư có dự án mới mở bán. Nửa đầu năm cho thấy nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM . Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong những năm tới.

Bên cạnh đó, ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

“Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền và Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn”, công ty xếp hạng tín nhiệm kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong những tháng tới, giúp chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Đỗ Kiều