Sự dịch chuyển về hình ảnh, công năng sử dụng và giá trị khai thác đang đưa tuyến phố Trần Duy Hưng lên một mặt bằng mới - không chỉ về bất động sản mà còn là câu chuyện phát triển đô thị.

Mặt phố lên giá, nhà trong ngõ cũng “ăn theo”

Tuyến phố Trần Duy Hưng từng mang danh “phố nhà nghỉ”, nay đang được định vị lại như một “tài sản vàng” giữa lòng thủ đô. Nhiều căn nhà mặt tiền được rao bán với mức giá chưa từng có, lên tới 1 tỷ đồng/m². Giá trị này không chỉ phản ánh giá đất, mà còn là minh chứng cho sự lột xác về quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng khai thác kinh doanh.

Chia sẻ với PV VnBusiness, anh Phan Đức Tuấn - môi giới hoạt động gần 20 năm tại phường Cầu Giấy chia sẻ: “Sự chuyển biến về giá đã hình thành từ nhiều năm trước nhưng chỉ thực sự “bứt tốc” trong giai đoạn sau đại dịch Covid-19, tại khu vực có nhiều căn hộ diện tích hơn 200m2, mặt tiền rộng, thiết kế 5 tầng được chào bán với giá hơn 200 tỷ, tương đương 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, những lô như vậy rất “kén khách”, chỉ phù hợp với các nhà đầu tư lớn, sẵn sàng mua đứt để khai thác cho thuê văn phòng, doanh thu có thể đạt tỷ đồng mỗi tháng”.

Tuy nhiên, không chỉ nhà mặt phố, các căn trong ngõ có vị trí tốt, ngõ thông, rộng, ô tô vào được cũng ghi nhận mức tăng đều. Một căn 48m², 6 tầng, hai mặt ngõ, hiện đang được rao giá 22,5 tỷ đồng (450 triệu đồng/m²). Căn khác diện tích 59m², ngõ ô tô tránh, 6 tầng thang máy đầy đủ, chốt giá 23 tỷ đồng.

Trong khi đó, những căn sâu hơn trong ngõ nhỏ vẫn có giá từ 200 đến 350 triệu đồng/m², đây là mức giá vốn từng chỉ dành cho mặt đường lớn cách đây vài năm. Với mức giá này, những căn 35 - 55m² cũng chạm ngưỡng 8 - 15 tỷ đồng, dù chỉ có công năng để ở hoặc cho thuê hộ gia đình.

Lý giải cho sự tăng giá đều đặn, môi giới Tuấn cho biết: “Trần Duy Hưng là điểm kết nối nhiều trục giao thông lớn: Nguyễn Chánh, Trung Kính, Phạm Hùng… Cộng thêm vỉa hè rộng, mật độ dân cư cao, dân trí tốt, những yếu tố này tạo ra sức hút cho cả mục đích ở và kinh doanh”.

Không thể bỏ qua yếu tố chuyển dịch về công năng. Những nhà nghỉ, khách sạn mini từng tràn ngập các ngõ nhỏ đang dần biến mất. Thay vào đó là các mô hình homestay cao cấp, văn phòng mini, spa hoặc phòng khám tư nhân.

Chị Lê Hồng Hạnh, từng là chủ một nhà nghỉ lâu năm tại đây cho biết: “Khách du lịch, khách thuê ngắn hạn giảm rõ sau COVID-19. Chúng tôi cải tạo lại thành căn hộ 30 - 40m², cho thuê theo tháng, ổn định hơn nhiều. Khách là người nước ngoài, kỹ sư Nhật, Hàn, hoặc nhân viên công sở.

Dù giá thuê theo đêm không còn cao, nhưng doanh thu đều đặn hơn nhờ mô hình thuê dài hạn. Một số chủ nhà nghỉ khác chọn cách rút lui, bán lại cho nhà đầu tư cải tạo lại thành văn phòng hoặc cho thuê kinh doanh.

Mức giá chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m² chủ yếu mang tính biểu tượng, phản ánh giá trị thương mại cao nhất, không đại diện cho mặt bằng chung. Giá phổ biến hiện nay với nhà mặt phố Trần Duy Hưng dao động từ 400 - 750 triệu đồng/m² tùy vị trí, diện tích và thiết kế.

Cú “lột xác” đô thị bạc tỷ ?

Phố Trần Duy Hưng không còn đơn thuần là một tuyến phố lớn, mà đang trở thành một mô hình điển hình về quá trình “tái định vị bất động sản” tại các đô thị lớn. Sự thay đổi về hình ảnh, từ “phố nhà nghỉ” đến “phố tài sản” gắn liền với các yếu tố cốt lõi: giá trị thương mại, tiềm năng khai thác và kỳ vọng đầu tư.

Trước hết, bất động sản tại đây hội tụ đủ các yếu tố để tăng giá bền vững: mật độ thương mại cao, lưu lượng giao thông lớn, cơ sở hạ tầng đồng bộ, và gần các trục hành chính, tài chính lớn như: Trung Hòa, Nhân Chính, Khuất Duy Tiến, Phạm Hùng…

Một yếu tố khác là tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê đang cao hơn so với nhiều khu vực khác. Với giá cho thuê văn phòng dao động từ 250.000 - 350.000 đồng/m²/tháng, một tòa nhà 6 tầng mặt phố diện tích 100m² có thể mang về trên dưới 1 tỷ đồng/năm sau chi phí, tương đương lợi nhuận 2 - 4%/năm trên giá vốn, chưa kể tăng giá tài sản.

Chia sẻ với VnBusiness, Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết: “Các loại hình bất động sản thấp tầng tiếp tục duy trì đà tăng, khoảng 10 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái trong bối cảnh nguồn cung có sẵn khan hiếm, khu vực Hà Nội ghi nhận tăng mạnh nhất” .

Lý giải nguyên nhân tăng giá, bà Miền nhận định, trong bối cảnh người dân sử dụng đầu tư bất động sản như một giải pháp để đối phó với lạm phát, điều này dẫn đến mặt bằng giá tăng từng ngày, nhiều căn hộ ghi nhận tăng từ vài trăm triệu đến tỷ đồng trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhiều chủ sở hữu ở thực không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư thì đã chốt lời hoặc “quay xe” giữ hàng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Bên cạnh đó, nguồn cung mặt bằng tại khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh Hà Nội siết quy hoạch cao tầng trong nội đô, những căn nhà mặt phố thấp tầng, diện tích lớn càng trở nên giá trị khi được chuyển đổi linh hoạt thành tòa nhà văn phòng, trung tâm tư vấn, thẩm mỹ viện hoặc showroom thương hiệu.

Các mô hình kinh doanh ngắn hạn trước đây (như nhà nghỉ) vốn dễ sinh lợi nhưng thiếu ổn định đã được thay thế bằng các mô hình cho thuê dài hạn, hướng tới nhóm khách hàng văn phòng - chuyên gia - người nước ngoài. Đây cũng là xu thế phù hợp với định hướng “quản lý đô thị thông minh” tại các thành phố lớn.

Tiến Anh